【正文】 （2）開(kāi)發(fā)商主觀投資失誤風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的綜合性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)和涉及面廣等特點(diǎn)使房地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如何建立科學(xué)的決策機(jī)制，正確規(guī)避決策中的各種風(fēng)險(xiǎn)，成了成本控制的關(guān)鍵。一、投資決策環(huán)節(jié)的成本控制投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是關(guān)系到項(xiàng)目投資成敗的決策，項(xiàng)目投資決策成敗直接關(guān)系到項(xiàng)目將來(lái)發(fā)生的實(shí)際成本。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從開(kāi)發(fā)變?yōu)橘?gòu)買(mǎi)，這不利于剛開(kāi)發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展。（3）由于信息不對(duì)稱(chēng)或不準(zhǔn)確對(duì)成本預(yù)期不準(zhǔn)確帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法，就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楦鞣N不同類(lèi)型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。3）提前與租戶(hù)、客戶(hù)簽訂租約或預(yù)售合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。2）通過(guò)非保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。3）采用目標(biāo)成本控制方法進(jìn)行投資決策控制開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性研究，如果盲目進(jìn)行投資，則企業(yè)的利潤(rùn)得不到保證，并可能導(dǎo)致企業(yè)虧損甚至倒閉。通過(guò)系統(tǒng)全面的測(cè)算，能夠確保企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目的性，減少因盲目開(kāi)發(fā)而給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和不必要的開(kāi)發(fā)成本。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三合作開(kāi)發(fā)合作方式符合總公司要求，有利于子公司；子公司負(fù)責(zé)分成比例雙贏原則；子公司負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)工程部負(fù)責(zé)付款總額177。為了做到這一點(diǎn),許多開(kāi)發(fā)商經(jīng)常費(fèi)盡心血, 采取多項(xiàng)措施，例如加強(qiáng)預(yù)算審查 ,安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監(jiān)理,為了訂購(gòu) “便宜”的材料, 開(kāi)發(fā)商老總經(jīng)常親自出馬去“貨比三家”等。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。其措施主要有以下幾個(gè)方面。價(jià)值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系,力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方法,以求獲得最佳綜合效益。投資分解和工程量的控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段,減少不必要的浪費(fèi)。許多大型房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)踐表明,這項(xiàng)工作對(duì)節(jié)約成本極有幫助。因?yàn)樵O(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)往往是下面兩者之一:一是以建筑面積為基數(shù),以一定的系數(shù) (如 30 元/平方米) 計(jì)算。設(shè)計(jì)單位內(nèi)部,技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分離，工程設(shè)計(jì) ( 建筑、結(jié)構(gòu)、水電 ) 的設(shè)計(jì)人員的事,造價(jià)是預(yù)算人員的事情，使兩者難以結(jié)合起來(lái)，這是造成成本居高不下的原因之一。未通過(guò)的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)審。這種影響主要體現(xiàn)在：第一，推行招標(biāo)投標(biāo)制基本上形成了由市場(chǎng)定價(jià)的價(jià)格確定機(jī)制，使工程造價(jià)趨于合理，有利于節(jié)約投資，提高投資效益；第二，推行招標(biāo)投標(biāo)制能夠不斷降低社會(huì)平均勞動(dòng)消耗水平，使工程造價(jià)得到有效的控制，更為合理；第三，推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價(jià)更加符合價(jià)值基礎(chǔ)；第四，推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于規(guī)范價(jià)格行為，使公開(kāi)，公正的原則得以貫徹。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。（5）通過(guò)招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。三）編制標(biāo)底時(shí)的成本控制要點(diǎn) （1）標(biāo)底作為業(yè)主的期望價(jià)格，應(yīng)力求與市場(chǎng)的實(shí)際變化吻合，要有利于競(jìng)爭(zhēng)和保證工程質(zhì)量。 （5）以定額計(jì)價(jià)法編制標(biāo)底。其具體做法是根據(jù)施工圖紙及技術(shù)說(shuō)明，按照預(yù)算定額規(guī)定的分部分項(xiàng)工程子目，逐項(xiàng)計(jì)算出工程量，再套用定額單價(jià)(或單位估價(jià)表)確定直接費(fèi)。 2）實(shí)物量法。 ②實(shí)物量法在計(jì)算其他各項(xiàng)費(fèi)用，如其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、稅金等時(shí)將間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)等相對(duì)靈活的部分，根據(jù)建筑市場(chǎng)的供求情況，隨行就市浮動(dòng)確定。從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、包裝招投標(biāo)合同。預(yù)算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。獲得了低價(jià)的采購(gòu)物品固然是成本的降低，但獲得優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、及時(shí)的供貨、可靠的貨源保證等也是成本上的利益，同時(shí)，降低采購(gòu)成本不僅指降低采購(gòu)項(xiàng)目本身的成本，還要考慮相關(guān)方面的利益，這就像“U”型管中水銀，壓縮這邊成本，那邊成本就會(huì)增加，因此單獨(dú)降低某項(xiàng)成本，而不顧其他方面的反應(yīng)，這種降低是不會(huì)體現(xiàn)在項(xiàng)目采購(gòu)管理的利潤(rùn)之中的，所以需要建立全流程成本概念，來(lái)達(dá)到對(duì)整個(gè)項(xiàng)目采購(gòu)成本的控制和降低。在現(xiàn)實(shí)的項(xiàng)目采購(gòu)操作中,要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)“最”字的目標(biāo)是十分不容易的。有了采購(gòu)預(yù)算的約束,能提高項(xiàng)目資金的使用效率,優(yōu)化項(xiàng)目采購(gòu)管理中資源的調(diào)配,查找資金使用過(guò)程中的一些例外情況,有效的控制項(xiàng)目資金的流向和流量,從而達(dá)到控制項(xiàng)目采購(gòu)成本的目的。1）選擇供應(yīng)商的數(shù)量。這樣既能保證采購(gòu)物資供應(yīng)的質(zhì)量,又能有力的控制采購(gòu)支出。在項(xiàng)目采購(gòu)中采取公開(kāi)招標(biāo)的方式可以利用供應(yīng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)壓低物資價(jià)格,幫助采購(gòu)方以最低價(jià)格取得符合要求的工程或貨物，并且多種招標(biāo)方式的合理組合使用 , 也將有助于提高采購(gòu)效率和質(zhì)量,從而有利于控制采購(gòu)成本。2）建立同一類(lèi)貨物的價(jià)格目錄,以便采購(gòu)者能進(jìn)行比較和選擇,充分利用競(jìng)爭(zhēng)的辦法來(lái)獲得價(jià)格上的利益。因此,在項(xiàng)目采購(gòu)管理中充分利用采購(gòu)環(huán)境,建立良好的市場(chǎng)信息機(jī)制,同樣是有效降低采購(gòu)成本的途徑之一。雙方本著 “利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則,建立一種雙贏的合作關(guān)系,使采購(gòu)方在長(zhǎng)期的合作中獲得貨源上的保證和成本上的優(yōu)勢(shì),也使供應(yīng)商擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定的大客戶(hù),以保證其產(chǎn)出規(guī)模的穩(wěn)定性。比如：可以建立供應(yīng)商績(jī)效管理的信息系統(tǒng),對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)級(jí), 建立量化的供應(yīng)商行為績(jī)效指標(biāo)等等,并利用績(jī)效管理的結(jié)果衡量與供應(yīng)商的后續(xù)合作: 增大或減少供應(yīng)份額、延長(zhǎng)或縮短合作時(shí)間等,對(duì)供應(yīng)商以激勵(lì)和獎(jiǎng)懲。（2）批量采購(gòu)基礎(chǔ)：科學(xué)的采購(gòu)分工。（3）降價(jià)節(jié)支前提：集中批量采購(gòu)。（5）降低進(jìn)料成本措施：制定合理的采購(gòu)方案。采購(gòu)渠道的多樣化合價(jià)格的可浮動(dòng)性，要求企業(yè)建立采購(gòu)價(jià)格考核激勵(lì)和價(jià)格信息管理網(wǎng)絡(luò)，既有利于降低采購(gòu)成本，又有利于采購(gòu)工作的健康開(kāi)展。設(shè)計(jì)部30 / 3