【正文】 劃 區(qū)域市場 典型 從近兩年已出讓的地塊情況來看，多為商住地塊，且與本次出讓地塊相距較遠，屆時推出市場，在該片區(qū)具有較大優(yōu)勢。 區(qū)域市場 二級市場總結(jié) 客戶特征： 同安市場為典型內(nèi)需市場，以本地客戶為主，教師、醫(yī)生、公務(wù)員企業(yè)主、個體經(jīng)商戶等，省內(nèi)其他地方以投資為主。兩項目共分為 7個子地塊。 規(guī)劃路 地塊分析 地塊現(xiàn)狀圖 部分地塊現(xiàn)狀 東溪 東海學(xué)院 東溪 ⑦ ⑥ ④ ⑤ Ｂ地塊 (T2022P04) 1號子地塊 2號子地塊 4號子地塊 5號子地塊 合計 土地用途 居住、商業(yè) 居住、商業(yè)、幼兒園 居住、商業(yè) 居住、商業(yè) —— 土地面積 (公頃 ) 容積率 地上建筑面積 (平方米 ) 83000以下 70000以下 103000以下 66000以下 322022以下 計價建筑面積 (平方米 ) 82900 69740 102900 64500 320220 不同性質(zhì)建筑占總建筑面積 (平方米 ) 居?。?79000 商業(yè)： 3900 生鮮超市便利店： 100 居住： 60000 商業(yè)： 6700 幼兒園： 3000 生鮮超市便利店： 100 開閉所： 160 公用移動通訊基站：40 居住： 93000 商業(yè)： 9800 生鮮超市便利店：100 有線電視子分前端機房： 40 公用移動通訊基站： 60 居?。?50000 商業(yè)： 14500 生鮮超市中心店： 1500 居?。?282022（ 88%） 商業(yè)： 34900（ 11%） 幼兒園： 3000 生鮮超市中心店、便利店：1800 開閉所： 160 公用移動通訊基站： 100 有線電視子分前端機房： 40 地塊分析 地塊規(guī)劃條件 Ａ地塊（ T2022P04）由４個子地塊組成，土地面積為，總建筑面積 ，住宅占 88%。四周群山環(huán)繞，整體生態(tài)景觀良好，提升地塊開發(fā)價值。 地塊分析 地塊屬性研判 規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：一心、兩帶、四組團。交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。公交系統(tǒng)發(fā)達，地塊內(nèi)道路尚待建設(shè)。同時，地塊離同安老城區(qū)交通距離僅 3公里左右。 地塊位于同安五顯片區(qū)內(nèi)，有著優(yōu)越的旅游景觀資源。 ? 地塊居五顯鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府北側(cè)，處鎮(zhèn)中心位臵，繁華與生態(tài)并舉。 地塊分析 公共配套設(shè)施 華僑大學(xué) 同安一中 東海學(xué)院 本地塊目前周邊商業(yè)氛圍欠缺，未來隨著片區(qū)及旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，逐步成熟。 地塊 SWOT分析 地塊分析 ＳＷＯＴ 1 2 3 4 Ｓ優(yōu)勢 Ｗ劣勢 Ｔ威脅 Ｏ機會 ◆ 處同安五顯鎮(zhèn)中心位臵，交通便利，區(qū)位優(yōu)越 ◆同安影視城，梵天寺等人文景觀 ◆臨近文教園區(qū)及百年名校同安一中，教育資源豐富 ◆ 地塊所在周邊業(yè)態(tài)布局較為雜亂，近距離范圍內(nèi)生活配套仍有所欠缺。 地塊規(guī)劃示意圖 核心競爭力提煉 地塊分析 1 客群定位 2 形象定位 3 產(chǎn)品定位 4 價格定位 第四章：項目定位 本市占 45%，省內(nèi)占 35%，省外占 20%，總價在80萬元以上，戶口和配套是主要需求。 ?同安本地 /翔安 ?旅游產(chǎn)業(yè)拉動客群 ?主動島外化客群 核心客群 重點客群 ?周邊拆遷戶 ?純投資客戶 ?度假客戶群 客戶類型 核心客群 重點客群 客群比例 70—80% 20—30% 區(qū)域來源 同安本地 /翔安 廈門島內(nèi) /省內(nèi)異地 購房目的 首次自住 /改善 改善自住 /投資 集中年齡段 25—45歲為主 40—55歲為主 職業(yè)類型 公務(wù)員、教師等 同安生意人 企業(yè)主、高管 個體戶、白領(lǐng) 置業(yè)次數(shù) 1—2次為主 2次以上 區(qū)域接受 區(qū)域敏感度高 旅游資源（需引導(dǎo)） 戶型面積需求 90110兩房（少） 110130三房（多） 130160四房（少） 5060一房 /公寓（少） 8090兩房（多） 130160四房（少） 洋房、別墅 購房誘因 居住習(xí)慣 升值潛力 環(huán)境景觀 升值潛力 配套需求 園林景觀、生活便利 園林景觀、會所 核心關(guān)注 社區(qū)整體環(huán)境 建筑外立面， 戶型格局 客群定位 項目核心客群和重點客群預(yù)判 本地塊價值潛力較大，可打造成為同安大型文化生態(tài)旅游綜合體項目。 ?T2022P05， 6號地塊規(guī)劃洋房。 按照區(qū)域可比項目，得出本地塊住宅現(xiàn)在售價為 5350元 /平米，預(yù)計兩年后銷售，從區(qū)域發(fā)展和潛力因素分析，按 56%年增長率，兩年后的售價約為 6000元 /平米 （市場環(huán)境變化莫測，此價格僅作為投資測算依據(jù)） 項目定位 價格定位 — 住宅 類別 細項 權(quán)重 本案 尚美花城 陽光清境 鳳凰城 區(qū)域因素 地段區(qū)位 15% 100 100 100 120 周邊配套 10% 100 105 110 120 交通因素 5% 100 105 100 110 自然環(huán)境 10% 100 90 90 110 景觀因素 20% 100 90 90 105 區(qū)域發(fā)展 5% 100 90 90 95 產(chǎn)品因素 項目規(guī)模 5% 100 85 85 90 建筑規(guī)劃 5% 100 100 100 100 戶型規(guī)劃 10% 100 100 110 105 園林設(shè)計 5% 100 90 120 100 社區(qū)配套 5% 100 95 105 100 物業(yè)管理 5% 100 100 100 100 修正指數(shù) 100 0 0 0 交易均價（元 /平米） / 4844 5216 6243 本案修正價格 / 5059 5269 5821 可比權(quán)重 / 40% 30% 20% 本案市場比較價格（元 /平米） 5350 預(yù)計三年后地塊商業(yè)銷售均價為 11500元 /平米，作為地塊投資分析測算依據(jù)。通過市場調(diào)研得出結(jié)論：區(qū)域商業(yè)平均租金在 40元 /平米 銷售進度計劃： 銷售時間為 5年，項目計劃 2022年上半年開始銷售，至 2022年下半年銷售完成。 投資分析 以地塊起拍價計算的投資收益分析 投標報價分析 投資分析 加價次數(shù) 投標價 （萬元） 樓面地價 (元/平方米） 溢價率 總投資 （萬元） 總收入 （萬元） 毛利潤 （萬元） 所得稅 （萬元） 凈利 投資凈 利率 銷售凈利 率 起拍價 50,560 1,580 % 125,195 224,455 99,260 24,815 74,445 % % 1 50,860 1,589 % 173,425 224,455 51,030 12,758 38,273 % % 2 51,160 1,599 % 173,734 224,455 50,721 12,680 38,041 % % 3 51,460 1,608 % 174,043 224,455 50,412 12,603 37,809 % % 4 51,760 1,618 % 174,352 224,455 50,103 12,526 37,578 % % 5 52,060 1,627 % 174,661 224,455 49,794 12,449 37,346 % % 6 52,360 1,636 % 174,970 224,455 49,485 12,371 37,114 % % 10 53,560 1,674 % 176,206 224,455 48,249 12,062 36,187 % % 15 55,060 1,721 % 177,751 224,455 46,704 11,676 35,028 % % 19 56,260 1,758 % 178,987 224,455 45,468 11,367 34,101 % % 20 56,560 1,768 % 179,296 224,455 45,159 11,290 33,870 % % 購地價格建議 銷售價格預(yù)期： – 住宅均價： 6000元 /㎡ – 商業(yè)均價： 11500元 /㎡ – 地下車位： 10萬元 /個 銷售凈利率建議為 15%； – 樓面地價為 1768元 /㎡ – 總地價為 56560萬元 投資分析 類別 因素 主要內(nèi)容 產(chǎn)生概率 政 策 風(fēng) 險 政治（臺海局勢）的風(fēng)險 社會不穩(wěn)定，臺海局勢不穩(wěn)定 2% 房地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)險 政策持續(xù)強力打壓房地產(chǎn)行業(yè) 10% 宏觀經(jīng)濟發(fā)展的風(fēng)險 國民經(jīng)濟發(fā)展速度出現(xiàn)反復(fù) 5% 規(guī) 劃 建 設(shè) 風(fēng) 險 地塊間道路施工風(fēng)險 地塊內(nèi)規(guī)劃道路多，影響工程 10% 片區(qū)配套發(fā)展風(fēng)險 發(fā)展進度慢，配套欠缺 2% 地塊被道路切割，不完整 統(tǒng)一規(guī)劃，管理難度大，增大成本 15% 市 場 和 管 理 風(fēng) 險 同安需求不足風(fēng)險 同安為典型內(nèi)需市場，大盤項目面臨客戶不足風(fēng)險 30% 產(chǎn)品規(guī)劃風(fēng)險 產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計偏差的風(fēng)險 5% 工程質(zhì)量、進度的風(fēng)險 出現(xiàn)安全事故，工程質(zhì)量問題，進度緩慢 2% 財務(wù)風(fēng)險 資金到位出現(xiàn)情況，融資困難 2% 營銷、經(jīng)營的風(fēng)險 推盤策略、定價、銷售管理、項目包裝等出現(xiàn)問題 5% 購地風(fēng)險評估 投資分析 THE EN