【正文】 容積率建筑密度 (%)建筑限高 (M)綠地率 (%)1住宅地塊13050402住宅地塊23080403住宅地塊33050404住宅地塊4303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地2525406儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地505020: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無(wú)變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒(méi)有橫穿廠區(qū)市政的管線。（5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度50℃左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。 廠區(qū)正門(mén)廠區(qū)植被 2. 項(xiàng)目宗地周邊情況 該項(xiàng)目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì) 該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。（2）解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的好處可謂多多。項(xiàng)目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線。排水：在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過(guò)該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過(guò)廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過(guò)污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位 時(shí)由政府供熱部門(mén)提供臨時(shí)鍋爐房供熱。③合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬(wàn)元，即45萬(wàn)元/畝，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。（列表說(shuō)明上述問(wèn)題）3．周邊地價(jià)的比較：①與梅江地價(jià)的比較：梅江拍賣(mài)價(jià)為1248元/平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)。綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場(chǎng)價(jià)位，能為我方接受。 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 （2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。 政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的57%收取，但該項(xiàng)目能否順利按7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。（1）合作方式萬(wàn)科一次性買(mǎi)斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開(kāi)發(fā)。②付款計(jì)劃：，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。，每6個(gè)月付余款的50%， 萬(wàn)元。、臨時(shí)用電。②付款計(jì)劃：，萬(wàn)科公司支付300萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。③合作方的主要工作：a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證萬(wàn)科公司與土地方按照其原來(lái)與土地方簽定的條款順利簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下。（2） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。（6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。第四章 市場(chǎng)研究河西區(qū) 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購(gòu)買(mǎi)力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。宗地5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。 平均單價(jià)走勢(shì)：河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：價(jià)格空間主要產(chǎn)品類型供應(yīng)比例2500以下多層25%2500—3500多層、小高層50%3500—4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%u依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類：(1) 低于2500元/平方米： 該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率世紀(jì)城22萬(wàn)20萬(wàn)多層小高層1．293600100（兩室）140（三室）70%芳水園 約2萬(wàn)多層小高層380012015015%藍(lán)水假期內(nèi)認(rèn)期多層小高層0．9390014016020%(4)該項(xiàng)目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在140160之間，戶型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。別墅分為2280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶。n整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住小區(qū)和2個(gè)公建區(qū)。開(kāi)發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1 －6地。 智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。216。 新技術(shù)：中水、直飲水、自來(lái)水三水直接入戶，垃圾無(wú)害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。容積率0．9（含水面）0．95（含水面）水面主力總價(jià)5062萬(wàn)元4557萬(wàn)元優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地35．02萬(wàn)m2總建筑面積25．01萬(wàn)m2樓面地價(jià)配套公建國(guó)際康體中心（國(guó)際老人村）小學(xué)配套設(shè)施地?zé)釡厝?、三水入戶、安防系統(tǒng)工程進(jìn)度2001年12月底交工 可售面積118280 m2多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開(kāi)發(fā)）：220 m2（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤(pán)，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤(pán)，且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。l 本案目標(biāo)人群來(lái)源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)客戶為主。：綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為多層。1. 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路　擬借鑒萬(wàn)科新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在天津市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合l 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念?！　　　?. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)方向以及銷(xiāo)售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。由于臨近未來(lái)大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項(xiàng)目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來(lái)說(shuō)項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過(guò)政府規(guī)劃的上限。左右，屬黃金朝向。,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。：，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤(rùn)支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。 2004年開(kāi)發(fā)7萬(wàn)平米。地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線\設(shè)施拆遷大市政配套費(fèi)5,033168建筑面積18萬(wàn)平米*165元/平米,其中含污水2雨水3煤氣自來(lái)水2道路及其他45元/平米勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1,19040三通一平費(fèi)1224場(chǎng)地具備道路\場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬(wàn)元\臨電92萬(wàn)元.給排水系統(tǒng)費(fèi)1,89163室外高低壓3,353112室外智能系統(tǒng)67122五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計(jì)方案的不同而不同圍墻建造費(fèi)1154包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén),約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米幼兒園2809按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米兒童游樂(lè)設(shè)施2408土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施, 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素?？偼顿Y回報(bào)率16．58%地價(jià)支付貼現(xiàn)比 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo)容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）容積率（）可售面積（m2） 300, 300,300, 300, 300,營(yíng)業(yè)收入 114, 97,105,117, 122,總投資 86, 78,82,93, 100,項(xiàng)目利潤(rùn) 25, 18,22,21, 19,稅后利潤(rùn) 14, 9,12,11, 10,銷(xiāo)售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮5000平米非營(yíng)業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，增加凈利潤(rùn)2000萬(wàn)元。 38,000 38,000 38,000 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 211 829 357 267 1,664 期間費(fèi)用 九、資金峰值比例 可行性結(jié)論（3）萬(wàn)科的品牌及開(kāi)發(fā)手法在天津處于一流水平，在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。（2）項(xiàng)目位于解放南路沿線的末端，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，項(xiàng)目周邊 臨近配套、交通都不很完