【正文】 況，該用地基本上座北朝南，偏西20度左右，場(chǎng)地平整，南臨東海大道，西臨鹽田路，北臨北山大道，可謂依山傍水?！　　《㈨?xiàng)目ＳＷＴＯ分析優(yōu)勢(shì)：□區(qū)位:鹽田港后方第九C居住區(qū),屬政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū),片區(qū)居住環(huán)境較好,視野開(kāi)闊空氣清新.□ 交通:交通便利,無(wú)論到市區(qū)還是到大小梅沙旅游交通便暢.□ 設(shè)計(jì):項(xiàng)目設(shè)計(jì)輕快、爽朗、靚麗，具有濃厚的濱海建筑風(fēng)情?！?社區(qū)：大型花園式社區(qū)，內(nèi)設(shè)網(wǎng)球、游泳池等休閑設(shè)施。 　　機(jī)會(huì)：１、 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手南方明珠花園的不足：據(jù)調(diào)查到南方明珠看樓的客戶（或準(zhǔn)業(yè)主）對(duì)南方明珠存在著許多不滿意的地方，特別是對(duì)小區(qū)規(guī)劃時(shí)間較長(zhǎng)和停車位的分配不合理等，而且南方明珠缺乏一種居家的情調(diào)和品位，不能滿足追求品位生活的目標(biāo)消費(fèi)群的需求?！　　　　　。?、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手南方明珠已推出二期，比嘉利萊花園更具片區(qū)品牌知名度和美譽(yù)度。4. 針對(duì)南方明珠濃厚的生活氣氛提出“深圳本土環(huán)境與江南園林山水相結(jié)合”的社區(qū)居住環(huán)境，用純正江南山水風(fēng)格、居家品位概念來(lái)提高樓盤檔次，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)?！?廣告?zhèn)鞑ブ黝}創(chuàng)最適合深圳人生活的人居標(biāo)準(zhǔn)釋由：目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商炒得最響最爛的是什么“歐陸風(fēng)格”、“北美風(fēng)格”、“澳洲風(fēng)格”、“新　　　新加坡風(fēng)格”等，用幾個(gè)藝術(shù)雕塑就是“歐陸風(fēng)格”，做個(gè)“城堡狀”就是澳洲風(fēng)格。在產(chǎn)品同質(zhì)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，差異化傳播與表現(xiàn)形式將是我們贏得市場(chǎng)的法寶。 □ 高起點(diǎn)切入、多種媒體有機(jī)組合策略，形成立體化廣告滲透攻勢(shì)的原則。 □ 樹(shù)立物業(yè)品牌知名度，力爭(zhēng)成為2001——2002年度樓市的明星樓盤?！? 總策略環(huán)節(jié)的時(shí)間安排上充分考慮到以下因素：第一， 搶占先機(jī)，針對(duì)南方明珠推出，率先拉開(kāi)市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。廣告策略的制定就是要解決在四個(gè)階段中，在不同的銷售進(jìn)度情況下，廣告活動(dòng)如何配合銷售開(kāi)展的問(wèn)題。 完成樓盤宣傳資料包括售樓書、宣傳單張、展板等創(chuàng)意設(shè)計(jì)工作。希望發(fā)展商能及時(shí)準(zhǔn)確地反饋銷售狀況及銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛，有利于我們及時(shí)調(diào)整廣告策略，達(dá)到最為理想的廣告效果。對(duì)主要賣點(diǎn)繼續(xù)穿插推出創(chuàng)意廣告，強(qiáng)化在受眾中的印象?！　　≡V求重點(diǎn)：賣點(diǎn)的充分表現(xiàn)、以促銷為主要內(nèi)容的具有銷售力的廣告工作建議：利用公關(guān)活動(dòng)等事件行銷方式，適度炒作銷售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。廣告表現(xiàn)：以證言式廣告為主訴求重點(diǎn)：形象廣告、業(yè)主的心聲、工程進(jìn)度、發(fā)展商實(shí)力工作內(nèi)容：以證言式、催促式為廣告形式投放促銷廣告，利用節(jié)假日，展開(kāi)公關(guān)活動(dòng)，配合廣告宣傳，提升銷售率 。第四階段：尾盤消化期階段特征：銷售目標(biāo)基本完成，市場(chǎng)反應(yīng)趨于疲軟。□ 樹(shù)立發(fā)展商及樓盤形象，增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度。B、二至四期報(bào)紙軟性文章配合公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行滲透。Ｄ、增開(kāi)看樓直通車，設(shè)置專門購(gòu)房網(wǎng)站，提供更多便利購(gòu)樓條件，吸收消費(fèi)者前來(lái)咨詢、看盤，提升形象，強(qiáng)調(diào)服務(wù)。Ｂ、利用ＤＭ直郵有針對(duì)地對(duì)特定區(qū)域進(jìn)行宣傳，挖掘新的目標(biāo)消費(fèi)者。我們?cè)趶V告計(jì)劃的執(zhí)行過(guò)程中，始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，根據(jù)市場(chǎng)反饋信息及時(shí)調(diào)整策略，在和發(fā)展商、代理商密切配合的前提下，縮短導(dǎo)入期，爭(zhēng)取提前進(jìn)入成熟期。第七部分：前期通路策略建議　　一、“最適合深圳人生活的人居標(biāo)準(zhǔn)”專家研討會(huì)　　　　　　二、“什么是最適合深圳人生活的人居標(biāo)準(zhǔn)”系列新聞炒作　　　　　　　　　　　　三、“新生活五元素”有獎(jiǎng)競(jìng)猜活動(dòng)　　　　　　　　　　　　四、新年送福策略一、“最適合深圳人生活的人居標(biāo)準(zhǔn)”專家研討會(huì)目的：１、引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注力，形成對(duì)買家的第一次購(gòu)買誘導(dǎo)；　　?。?、提升地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)與品牌形象，讓發(fā)展商第一次切入深圳就贏得好口碑；核心點(diǎn)：１、邀請(qǐng)有關(guān)氣象、環(huán)境、房地產(chǎn)、園林設(shè)計(jì)與建筑規(guī)劃等方面的專業(yè)人士　　　　　　或?qū)＜覍?duì)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)理念等內(nèi)容圍繞“適合深圳人居住的標(biāo)　　　　　　準(zhǔn)”進(jìn)行探討；　　　　２、對(duì)嘉利萊花園的規(guī)劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃理念、園林設(shè)計(jì)等進(jìn)行評(píng)估，從而得出　　　　　　嘉利萊花園是“最適合深圳人居住的樓盤”的結(jié)論。方式：１、與深圳報(bào)紙媒體如《深圳商報(bào)》、《深圳都市報(bào)》等聯(lián)辦；　　　２、采取冠名形式與媒體合作，從而達(dá)到提高樓盤知名度的目的；　　?。?、采用“選擇題”的形式進(jìn)行有獎(jiǎng)競(jìng)猜；　　?。础⒅饕?jiǎng)品可與樓盤銷售促銷優(yōu)惠措施掛鉤，對(duì)獲獎(jiǎng)?wù)哌M(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，或以其他獎(jiǎng)品和宣傳　　　　　樓盤的小禮品作為獎(jiǎng)品發(fā)送；　　　策略四、新年送“福”　　核心點(diǎn)：老客戶可以到銷售中心領(lǐng)“?！弊?； 到現(xiàn)場(chǎng)的參觀客戶同樣可以領(lǐng)“福”字禮品；　　　　　　銷售中心過(guò)年氛圍；　　策略描述：新客戶：過(guò)年了，人們的心情比較愉快，如果借過(guò)年的結(jié)點(diǎn)，通過(guò)小恩小惠特 別容易打動(dòng)買家的好感，送“?！?，人們都非常愿意布置到家里； 　老客戶：讓老客戶不斷到展示中心現(xiàn)場(chǎng)取“?！?，可以避免過(guò)年及非節(jié)假日人流量　　　　　　　　較少的氛圍不足； 社區(qū)：今年是項(xiàng)目啟動(dòng)的第一年，第一印象非常關(guān)鍵，口碑主要也是第一年形成　　　　　　　　的，建議非常好地布置好過(guò)年氛圍，讓業(yè)主具有自豪的口碑；　　　　　　銷售中心：建議能夠布置過(guò)年的氣氛（至少可以使用到2月中），讓到現(xiàn)場(chǎng)的客戶　　　　　　　　感到嘉利萊花園的不同，一個(gè)非常有情的社區(qū)；　　　　　　潛在目標(biāo)：豐富銷售人員的銷售手段，可以進(jìn)一步約登記客戶到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)一步讓其　　　　　　　　感受現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)其進(jìn)行新一輪攻擊；第八部分：費(fèi)用監(jiān)控及預(yù)算 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)一貫的經(jīng)驗(yàn)，所推出物業(yè)的營(yíng)銷廣告及資料費(fèi)用占總銷售額的35%。附１：關(guān)于樓盤命名的建議命名建議１：頤景江南說(shuō)明：首先從名字上與周邊樓盤跳躍出來(lái)，形成自己鮮明的個(gè)性━━與江南景觀、人文環(huán)境相吻合；其次給人感覺(jué)江南的氣息與居家氣氛濃；易于傳播、記憶；再次讀起來(lái)給人極具品味、雅致的感覺(jué)。命名建議４：東海世家說(shuō)明：與東部麗景有相似之處，從字面上看，“世家”二字給人一種家的溫馨感覺(jué)，而且具有　　　濃厚的生活氣息。附２：關(guān)于園林規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性建議一．目的根據(jù)對(duì)周邊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套情況以及對(duì)項(xiàng)目本身的了解，我們認(rèn)為把樓盤的小區(qū)園林規(guī)劃成具有江南風(fēng)格的“蘇州園林”小區(qū)能夠很好地切合樓盤的特點(diǎn)，提升樓盤的素質(zhì)，并能與周邊環(huán)境和諧共存，從而與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目設(shè)有近２０００平方米的生態(tài)游泳池、網(wǎng)球等運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，應(yīng)該說(shuō)就片區(qū)來(lái)看，嘉利萊花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面能夠體現(xiàn)樓盤品質(zhì)的優(yōu)越性與品位的賞鑒性，而且它所面臨的環(huán)境也是不錯(cuò)的。三．基本建議體現(xiàn)蘇州園林風(fēng)貌和建筑地方特色，采用環(huán)回路骨架，將具有蘇州園林風(fēng)格的“亭臺(tái)軒榭、曲徑通幽的回廊”引入庭院。環(huán)回道路平面時(shí)寬時(shí)窄，卵石路牙鮮明耀眼，每個(gè)住宅入口路面嵌有彩色圖案標(biāo)記，可增加住宅的識(shí)別性。４、整個(gè)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）延續(xù)本土城市文脈小區(qū)是城市的組成部分，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)力求因地制宜，尋找優(yōu)秀的傳統(tǒng)歷史文脈及地方居民生活模式，使小區(qū)有機(jī)融匯在城市的大環(huán)境中，使小區(qū)組群既有傳統(tǒng)舊根可見(jiàn)，又具備內(nèi)外現(xiàn)代生活環(huán)境，并體現(xiàn)居住環(huán)境的社區(qū)性與領(lǐng)域性，所以我們考慮把深圳居住環(huán)境與傳統(tǒng)蘇州園林相結(jié)合，創(chuàng)造更適合深圳人生活的人居標(biāo)準(zhǔn)。半私用空間是住宅樓幢間的院落空間，在設(shè)計(jì)中應(yīng)成為小區(qū)內(nèi)吸引力最強(qiáng)的居民活動(dòng)空間，老人可就近休息、聊天、奕棋以及健身，兒童可就近游戲，也利于家長(zhǎng)照顧與監(jiān)視，私用空間即住宅底層庭院，樓層陽(yáng)臺(tái)與室外露臺(tái)，屬于住宅專有私人活動(dòng)區(qū)域。建議對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉式的物業(yè)管理。此外，利用攀綠植物、盆栽等形成垂直綠化與空間綠化，使建筑融化于綠化環(huán)境之中，創(chuàng)造出景色多彩的視覺(jué)環(huán)境。最后，祝我們的項(xiàng)目取得最大成功！ 64 /