【正文】 認(rèn)購的樓宇，現(xiàn)已具備入住條件，請閱讀《收樓須知》后，按以下程序辦理入住手續(xù)。（三）依照樓宇承建合同，樓宇土建、安裝、裝飾工程保修期為壹年。（五）在南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部辦理以下手續(xù)：1．按《購房契約》交付購房款；2．?dāng)y帶已繳納收據(jù)并確認(rèn)，待辦理產(chǎn)權(quán)證時再換取正式發(fā)票；3．由南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)部在《入住手續(xù)書》（一）上蓋章。（八）南京百家湖物業(yè)管理有限公司中國女人街管理處辦理以下手續(xù)：1．管理處工程技術(shù)人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收所購物業(yè)并由業(yè)主簽字；2．業(yè)主將簽字的壹份《中國女人街前期介入服務(wù)協(xié)議》交給管理處簽收；3．管理處工作人員向業(yè)主介紹入住的有關(guān)事項，接受業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理知識的咨詢，并發(fā)給業(yè)主《中國女人街物業(yè)管理手冊》；4．業(yè)主在《入住手續(xù)書》（四）上簽字、蓋章（或按手印），將《入住手續(xù)書》交給管理處保存；5．管理處正式把業(yè)主所購物業(yè)的鑰匙交給業(yè)主并簽收。針對中國女人街獨(dú)特的創(chuàng)新構(gòu)思，突出個性化、差異化的經(jīng)營特色，強(qiáng)調(diào)一種多元化體味、當(dāng)代社會人文思想，人性互動與自然交融，與空間環(huán)境共生的新生活理念，我們進(jìn)行了深入廣泛的研究、分析和探討，提煉出物業(yè)管理工作中面臨的難點、重點，細(xì)心組織策劃，對應(yīng)經(jīng)營理念，確定了中國女人街的整體構(gòu)想及管理策劃思路—— 一種模式、二項承諾、四個重點、四大預(yù)案、九大措施。我們抓的三大效益是：社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。我們追求的目標(biāo)是：創(chuàng)造一個舒適、文明、方便、安全的商業(yè)活動場所。（三） 四個重點重點之一：公共設(shè)施、設(shè)備專業(yè)一體化維護(hù)、養(yǎng)護(hù)管理。1. 建立計算機(jī)設(shè)備檔案管理制度設(shè)立設(shè)備檔案管理員，專人專項負(fù)責(zé)，制定科學(xué)合理、切實可行的設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行計劃，設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)計劃。b) 安全要做到各種保護(hù)裝置要齊全，各種安全防護(hù)裝置要定期檢查，不漏水、不漏油、不漏氣、不漏電，保證安全不出事故。4. 設(shè)立三級保養(yǎng)制度① 設(shè)備的日常維修保養(yǎng)設(shè)備的管理也是一項綜合性的管理，而應(yīng)首先注重管理，其次才是檢修。設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)是全部維護(hù)工作的基礎(chǔ)，要經(jīng)常化、制度化。② 設(shè)備的一級保養(yǎng)對部分零部件進(jìn)行拆卸清洗；部分配合間隙進(jìn)行調(diào)整；除去設(shè)備表面斑銹和油污；檢查、調(diào)整潤滑油路，保持暢通不漏；清洗附件和冷卻裝置等。保養(yǎng)時間一般為：按一班制一年進(jìn)行一次，或設(shè)備資料累計運(yùn)轉(zhuǎn)2500小時后進(jìn)行。② 定期點檢。有針對性地對設(shè)備特定項目檢測，使用專用儀器工具，在設(shè)備運(yùn)行中進(jìn)行。檢查點確定后，要根據(jù)設(shè)備的分布和類型等具體情況組成一條點檢路線，并明確點檢的前后順序。設(shè)備的性能不同、特點不同、壽命不同，點檢的周期也不同，因此，要根據(jù)實際情況，分別制定各設(shè)備的點檢周期，以保證設(shè)備按時接受檢查。① 計劃內(nèi)維修。一般故障由巡查員現(xiàn)場修復(fù)，較大故障報管理處安排檢修。雷雨季節(jié)、滅火系統(tǒng)要加倍檢修。③ 設(shè)備大修商業(yè)設(shè)備的修理類別，一般分為大修、中修、小修。④ 商業(yè)設(shè)備事故的預(yù)防和應(yīng)急措施加強(qiáng)員工責(zé)任意識和質(zhì)量意識教育，加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，操作工上崗一律持證上崗，遵守安全生產(chǎn)程序和操作規(guī)程。搞好備件管理，做到導(dǎo)購安排恰當(dāng)，庫存儲備合理，保證及時供應(yīng)設(shè)備維修需要，縮短設(shè)備修理時間，提高修理質(zhì)量，保證設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，降低維修費(fèi)用和經(jīng)濟(jì)成本。④ 控制備件儲備定額。日常維修接報10分鐘到現(xiàn)場服務(wù)，保證維修質(zhì)量并做好繕后清理工作，同時有維修、保養(yǎng)記錄備查。每天派員監(jiān)視電梯運(yùn)行情況況及電梯機(jī)房設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，專業(yè)型公司維修時有人跟蹤配合并保存維修記錄，每逢休息日檢查電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保證工作日正常運(yùn)行。每日巡視樓層各水閥、龍頭、水池，及時檢修或更換，做好節(jié)約用水；每月監(jiān)視疏通各平臺、屋頂雨水管道，保證下水暢通、排水及時。⑤ 消防報警監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)備器材的管理要求安全護(hù)衛(wèi)人員能正確使用設(shè)備并定人進(jìn)行定期巡檢、日常維修養(yǎng)護(hù)，每年檢測。⑥ 電話通訊設(shè)備管理熟悉區(qū)內(nèi)電話線路系統(tǒng)，做好內(nèi)部電話線路故障清除，接到報修電話10分到現(xiàn)場查明原因，排除故障，根據(jù)業(yè)主要進(jìn)行移機(jī)并做好日常維護(hù)保養(yǎng)工作。重點之二：確保因管理因素造成的治安事件率、火災(zāi)發(fā)生率均為零。全區(qū)執(zhí)行物管“110”，采用首問制傳遞，實行群防、群治，預(yù)防和查處治安事故，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力，防患于未然。建立、健全各消防管理制度，組建義務(wù)消防隊，加強(qiáng)全員消防意識?！皾?、凈、美”之中突出“潔”字。② 內(nèi)場地面以塵推為保潔工具，結(jié)合干式真空（吸塵）清潔機(jī)，對廊邊、綠地、平臺、階梯進(jìn)行吸塵式保潔。④ 中國女人街在營業(yè)時間內(nèi)會產(chǎn)生大量的生活垃圾，就垃圾清運(yùn)而言，較難實施的就是如何清運(yùn)，什么時間段清運(yùn)，清運(yùn)的頻率高并不等于就是保護(hù)了環(huán)境，因為保潔七大系統(tǒng)中，重要的就是空氣系統(tǒng)的保潔，頻率高的拉運(yùn)，顧客會產(chǎn)生煩惡，會影響到顧客的心情，特別是女性，當(dāng)聞到惡心難聞的味道時，會產(chǎn)生不適。外場垃圾桶以2/3不過清理，垃圾日產(chǎn)日清不過夜。2. 實行單體智能化系統(tǒng)與全區(qū)同步建設(shè)。4. 區(qū)內(nèi)應(yīng)積極推廣應(yīng)用國家和有關(guān)部門正式推薦的住宅智能化新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新產(chǎn)品。2. 管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)：① 自動抄表裝置；② 車輛出入與停車管理裝置；③ 緊急廣播與背景音樂；④ 物業(yè)管理計算機(jī)系統(tǒng)；⑤ 設(shè)備監(jiān)控裝置。3. 系統(tǒng)硬件：① 系統(tǒng)硬件包括網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、布線系統(tǒng)、計算機(jī)、家庭智能控制箱、公共設(shè)備、計量儀表和電子器材等，應(yīng)優(yōu)先選擇先進(jìn)、適用、成熟的產(chǎn)品和技術(shù)。① 系統(tǒng)軟件應(yīng)具有很高的可靠性和安全性。5. 系統(tǒng)集成① 根據(jù)對區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)的不同需求，采用不同的集成技術(shù)。⑤ 提倡“一卡通”系統(tǒng)，智能化系統(tǒng)與社會其它各智能部門連網(wǎng)使用。d) 區(qū)內(nèi)智能化系統(tǒng)宜采用中心控制室集中供電方式，對于商鋪報警及自動抄表系統(tǒng)必須保證市電停電的24小時內(nèi)正常工作。4. 若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)、衣著、體貌特征等，并及時向管理處報告，重大案件立即撥打“110”報警。8. 住戶或現(xiàn)場如有人員受傷，要盡快送醫(yī)院搶救并報告公安機(jī)關(guān)。3. 所有員工應(yīng)服從指揮，按照分工，各司其責(zé)。三、發(fā)現(xiàn)斗毆事件處理規(guī)程1. 值勤中（或業(yè)主投訴），發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)有爭吵、斗毆的現(xiàn)象要及時制止。四、值勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理1. 發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅決制止，并帶到值班室審查，并 登記證件號碼，教育后放走。五、發(fā)現(xiàn)醉酒或精神病人的處理1. 醉酒者或精神病人失去正常理智,處于不能自控的狀態(tài),易對自身或其他人員造成傷害,安保員應(yīng)及時制止并加以控制。2. 對不聽勸阻者,要查清姓名、單位,如實記錄并向管理處或安保主管匯報。3. 在可能的情況下,通知病人的單位及家屬。3. 立即進(jìn)行人工急救，立即用耳朵貼緊心臟，未聽到起搏聲，立即用右手掌心貼準(zhǔn)心臟部位右手九十度平壓在右手上，用力下壓，要有柔性以防壓壞軟組織，每1秒鐘間壓一次，第一次壓六下，然后立即將事先準(zhǔn)備好的竹片翹開觸點電者的嘴，嘴對嘴呼吸十下，若沒反應(yīng)，再重復(fù)一遍,做完后，送醫(yī)院搶救。十、煤氣泄露事故的處理1. 發(fā)現(xiàn)（或接報）有煤氣泄露應(yīng)立即用濕布握住口鼻關(guān)閉煤氣閥。如情況危急，速打急救電話（電話號碼120）或送往醫(yī)院搶救。措施：每天跟蹤記錄關(guān)閉的樓層、具體位置（閥的走道通過房間的方位）。措施：檢查操作人員的操作證，嚴(yán)禁無證施工；清理現(xiàn)場周圍易燃易爆物品；在操作現(xiàn)場布放滅火機(jī)。措施：先拔掉電源插座，然后用滅火機(jī)滅火。措施：直接用滅火機(jī)滅火，斷電后可用水撲救。措施：用合理方法，或背、或抱、或摻，幫助其逃生。措施：立即趕到現(xiàn)場（地下室水泵房），檢查空氣開關(guān)是否完全合上，人工手動啟動；弱仍然不能啟動，則啟動生活水泵。措施：檢查空氣開關(guān)是否完全合下；檢查保險絲或相鄰的保險絲替代。措施：撞開強(qiáng)電井房門，拉下空氣開關(guān)（母線上）。措施：換滅火機(jī)或相鄰樓層另取滅火機(jī)。措施：檢查確認(rèn)“啟動”開關(guān)，再按按鈕。一、 組織建制1. 應(yīng)急現(xiàn)場搶救、案件處理組組長：安全護(hù)衛(wèi)領(lǐng)班成員：全體安全護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)突發(fā)事件現(xiàn)場搶險救災(zāi)、案件處理等工作。二、應(yīng)急組織是在公司總經(jīng)理直接指揮下，由各不能骨干組成組成的一支應(yīng)付各種突發(fā)事件、災(zāi)害、案件的隊伍。在處理各種事件中，應(yīng)機(jī)智靈活，勇往直前，直至完成任務(wù)。3. 九大措施措施之一：加強(qiáng)公共設(shè)施、設(shè)備及智能化設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理公共設(shè)施、設(shè)備及智能化設(shè)施具有要求高、操作嚴(yán)、范圍廣的特點，涉及到管理、安全、消防、通訊等方方面面，特別是電梯運(yùn)行與管理，它是客、貨流的重要運(yùn)載工具，是否能滿足顧客的需要，能否安全運(yùn)行，直接關(guān)系到服務(wù)質(zhì)量，保持商場良好的購銷環(huán)境。措施之二：治安管理上，引進(jìn)先進(jìn)理論，運(yùn)用現(xiàn)代化手段，確保安全，“三防結(jié)合”是我們的基本思路。中國女人街有其獨(dú)特的風(fēng)景景觀，非常注重其整體統(tǒng)一；為確保整個商貿(mào)街無一違章裝修，我們抓住房屋墻體內(nèi)管線多和分隔房多兩個重點，以預(yù)防為主，有錯必糾。并在此基礎(chǔ)上做好各項工作：第一、維護(hù)已有的綠化、實施由地面向空中發(fā)展的主體或綠化工程；第二、維護(hù)公共場所的清潔衛(wèi)生、整潔，針對人流多的特點，實施定時、不定時的進(jìn)行保潔工作，注重不影響消費(fèi)者正常消費(fèi)，又注重環(huán)保人員著裝、保潔動作規(guī)范的自身形象，塑造保潔過程在街區(qū)的自然景觀中增添的又一整潔具有動感的新景；第三，垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；第四，開展環(huán)境街區(qū)文化建設(shè)，實施街區(qū)環(huán)境形象（EI）戰(zhàn)略，整合街區(qū)環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃街區(qū)內(nèi)的各種自然景觀和人文景觀。據(jù)我們調(diào)查了解，中國女人街設(shè)有地下停車場和外部停車場，且南北跨度較長，如不進(jìn)行科學(xué)合理調(diào)度，必將導(dǎo)致車輛停放的混亂無序。為順應(yīng)這種建筑風(fēng)格的要求，我們在管理上也相應(yīng)采用大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的辦法。在中國女人街的物業(yè)管理工作中，針對中國女人街建筑面積大、商業(yè)店面多、機(jī)電設(shè)備多、電梯多等特點，我們將充分發(fā)揮百家湖的規(guī)模優(yōu)勢，實現(xiàn)綠化、保潔、裝修、保安、電梯養(yǎng)護(hù)、機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)等方面的專業(yè)化管理，全方位降低管理成本，充分體現(xiàn)百家湖物業(yè)管理公司“以業(yè)主、經(jīng)營者為中心、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、低價收費(fèi)”的經(jīng)營方針，讓廣大中國女人街業(yè)主、經(jīng)營者真正受益。中國女人街將在我們的管理下大力開展社區(qū)文化建設(shè)，中國女人街的社區(qū)文化定位是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合；我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化、網(wǎng)上文化等五個方面全方位開展，通過循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教娛樂的社區(qū)文化建設(shè)，提高業(yè)主、經(jīng)營者素質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。管理就是服務(wù)，針對中國女人街的特點，我們將超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行24小時酒店式服務(wù)，充分利用監(jiān)控的功能，在各入口處設(shè)置監(jiān)控與管理中心電腦聯(lián)網(wǎng)，使管理中心及時掌握各入口處的治安狀況、出入人流狀況、街區(qū)事物狀況、垃圾清運(yùn)狀況等，既方便各種服務(wù)需求的向上反饋，又便于各種應(yīng)急狀況的調(diào)度。一、中國女人街的物業(yè)管理方式 百家湖物業(yè)公司將中國女人街的物業(yè)管理方式確立為綜合一體化管理。在管理處實施物業(yè)管理運(yùn)行過程中，發(fā)揮百家湖物業(yè)公司超前引導(dǎo)、超前管理、超前服務(wù)的三超方式的物業(yè)管理優(yōu)勢，運(yùn)用軟硬件相結(jié)合等方式的物業(yè)管理經(jīng)驗，使綜合一體化管理收到更好的效果。經(jīng)營辦公室：負(fù)責(zé)街區(qū)的商業(yè)經(jīng)營場所和配套服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)籌規(guī)劃與管理，積極開展家政服務(wù)、便民服務(wù)及特殊項目委托服務(wù)。嚴(yán)格按照百家湖物業(yè)公司ISO9001質(zhì)量管理保證體系和ISO14001環(huán)境質(zhì)量保證體系運(yùn)作。工作計劃與目標(biāo)：序號項目計劃內(nèi)容時間目標(biāo)1前期介入，參與規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)研究規(guī)劃設(shè)計意圖，了解工程施工現(xiàn)狀。小缺陷應(yīng)全部消除，大缺陷應(yīng)限期整改。為降低管理成本，智能化系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電氣設(shè)備維修及給排水工程等有關(guān)專業(yè)管理，由百家湖物業(yè)公司統(tǒng)一安排調(diào)度，負(fù)責(zé)較大項目的實施，一般日常工作和零星維修由該管理處負(fù)責(zé)。該同志具有高度的責(zé)任感和敬業(yè)精神，組織管理能力強(qiáng)，勤奮踏實，任勞任怨。消防安保主管：男，大專以上學(xué)歷，退伍軍人，曾擔(dān)任保安經(jīng)理、教官，個人軍事素質(zhì)高，具有豐富的組織、教學(xué)、訓(xùn)練管理經(jīng)驗。物業(yè)管理員：大專學(xué)歷，從事物業(yè)管理1年以上，已獲得物業(yè)管理員崗位資格證書。女 18～25歲，高中學(xué)歷，以職高學(xué)生為主，均為安保學(xué)校培訓(xùn)人員，具備崗位資質(zhì)證書。二 、 管理人員培訓(xùn)高素質(zhì)人才是實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基本條件，一方面加強(qiáng)人才交流和引進(jìn)，另一方面必須抓好現(xiàn)有員工培訓(xùn)，緊跟時代步伐，促進(jìn)知識不斷更新。（一）管理處主任培訓(xùn)：1. 國家、江蘇省、南京市、國務(wù)院、建設(shè)部、房產(chǎn)管理部門、物價局、環(huán)保局等頒發(fā)的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、公司管理規(guī)章制度和程序。5. 財務(wù)基礎(chǔ)理論學(xué)習(xí)。9. 《物管“110”管理規(guī)程》學(xué)習(xí)。3. 消防專業(yè)知識學(xué)習(xí)。7. 公司各項管理制度、操作程序?qū)W習(xí)。12.《突發(fā)事件應(yīng)急處理規(guī)程》學(xué)習(xí)。2. 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)。6. 《中國女人街外場巡邏操作規(guī)程》學(xué)習(xí)。10. 《中國女人街車輛管理規(guī)定》學(xué)習(xí)。14. 《員工手冊》學(xué)習(xí)。17. 《物管“110”管理規(guī)程》學(xué)習(xí)。2. 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)。6. 《中國女人街賓館電器設(shè)備維修規(guī)程》學(xué)習(xí)。10. 《重大設(shè)備事故處理預(yù)案》學(xué)習(xí)。15．簡單英語口語學(xué)習(xí)。4. 《中國女人街外場保潔工作規(guī)程》學(xué)習(xí)。8. 保潔用洗滌用劑的配比及使用方法學(xué)習(xí)（全能清洗劑、酸性清洗劑、靜電除塵清洗劑、不銹鋼清洗劑、玻璃清洗劑等）。12. 普通客房衛(wèi)生操作知識學(xué)習(xí)（程序：備→敲→開→倒→撤→疊→掃→擦→墩→擺→關(guān)→填等）。2. 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識和禮儀常識學(xué)習(xí)。6. 旅店服務(wù)接待訓(xùn)練。10. 會議服務(wù)、會場布置、簽字儀式服務(wù)知識學(xué)習(xí)。14. 《物管“110”傳遞程序》學(xué)習(xí)。③ 按層次培訓(xùn)：主要管理層、一般管理層、專業(yè)技術(shù)管理層。① 財會人員需獲會計證，通過電算化培訓(xùn)。六、管理人員的管理根據(jù)中國女人街高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理的要求，組建一支好的員工隊伍僅是第一步，而管理好員工隊伍則是