【正文】 街道兩邊做成 店鋪就完了。王府井大街經(jīng)過改造以后，四、五十米寬的 大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來回過到馬路 對面購物。商業(yè)街要特別強調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。每個商業(yè)街應該有 自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應該采用同一種手法。北 京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進去，實際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。nbspMall即購物中心，北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了 四、五個Shoppingamp。其中 最大的問題是認不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規(guī)劃設計。nbspMall有市場需求，然而具體操作并不容易。 商業(yè)街的空間限定和功能劃分 商業(yè)街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。王府井大街經(jīng)過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走， 不愿走之字形來回過到馬路對面購物。商業(yè)街要 特別強調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來。歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都 很有人情味。每個商業(yè)街應該有 自己的個性，而不是千篇一律，做餐飲酒吧一條街和國貿(mào)品牌店不應該采用同一種手法。北 京的高檔樓盤大都規(guī)定不讓餐飲業(yè)進去，實際上餐飲業(yè)也是小區(qū)配套需要的一部分。有的Shoppingamp。國內(nèi)發(fā)展商對此基本沒有認識，所以導致專業(yè)化的顧問機構(gòu)在國內(nèi)沒有市 場。由于發(fā)展商不認可，因此目前在北京沒有市場。市場如何、開發(fā)商的房子如何、開店的效益如何就需要做專業(yè)的評估。如果能夠找到非常好的渠道， 招幾家主力店進來，把幾十萬平米的Shoppingamp。 主力店不應在招商前進行建筑設計 我們曾經(jīng)做過許多購物中心的設計，完全是按照發(fā)展商的思路進行。因 此加大可視性以便對公共購物產(chǎn)生引導作用是很重要的。 現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費形式的大融合。跟原來的賣東西的 方式不同的是，這些活動都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來的形式。另外是如何把人流往深處引的問題。 如何操作商業(yè)地產(chǎn)設計 建筑設計應該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。人們對商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對 跟人發(fā)生親密接觸、親密對話這個層次的設計基本做不到。新近入市的幾個樓 盤，像珠江國際城、天津萬科水晶城等的共同點，就是把景觀、規(guī)劃、建筑、裝修整合得非常好，在結(jié)合部分出 彩，尤其是對底層部分。 如果是做購物中心方面的商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展商有必要找一些專業(yè)的商業(yè)顧問公司，目的是明確商業(yè)業(yè)態(tài)的特點和 具體的操作方式。社區(qū)配套中有沒有餐飲決定硬件如何設計，有的 幾萬平米的大商業(yè)，里面有一條食街，裝修氣氛特別好，但沒有足夠的通風排煙設備，經(jīng)營受很大影響。地產(chǎn)開發(fā)也是這樣一個道理，重視專業(yè)顧問機構(gòu)很重要。所以應該慎重地選用有商業(yè)項目專長的設計師。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國現(xiàn)有著名商業(yè)街步行街200多 條，今后幾年正在建設和規(guī)劃中的商業(yè)街步行街近百條。 2．專業(yè)商品街和服務性街區(qū)。 4．室內(nèi)商業(yè)街。 二是大城市商業(yè)街步行街的改造建設正向中小城市幅射。為了順應這種消費潮流，自然而然產(chǎn) 生了網(wǎng)上購物這種交易方式，中國迅速掀起了一股電子商務熱 潮，但是電子商務的發(fā)展要受到諸如人口素質(zhì)、基礎設施、傳統(tǒng) 消費觀念、網(wǎng)絡支付機制等多方面的制約，難以在我國這樣的發(fā) 展中國家達到普及水平。另外商業(yè)街適應了現(xiàn)代家庭“一站購齊”（oneamp。其特點主要有以下幾個方面： 能全。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、 舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等基本功能。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，西方國家比較早的采用了這種提法，如 美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵究竟是什么，至今沒有明 確的、權威的界定。它不僅涵蓋了一般的零售業(yè)和服務業(yè)，并且包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)、寫 字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服務等設施，是一個大商業(yè)的概念。換句話說，中央商業(yè)街應是一座城市的開放窗口，它是整個城市經(jīng)濟和商業(yè) 發(fā)展的中樞，是南來北往的客流集散地，特別是搞商務活動的人都必須要前往的地方。與中央商業(yè)街相比較，還存在地區(qū)性的商業(yè)街，即分布在各個居民住宅區(qū)、主干線公路邊、醫(yī) 院、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地的商業(yè)繁華街道。第二，地區(qū)商業(yè)街 是一種社區(qū)化消費場所，不是輻射整個城市的行為。以經(jīng)營某一大類商品為主，商品結(jié)構(gòu)和服務體現(xiàn)規(guī)格品種齊全、專業(yè)性的特 點，如文化街、電子一條街等。 這些特色街，或匯集名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特 色。nbspshopping）將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們接受。nbspmall）迅速熱起來，從商業(yè)街和購 物中心大量共有的相同遺傳基因判斷，二者具有明顯的血緣關系，他們的社會作用、功能、經(jīng)營結(jié)構(gòu)是共同的，都 是在為商業(yè)服務業(yè)企業(yè)集中營造一個更理想、更舒適的經(jīng)營環(huán)境；都是商業(yè)服務業(yè)多種業(yè)種、零售業(yè)多種業(yè)態(tài)的有 機組合體；在店鋪數(shù)量上，都是以專賣店為主、大型商場或超級市場為輔；都可以滿足人們購物、餐飲、休閑、觀 光、娛樂、健身等多種需要；由于集吃、住、游、購、娛多功能于一身，二者都可以成為商業(yè)與旅游業(yè)的黃金結(jié)合 點。既然在我國商業(yè)街具有如此大的魅力，那么我們應該如何著手去建好一條 商業(yè)街呢？我們必須從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術兩個方面加以考慮。由于不同年 齡、職業(yè)、文化層次的人在購買心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業(yè)街市場定位的成功與否并不以 決策者們的主觀意愿為轉(zhuǎn)移，而是通過消費者的購買狀況反映出來。不同的商業(yè)街所應考慮的消費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏 離主體，而如果對所有的消費者都進行考慮，又浪費人力財力。 從商品設置的角度來看，以日用品為主的商業(yè)街應重點考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業(yè)街， 其輻射區(qū)域就要大得多。 （二）商業(yè)街市場定位所應考慮的消費者因素 。在人均消費水 平已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長越快，市場規(guī)模就越大。一般講，年輕人購物較容易有沖 動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時尚，在購買前所作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較 低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，對于商 品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購現(xiàn)象比較普遍，有一定的購買潛力。決策者們在為商業(yè)街定位之前，應充分考慮以上因素，不僅要分析消費 者中各性別年齡段人口所占比例，還要對未來各年齡段人口數(shù)進行預測，注意下一階段的變動趨勢，不斷調(diào)整，才 能取得成功。隨著市場經(jīng)濟體制在我國的確立，在分析人口特征時，應兼顧不同單位類型的勞動者在需 求中表現(xiàn)出的差異。 。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及工作者的文化層次 不同，進而也形成了消費的差異性，決策者們在商業(yè)街市場定位之前，應充分了解到這一因素。消費者的收入，是影響消費構(gòu)成和消費水平的重要因素，因而應成為商業(yè)、企業(yè)在商業(yè) 街定位時考慮的重點。 四、商業(yè)街建設的戰(zhàn)術研究 （一）商業(yè)街建設應是企業(yè)和政府的珠聯(lián)璧合 商業(yè)街是城市化的必然產(chǎn)物，是城市商品交易最活躍的場所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一 個城市時最引人注目的門面，就好像名片，不管真實情況如何，制作精美的名片終能帶來更多的機會，為了提升城 市形象、加強城市競爭力，一些自發(fā)形成的老商業(yè)街立即被列入改造的規(guī)劃，在資金上予以安排，商業(yè)街在很大程 度上自然而然成了一種政府行為。而作為 商業(yè)街，“商”之不存，“街”將焉附？既然是“商業(yè)”街，那它就絕對離不開市場的檢驗，商業(yè)街不是造出來 的，而是市場選擇的結(jié)果，建設商業(yè)街要尊重市場規(guī)律，它歸根到底是一個商業(yè)問題，而不是城市建設問題。因此，商業(yè)街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門臉，現(xiàn)代商場排擠了老字號，一派歐美情調(diào)，民族 特色蕩然無存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個很好的例子，這時候，政府的干預則顯得至關重要。認真分析周圍居民的消費特征，進行準確的市場定位，如美國紐約百老匯大道之所以集中了眾多 的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂廳和博物館，成為世界最大規(guī)模的商業(yè)街，主要是緣于紐約市600萬有很 強購買力的人口；專業(yè)商業(yè)街作為某種商品或某類人群消費品的集合，要做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在 人們腦子里形成一種共識，即當我要買這種商品時，首先想到的就是這條街。 （五）注意整體風格的營造，與城市風格渾然一體 對于世界上任何一個大城市來說，其發(fā)展有它的獨特性，長年累月聚集起來就構(gòu)成了城市的個性，這是一個城 市的靈魂所在。 另外，還必須注重突出城市主調(diào)，與城市風貌渾然一體。 （六）注重細節(jié)的魅力，交通方便，購物環(huán)境優(yōu)美 商業(yè)街改造必須考慮配套設施的建設，如停車場、公共廁所、垃圾收集點、休閑廣場、演出舞臺、綠化景觀、 街頭小品、廣告設施等等，如果配套設施跟不上，勢必造成難以彌補的遺憾，也給商業(yè)街管理帶來相當大的麻煩?，F(xiàn)在，在我國也 迅速掀起了一股步行街熱，筆者認為這種做法，尤其對于中心商業(yè)街來說是非常值得提倡的，它不僅解決了人車爭 路的問題，讓人們在沒有車輛的商業(yè)街上安心地購物、休閑，讓車流在沒有行人的道路上暢快地奔馳，還可以使人 們在一個沒有汽車尾氣的干凈環(huán)境下購物，這符合綠色消費的大趨勢。