房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策匯編-預(yù)覽頁
【正文】 包的工程是否實行分包或轉(zhuǎn)包，全部工程應(yīng)納的營業(yè)稅款均由代理者扣繳；如果該機構(gòu)在境內(nèi)未設(shè)有機構(gòu)，又沒有代理者的，不論其總承包的工程是否實行分包或轉(zhuǎn)包，全部工程應(yīng)納的營業(yè)稅稅款均由建設(shè)單位扣繳。根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。因為，就提供保險勞務(wù)而言，此項規(guī)定所說的“對方”是指投保者，保險公司向投保者收取的是保費，而儲金利息是保險公司向銀行收取的，不是向投保者收取的。 十三、問：電信部門開辦168臺電話，利用電話開展有償咨詢、點歌等業(yè)務(wù)，對此項收費按什么稅目征稅?答：168臺是具有特殊用途的電話臺，其業(yè)務(wù)屬于《營業(yè)稅稅目注釋》所說的“用電傳設(shè)備傳遞語言的業(yè)務(wù)”，應(yīng)按“郵電通信業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。此項規(guī)定所稱培訓活動包括各種培訓活動，因此對文化培訓應(yīng)按“文化體育業(yè)”稅目征稅。這里需要附帶說明的是，不僅對學校取得的贊助收入應(yīng)按這一原則確定應(yīng)否征收營業(yè)稅，對于其他單位和個人取得的贊助收入也應(yīng)按這一原則確定是否征收營業(yè)稅。具體的交換方式也有以下兩種： 1．土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 1．房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。 十九、問：對個人將不動產(chǎn)無償贈予他人的行為，是否視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅?答：根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則第四條規(guī)定，“單位將不動產(chǎn)無償贈予他人，視同銷售不動產(chǎn)”，應(yīng)當征收營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)1994年12月6日 國稅函發(fā)[1994]644號廣東省國家稅務(wù)局： 近接廣州市稅務(wù)局稅一[1994]327號《關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的請示》，反映該市部分國內(nèi)企業(yè)將土地三通一平后以土地與外商合作建商品房，雙方成立合作公司，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，中方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到合作公司，外方負責興建商品房的一切資金并負責商品房在境外銷售，雙方采取分建筑面積、分銷售收入、提取固定利潤等分配形式。如果采取分房(包括分面積)各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。關(guān)于“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅若干政策問題的通知廈地稅政一[1994]005號各縣、區(qū)局，直征局，稽查局： 現(xiàn)將新的營業(yè)稅條例、細則中有關(guān)銷售不動產(chǎn)的政策問題明確如下，并將《銷售不動產(chǎn)稅目若干政策問題解答》下發(fā)給你們，請一并執(zhí)行。 以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物視同銷售建筑物。 不動產(chǎn)租賃，不按銷售不動產(chǎn)征稅，而應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征稅。 二、計稅依據(jù) (一)對房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時從購買方取得的一切收入都要征稅，包括各種基金、代收費用，均不得從計稅營業(yè)額中扣除。 按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定 按下列公式核定 ： 計稅營業(yè)額=工程成本/(1營業(yè)稅稅率) 對甲方或乙方所得的那部分建筑物，如再出售或出租的，應(yīng)分別再按“銷售不動產(chǎn)”或“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知國稅發(fā)[2001]142號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局，廣東、海南省地方稅務(wù)局，深圳市地方稅務(wù)局： 為加強外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》(以下簡稱稅法)的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就外商投資企業(yè)和外國企業(yè)(以下簡稱企業(yè))從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅管理問題，通知如下：—、企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當期銷售收入，扣除當期相應(yīng)成本、費用及損失后的余額，為當期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 四、房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：(—)采取—次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。 五、企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則?？偪墒勖娣e是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后執(zhí)行。 八、境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財產(chǎn)的性質(zhì)。 九、凡按合同規(guī)定投資各方分配房產(chǎn)的，企業(yè)應(yīng)首先歸集房產(chǎn)建造過程中所發(fā)生的費用(包括中方以土地使用權(quán)作為投資的費用)后，再根據(jù)合同規(guī)定的房產(chǎn)分配方法，劃分雙方房產(chǎn)的成本、費用。國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知1995年8月3日 國稅發(fā)[1995]153號各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局：根據(jù)《中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》(以下簡稱稅法)及其實施細則的有關(guān)規(guī)定,現(xiàn)將外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營繳納所得稅的有關(guān)問題通知如下：一、關(guān)于稅收待遇問題專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，不屬于稅法第七條和第八條所規(guī)定的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，不得享受生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠待遇?！ ?二)各省，自治區(qū)，直轄市和計劃單列市主管稅務(wù)機關(guān)可按照本條第(一)款，制定對從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實施辦法及預(yù)計利潤率的確定方法，并報國家稅務(wù)總局備案。（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地
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