【正文】 均價 總價值 銷售率 回款額 累計回款額年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % III、項目投資平衡分析綜合上述分析測算結(jié)果，工程預(yù)期投資運(yùn)用（現(xiàn)金流出/流入）平衡表如表 34所示。表 31 預(yù)期工程資金投入測算表47 / 210時間 工程內(nèi)容 預(yù)計投入資金年月日～年月日項目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設(shè)備招標(biāo)確定萬元年月日～年月日門前廣場施工、綠化施工及驗收，外立面施工開始，重點(diǎn)廣告媒體預(yù)定，開始接受預(yù)定認(rèn)購萬元年月日～年月日外立面開始施工，結(jié)束內(nèi)部認(rèn)購，正式開盤準(zhǔn)備工作完成，媒體投放和新聞炒作開始，為銷售進(jìn)行預(yù)熱萬元年月日～年月日設(shè)備采購、安裝工程施工、外立面竣工，強(qiáng)勢宣傳推廣，公關(guān)活動促銷萬元年月日～年月日竣工驗收、交付使用 萬元合計 萬元B. 項目預(yù)期投入月度分解計劃上述工程項目用款月度計劃分解如表 32所示。（三）完成項目、項目的銷售工作項目、項目已全部竣工完成，為了迅速實現(xiàn)資金回流，結(jié)合項目所處地段及同類項目的價格，可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。2．全面啟動細(xì)化項目招商工作招商工作是建成后運(yùn)營的重要基礎(chǔ)。三月份工程正式開工建設(shè)。（1）土地征拆工作下達(dá)計劃 執(zhí)行計劃計劃備案審批 審核結(jié)束是是46 / 210春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。由于該項目所蘊(yùn)含的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，我們必須高質(zhì)量完成。3. 完成土地儲備畝?？傮w上說，成績較為喜人。項目前期部組織考核并提出初步意見，總經(jīng)理辦公會討論后做出考核結(jié)論。第 18 條 各級領(lǐng)導(dǎo)必須隨時監(jiān)督檢查企業(yè)經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時采取有效措施予以解決，以保證計劃的順利完成。第 15 條 調(diào)整計劃一律以書面批復(fù)為準(zhǔn)，在未接到書面批復(fù)以前，一律按原計劃執(zhí)行。第 13 條 經(jīng)營計劃的執(zhí)行各部門根據(jù)企業(yè)經(jīng)營計劃及本部門工作計劃，著眼全局開展工作，以保證本部門工作目標(biāo)和企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營計劃的實現(xiàn)。第 11 條 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營計劃分解結(jié)果由總經(jīng)理辦公會討論、審核各季度、各部門的分解計劃和各部門月度工作計劃，由總經(jīng)理批準(zhǔn)。第 9 條 按季度和月度分解年度經(jīng)營計劃將年度經(jīng)營計劃分解成為季度、月度經(jīng)營計劃。（4）項目前期部根據(jù)總經(jīng)理辦公會討論的意見對年度經(jīng)營計劃進(jìn)行修改，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。第二章 年度經(jīng)營計劃的編制第 4 條 年度經(jīng)營計劃所確定的計劃期為每年的 1 月 1 日到 12 月 31 日。第 29 條 本制度經(jīng)企業(yè)董事會討論決定后，自公布之日起實施。第 26 條 效益考核（1）項目竣工驗收投產(chǎn)后，經(jīng)過試生產(chǎn)期考核（3～6 個月），在達(dá)到設(shè)計規(guī)定的效益要求之前，企業(yè)應(yīng)逐月對項目投資效益進(jìn)行考察分析。第 23 條 總經(jīng)理批準(zhǔn)《項目分析報告》，報送董事會備案。第 21 條 由財務(wù)部牽頭，與合同預(yù)算部共同完成項目成本分析（1）收集《項目投資估算書》、《設(shè)計概算書》、《施工圖預(yù)算書》（或標(biāo)底）、《竣工決算書》以及有關(guān)施工合同、訂購合同等資料。（3）合同預(yù)算部最終審定《竣工決算書》，確定工程造價，雙方簽字、蓋章。（2）合同預(yù)算部重新核定施工單位的實際完成工程量，并根據(jù)合同及國家有關(guān)規(guī)定審核計算進(jìn)度款，然后交給項目前期部審核，總經(jīng)理審批；最后經(jīng)財務(wù)部進(jìn)行全面稽核，根據(jù)工程進(jìn)度款支付計劃，監(jiān)督和審查當(dāng)月實際應(yīng)付的工程進(jìn)度款。（7）在接到施工圖紙、圖紙會審記錄、材料設(shè)備價格一覽表、甲供材料清單后，造價咨詢單位需在一個月內(nèi)做出《預(yù)算書》或標(biāo)底，由合同預(yù)算部審核。如是設(shè)計原因，應(yīng)返回設(shè)計單位重新設(shè)計；如是增加功能或項目，應(yīng)重新進(jìn)行項目評價；如是其他原因，應(yīng)做補(bǔ)充說明或解釋。評審?fù)ㄟ^后，由總經(jīng)理簽署意見，提交董事會審批。（5）項目前期部審核項目投資計劃和籌資計劃，總經(jīng)理同意后提交董事會審批。第三章 投資控制第 16 條 策劃階段的投資控制（1）項目前期部負(fù)責(zé)市場調(diào)查和項目情況調(diào)查，進(jìn)行項目定位，擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。第 13 條 總經(jīng)理根據(jù)投資審議會對項目所做出的決議，簽署審批意見。第 12 條 投資審議會的內(nèi)容（1）查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案。第 10 條 企業(yè)項目前期部在收到項目報批的全部資料后，應(yīng)組織有關(guān)部門對該項目進(jìn)行初審，并提出初審意見。（5）資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。（1）項目投資申請報告或建議書。（4）企業(yè)的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的投資需要。第 8 條 集團(tuán)及控股企業(yè)設(shè)立新企業(yè)或參股其他企業(yè)、搞新項目開發(fā)等，必須事先進(jìn)行可行性研究，可行性研究的內(nèi)容包括以下六個方面。34 / 210（2）投 資 在 300 萬 ～ 600 萬 元 的 項 目 ， 由 項 目 前 期 部 調(diào) 研 、 論 證 、 審 查 后 審 批 ， 報 企 業(yè) 總 經(jīng) 理 辦 公 室備 案 。按照投資項目下管一級的原則，企業(yè)只受理所屬一級獨(dú)資及控股企業(yè)的投資申報，其他企業(yè)的投資項目按照隸屬關(guān)系，分級管理。第 4 條 管理職責(zé)（1）項目前期部負(fù)責(zé)編制投資計劃，對投資項目進(jìn)行評估與選擇。第 3 條 投資管理的原則本企業(yè)對投資的管理堅持以下三個原則。第 2 條 使用范圍本制度適用于本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制。（3）投資控制貫穿于項目實施的全過程，各實施階段的投資控制同等重要，不可偏廢。第二章 投資的審批權(quán)限第 5 條 集團(tuán)控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸企業(yè)，非控股企業(yè)由其董事會確定。第 7 條 固定資產(chǎn)投資項目審批權(quán)限（1）投資在 300 萬元以下的項目由企業(yè)自主決定，報企業(yè)項目前期部備案。（5）投資在 3 000 萬元以上的項目，由項目前期部論證審查，報董事會討論后由董事長審批。（3）主要風(fēng)險和應(yīng)對措施。第 9 條 按規(guī)定必須上報審批的項目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進(jìn)行任何實際投資之前，備齊以下資料，上報企業(yè)項目前期部。（4）有關(guān)合同、（協(xié)議）草案。（8）項目執(zhí)行人的資格及能力等。35 / 210第 11 條 經(jīng)初審認(rèn)為基本可行的項目，在征求主管領(lǐng)導(dǎo)意見后，由項目前期部會同有關(guān)部門提出召開投資審議會的建議。（4）提出項目的最終決策和建議等。第 15 條 凡屬于備案的項目，由投資單位在項目實施后 10 天內(nèi)向企業(yè)提交備案材料，包括可行性分析報告、合同及章程等。（4）立項后，依據(jù)投資估算和項目實施計劃，財務(wù)部編制詳細(xì)的項目投資計劃及籌資計劃。（2）設(shè)計管理部委托設(shè)計單位形成初步和擴(kuò)初設(shè)計方案，并提交經(jīng)濟(jì)技術(shù)委員會評審。（4）合同預(yù)算部審核設(shè)計概算，若概算造價突破估算時，應(yīng)分析突破原因。若有特殊材料設(shè)備且價位不清時可暫估價位，由總經(jīng)理批準(zhǔn)并加以說明、備案。第 18 條 施工階段的投資控制（1）根據(jù)施工合同，依據(jù)工程當(dāng)月實際完成工作量，由施工單位提出申請，報監(jiān)理單位認(rèn)可簽字蓋章后，轉(zhuǎn)工程管理部核實當(dāng)月實際完成工程量，工程管理部經(jīng)理審定工程量，再轉(zhuǎn)給合同預(yù)算部。最后由合同預(yù)算部統(tǒng)一編制《竣工決算書》。37 / 210（2）根據(jù)《竣工決算書》和工程款以及其他項目撥付情況，由財務(wù)部編制《項目財務(wù)決算書》，交總會計師審核。第 22 條 項目前期部負(fù)責(zé)審核《成本分析報告》。第 25 條 項目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備投產(chǎn)和使用條件，達(dá)到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時申請項目竣工后驗收報告，編寫竣工資料，報集團(tuán)總部投資發(fā)展委員會。第六章 附則第 28 條 本制度由財務(wù)部編制，解釋權(quán)、修改權(quán)歸財務(wù)部。第 3 條 本制度適用于企業(yè)各類經(jīng)營計劃的編制、執(zhí)行和監(jiān)督。（3）項目前期部通過匯總各部門的意見，編制《年度經(jīng)營計劃草案》，并提交總經(jīng)理辦公會討論。第三章 年度經(jīng)營計劃的分解第 8 條 每年年底由合同預(yù)算部組織各部門采用滾動編制、逐步細(xì)化的方式對整體經(jīng)營計劃進(jìn)行分解，形成季度和月度的各部門分解計劃。第 10 條 各部門負(fù)責(zé)將季度經(jīng)營計劃分解到每個月度各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)將分解到部門的季度經(jīng)營計劃分解到每個月，形成月度工作計劃。（3）每月月初，由總經(jīng)理批準(zhǔn)，項目前期部（或合同預(yù)算部）下達(dá)下個月度經(jīng)營計劃和各部門工作計劃。（3）確因客觀因素影響需要調(diào)整月度經(jīng)營計劃的，必須由相關(guān)部門經(jīng)理提出申請說明原因，經(jīng)主管副總確認(rèn)，總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能執(zhí)行。特殊事項需要縮短報告周期的，由總經(jīng)理辦公會決定。第 20 條 企業(yè)每季度對各部門經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況考核一次。項目投資與開發(fā)管理操作工具（1）項目階段投資回收分析表項目名稱 建設(shè)性質(zhì) 建設(shè)期 建設(shè)規(guī)模投資額（萬元） 投資回收期項目生命周期一、基礎(chǔ)設(shè)施1．道路2．給排水3．供電4．通信二、交通設(shè)施1．入口停車場2．內(nèi)部停車場三、綠化工程1．近期2．遠(yuǎn)期……（2）企業(yè)年度總體經(jīng)營計劃書1．戰(zhàn)略規(guī)劃概述 年戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 分企業(yè) 總計銷售收入41 / 210毛利費(fèi)用現(xiàn)金流……經(jīng)營計劃實現(xiàn)的主要舉措（1）（2）2．各部門具體目標(biāo)實施時間時間表（月份）目標(biāo) 舉措1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12負(fù)責(zé)人 /部門3．差異分析現(xiàn)有舉措 設(shè)定目標(biāo) 差異 差異解釋 彌補(bǔ)差異方式4．經(jīng)營計劃實施風(fēng)險與規(guī)避方法主要風(fēng)險 風(fēng)險來源 規(guī)避方法（3）投資項目競爭分析調(diào)研表 項目名稱因素及權(quán)重樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注位置價格配套設(shè)施物業(yè)管理質(zhì)量42 / 210建筑質(zhì)量交通狀況樓盤規(guī)模外觀設(shè)計城市規(guī)劃朝向室內(nèi)布置環(huán)保發(fā)展商信譽(yù)付款方式戶型設(shè)計銷售情況廣告效果停車位數(shù)量合計（4）項目開發(fā)成本費(fèi)用估算建設(shè)內(nèi)容Ⅰ 建設(shè)內(nèi)容Ⅱ 合計 建設(shè)內(nèi)容費(fèi)用項目單價（元/平方米）總價（萬元）單價（元/平方米）總價（萬元）單價（元/平方米）總價（萬元）一、土地費(fèi)用1．土地出讓金2．城市建設(shè)配套費(fèi)3．征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)二、前期工程費(fèi)1．可行性研究費(fèi)2．勘查設(shè)計費(fèi)43 / 2103．“七通一平”費(fèi)三、房屋開發(fā)費(fèi)1．建安工程費(fèi)2．附屬工程費(fèi)3．室外工程費(fèi)四、開發(fā)間接費(fèi)五、管理費(fèi)用六、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)七、財務(wù)費(fèi)用八、不可預(yù)見費(fèi)成本費(fèi)用總計項目投資與開發(fā)管理管理工作流程（1） 企業(yè)經(jīng)營決策管理流程文件受控狀態(tài)流程名稱企業(yè)經(jīng)營決策管理流程文件管理部門董事會 總經(jīng)理 項目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度/ 表單《決策建議表》《相關(guān)建議書》《會議記錄表》《會議記錄表》《評審記錄表》相關(guān)決策文件提出要求決策的事項組織協(xié)調(diào)相關(guān)意見或建議做好召開決策會議的準(zhǔn)備主持召開決策會議是否開董事會編制決策文件開始董事會討論是 否44 / 210工作方案編制日期 審核日期 生效日期（2）年度經(jīng)營計劃編制流程文件受控狀態(tài)流程名稱年度經(jīng)營計劃編制流程文件管理部門總經(jīng)理 項目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度/表單《年度經(jīng)營計劃編制規(guī)定》《年度經(jīng)營計劃草案》否 《年度經(jīng)營計劃》《評審記錄表》各分項計劃文件《分項計劃》編制細(xì)則審批下發(fā)文件 決策執(zhí)行結(jié)束開始提出《年度經(jīng)營目標(biāo)》召開計劃啟動大會匯總各部門建議編制《年度經(jīng)營計劃》組織分解計劃編制《分項計劃》提出經(jīng)營計劃建議審批審核否 否是45 / 210《審核記錄表》《計劃備案書》編制日期 審核日期 生效日期4. 項目投資與開發(fā)管理方案設(shè)計（1）年度經(jīng)營計劃方案房地產(chǎn)公司 2022年度經(jīng)營計劃房地產(chǎn)公司在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力，2022 年的各項工作取得了豐碩的成果，“”品牌得到了社會的初步認(rèn)同。2. 實現(xiàn)樓盤銷售額萬元。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。建筑物為商業(yè)廣場裙樓、大廈裙樓和一棟物流倉庫。二月份確定具有實力的施工企業(yè)并簽訂施工合同，確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程如期開工。（二）加快項目、項目的施工速度協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快項目、項目的施工速度，確保項目的一期工程、項目的二期工程在 4月底前完成竣工驗收。（2）項目投資分析方案項目投資分析方案I. 項目資金投入量分析A. 項目預(yù)期工程投入測算根據(jù)項目的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè)相應(yīng)工程量的投資開發(fā)進(jìn)度，預(yù)計本項目資金投入如表 31所示。預(yù)測項目銷售條件及銷售回款如表 3