【正文】 總的住宅存量的5 ％一10％。反之，在其相應(yīng)的狹窄通道上，在高風(fēng)險(xiǎn)與高利潤(rùn)的相互作用下，發(fā)展商必然能夠更加了解并創(chuàng)造出真正意義上的豪宅。對(duì)于這種回報(bào)率過高的產(chǎn)品，如果不加以相當(dāng)?shù)目刂?，必然泛濫成災(zāi)，市場(chǎng)上以次充好的例子不勝枚舉。豪宅是為滿足社會(huì)富裕群沛對(duì)稀缺資源較多占有的一種欲望而定制的豪華住宅，分為城市豪華公寓和郊外花園別墅兩種物業(yè)類型。業(yè)界大多專業(yè)人士認(rèn)為，豪宅更應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)概念，只要比周邊物業(yè)高出一定檔次，就可以視為該地區(qū)的豪宅。例如香港的深水灣和臺(tái)灣的陽(yáng)明山。因?yàn)?，只有成片的豪宅聚集在一起，才能形成我個(gè)通常意義上所說的豪宅區(qū)，也只有成區(qū)之后，才才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、進(jìn)深感以及由此而形成的尊貴感。從這種意義上講，“豪宅成區(qū)”也是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的一種必然結(jié)果。這些豪宅形成的原因是源于人文因素，而不是環(huán)境。3 、豪宅的低密度性和舒適性這是檢驗(yàn)豪宅的一個(gè)重要指標(biāo)，豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和諧統(tǒng)一，就其產(chǎn)品市身而言，它與普通住宅實(shí)質(zhì)上的差別在于二豪宅更注重舒適性和享受性。住宅中藝術(shù)品收藏必不可少，而那些可直接送入博物館的藏品是主人品位的印證?！　±?，比爾　　一般而言，豪宅的設(shè)計(jì)方案需要保密，其設(shè)計(jì)一般都委托建筑師度身定制，不僅外人無(wú)法了解其內(nèi)部空間設(shè)置，甚至于設(shè)計(jì)師身份，事務(wù)所名稱也在保密之列。從最早的赫斯特豪宅到現(xiàn)在的蓋茨的豪宅，美國(guó)的豪宅最顯著的特點(diǎn)是有錢人身份和地位的象征，而不一定是官爵的沛現(xiàn)。直到今天，只要是現(xiàn)在還保留有世襲制傳統(tǒng)的歐洲國(guó)家，擁有豪宅的大部分還是有王室血統(tǒng)的高官世爵，豪宅因此象征著一種高貴的社會(huì)地位。中國(guó)傳統(tǒng)豪宅產(chǎn)品的存在區(qū)域是基于特定居住的人群，區(qū)域分布別具一格：行政中心――權(quán)力中心所在地，與工作地較近，形成權(quán)貴聚居區(qū)，同時(shí)便于互相之間的交流；旅游勝地――通常在旅游勝地圈地造房，興建行宮或住所，作為峊度假休閑使用；商業(yè)中心――商賈通常選擇距生意場(chǎng)所較近的區(qū)域購(gòu)置住宅，同樣形成商賈聚居區(qū)。當(dāng)然，我們要再次重申的是，策劃報(bào)告中所使用的“豪宅”，是相對(duì)意義上的豪宅：亦即某個(gè)區(qū)域內(nèi)相對(duì)其他樓盤而言比較高檔的住宅。　　這幾個(gè)方面與豪宅都搭上了一點(diǎn)邊，考慮到開發(fā)商的投資回報(bào)率，在項(xiàng)目體量有限的情況下，發(fā)展豪宅是具備一定優(yōu)勢(shì)的。由于受“寸土寸金”的制約，中心地段的土地資源更加珍貴，目前JH板塊已成投資熱點(diǎn)，升值空間巨大。 月　　小高層： 元／㎡二、項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶群定位豪宅的目標(biāo)客戶群自然是金字塔尖端的消費(fèi)群，根據(jù)5％的人具備購(gòu)買豪宅能力的定律，我們針對(duì)這部分消費(fèi)者的消費(fèi)特征以及消費(fèi)心理來進(jìn)行調(diào)查。從設(shè)計(jì)、從質(zhì)量、從配套、從服務(wù)都可能是“最好”。本案地塊具備開發(fā)高檔豪宅的潛質(zhì)，但如何才能在市場(chǎng)中突圍而出，則必須獨(dú)具創(chuàng)新性與唯一性。人與自然相依相存，身在繁華都市之中，又能時(shí)時(shí)親近自然，都市別墅式住宅成為人們追求居家環(huán)境的最高境界。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念的表述市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者策略―――打造豪宅市場(chǎng)的“勞斯萊斯”以上產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念由六方面的元素作支撐：獨(dú)特性（產(chǎn)品創(chuàng)新――私家空中花園）個(gè)性化（度身定造――面積大＋功能多）稀缺性（地段或景觀――黃金地段＋限量套數(shù)）高品味（建筑鳳格與主人品味――現(xiàn)代鳳格＋高素質(zhì)業(yè)主）豪華性（配套與裝飾――配套奢華高級(jí)裝飾）高價(jià)格（單價(jià)與總價(jià)――片區(qū)最高價(jià)格）1 、整體規(guī)劃本項(xiàng)目為高容積率的高層豪華住宅，容積率設(shè)定6 ，總建筑面積32000 平方米，小區(qū)規(guī)劃為3幢超高層住宅及景觀配套用地。綠化率為50%，除退縮用地綠化外，其它用地規(guī)劃為綠地及配套，其中綠地部分規(guī)劃為精致的休閑景觀園林，配套部分主要為室外網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等。( 2 ）風(fēng)格設(shè)計(jì)原則：　　以純現(xiàn)代的手法去沛現(xiàn)其獨(dú)特性，立面以鮮麗、明快的色彩搭配為主，一反市中心群樓建筑灰沉、刻板的感覺，凸顯個(gè)案的個(gè)性風(fēng)格，并能與中心園林融為一體，達(dá)至渾然天成的境界。☆ 立面上規(guī)律的水平裝飾線條，將刻板的塔樓立面進(jìn)行了分段設(shè)計(jì)，使住宅各不同戶型的零碎細(xì)構(gòu)件如：凸窗、飄陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)機(jī)擋板欄桿、欄板等均統(tǒng)一在井然有序的秩序中。( 2 ）戶型設(shè)置：舒適型戶型占50％、空中別墅占20%、豪華復(fù)式占30 % 三幢塔樓總戶數(shù)在150套左右，其中，全復(fù)式“空中別墅”30 套，其它兩幢塔樓共計(jì)120 套左右（含復(fù)式），體現(xiàn)豪宅稀缺的特性，只為少數(shù)頂級(jí)人員度身定造。3 幢塔樓各層戶型均有差異，內(nèi)部間隔不完全一樣，其中兩幢塔樓（非復(fù)式）可采用平層與躍式，和錯(cuò)層（包括雙錯(cuò)層和三錯(cuò)層）相間設(shè)計(jì)。屋內(nèi)、屋外都可以看到綠樹如萌、繁花似錦的空中花園全貌，形成一道美麗的風(fēng)景線?！?戶型設(shè)計(jì)――豪華多樣為了滿足高尚居住區(qū)的要求，各單位主要起居廳和臥室窗的設(shè)計(jì)充分考慮隔音效果。各戶戶門設(shè)計(jì)一個(gè)小玄關(guān)，供業(yè)主入戶后換鞋或放雨傘之用，同時(shí)避免了一開戶門即可看到客廳內(nèi)活動(dòng)的尷尬，既有私密性又滿足功能要求。（3 ）設(shè)計(jì)形式本案空中會(huì)所設(shè)置于塔樓倒數(shù)第二層，以空中連廊形式，連接三座塔樓，以通透式設(shè)計(jì)成為鬧市中的一道風(fēng)景線――空中走廊，既是配套，也是觀景臺(tái)，不但尊貴豪華，而且美觀實(shí)用?！　〈筇醚b修材料高檔豪華，整個(gè)住宅亦采用酒店式管理方式，使住宅有賓至如歸的感覺?！?150 種個(gè)性化裝修套餐針對(duì)僅有的150 套住宅，提供150種風(fēng)格各異，個(gè)性有別的裝修套餐計(jì)劃，供業(yè)主選擇，每個(gè)業(yè)主只能擇其一，且不予重復(fù)。車庫(kù)內(nèi)分區(qū)設(shè)置電子眼監(jiān)控及緊急按鈕裝置，地面采用高強(qiáng)度防滑耐磨地磚，清潔美觀?！?快捷準(zhǔn)確的內(nèi)外信息交換功能lP 電話、可視電話、E 一MAjL 電子郵件。物業(yè)管理的另一重含是服務(wù)品質(zhì)?！?邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名的大型物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理；★ 提供五星級(jí)酒店式的服務(wù)，物業(yè)管理人員統(tǒng)一安排五星級(jí)酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。營(yíng)銷主題：“首個(gè)都市空中別墅度假生活特區(qū)”主要訴求：都市別墅，尊貴享受2 、定價(jià)策略根據(jù)本項(xiàng)目的質(zhì)素來說，可以采取高開高走的價(jià)格策略。作為市中心黃金地段的頂級(jí)豪宅，可謂是奇貨右居，對(duì)于WH市2002 年約360萬(wàn)平方米的銷售面積來說，本案的體量是非常之小的，不足1 ％。本案作為高層豪宅，層差價(jià)格應(yīng)控制在50－150 元／平方米（與基準(zhǔn)層相比）, 而各層的價(jià)格差別可具體設(shè)定層差系數(shù)?！?形象描述“空中豪它，都市別璧”“都市空中別璧度假健活特區(qū)”☆ 導(dǎo)入CIS 系統(tǒng)由于本案特殊性，建議導(dǎo)入CIS 系統(tǒng)（含Ml 、Bl 、Vl ) “企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)”進(jìn)行營(yíng)銷?！昂勒钗幕薄艾F(xiàn)代都市文化”等均可作為營(yíng)俏的主題理念。主要包括工地現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)、樣板房的包裝設(shè)計(jì)等。　　品牌提升。☆廣告目標(biāo)在區(qū)域市場(chǎng)的高端用戶中形成有效的傳播效力，以達(dá)成預(yù)定銷售目標(biāo)?！?廣告投放方式硬廣告：所有的廣告宣傳集中在正式開工后的三個(gè)月內(nèi)，主要以項(xiàng)目的形象廣告為主，以電視廣告、專業(yè)媒介、戶外廣告為主要傳播形式，以尊貴一族的“都市別墅”式生活夢(mèng)想為訴求．在目標(biāo)客戶心中形成高標(biāo)準(zhǔn)豪宅的效果，引起潛在客戶的注意力。促銷策略☆贈(zèng)送分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、中央熱水器、高級(jí)廚柜等；☆ 提供150 種風(fēng)格各異的個(gè)性化裝修套餐，贈(zèng)送業(yè)主選擇，每位業(yè)主只能擇其一；☆ 業(yè)主直銷計(jì)劃。8 、事件行銷有針對(duì)性地對(duì)某些客戶實(shí)施拒絕銷售法（以頂目的目標(biāo)客戶群及有購(gòu)買欲望而資金難以達(dá)到的客戶為對(duì)象），期望引發(fā)媒沛爭(zhēng)論，沛現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)客戶的嚴(yán)格把關(guān)和項(xiàng)目的