【正文】 指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。 ★微利房 微利房是指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會(huì)讓利出售獲取微利的普通商品房。 ★房改房 房改房，是指按照單位分房原則， 已經(jīng)分配的執(zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)出售的住房。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。②戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。 公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。 ★復(fù)式住宅 復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍層式為 米），其下層供起居用 ，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高 2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。 ★退臺(tái)式住宅 退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅其外型類似于臺(tái)階。國際通行劃分為四類： 第一類：層數(shù) 816 層，房屋高度在 2550 米之間，通常稱為小高層住宅； 第二類：層數(shù) 1725層，最高度達(dá) 75 米； 第三類：層數(shù) 2640層，最高達(dá) 100 米； 第四類：層數(shù)在 40 層以上，高度超過 100 米，稱為超高層住宅；目前國內(nèi)極少有超高層的住宅。0?B style=39。color:white。backgroundcolor:99009939。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。應(yīng)該說，包含上述內(nèi)容的《新建住宅使用說明書》才是合乎標(biāo)準(zhǔn)的。（成都市稱為《商品房質(zhì)量保證書》）應(yīng)包括以下內(nèi)容： 工程質(zhì)量監(jiān)管部門核驗(yàn)的商品房質(zhì)量等級(jí)； 開發(fā)商承諾對(duì)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在其合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任； 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為： （一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的 合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲 漏，為 5年； （三）供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個(gè)采暖期、供冷期； （四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為 2 年； （五）裝修工程為 2 年。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。 不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。我國的廉租房只租不售， 出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。一手 。 期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可 證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。 內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種?！盃€尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。 配建設(shè)施 配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。意指在住宅里面有獨(dú)立功能的住宅工業(yè)產(chǎn)品，如門、窗、廚具、潔具等。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容． 占有權(quán) 房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動(dòng)，收益按照一定的比例 ，一部分交給房主，一部分留給自己。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時(shí)就可行使房屋的處分權(quán)。 產(chǎn)權(quán)置換 產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。 小產(chǎn)證 小產(chǎn)證：即每個(gè)購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。 使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。 公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積），一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積之比。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面 積。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴(kuò)大。 公攤面積 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間 、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 地下室 地下室是 指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／ 2者。 道路用地 道是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所。 二、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 依據(jù)法律規(guī)定，城市土地的利用必須符合城市規(guī)劃 ，開發(fā)商所使用的土地在用途、位置和界限上應(yīng)與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致。 五、《建設(shè)工程施工許可證》 以確定購買期房的開工手續(xù)是否齊全，是否納入年度施工計(jì)劃。 三、房屋產(chǎn)權(quán)是否只有七○年 購房者在與開發(fā)商簽訂商品房合同時(shí)，合同中有條款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地為 70 年。所以購房者買的房子所有權(quán)不只有 70年。共有的房屋，由權(quán)利人推舉持證人收?qǐng)?zhí)《房屋所有權(quán)證》。房屋他項(xiàng)權(quán)證書由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。軍產(chǎn)指中國人民解放軍部隊(duì)所有的房產(chǎn)，包括由國家劃撥的房產(chǎn)、利用軍費(fèi)開支購建的房產(chǎn)以及軍隊(duì)自籌資金購建的房產(chǎn)。 第三大類是私有房產(chǎn)，是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺(tái)同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨(dú)資企業(yè)、私營合作企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造、購買的房產(chǎn)。 第四大類是聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)，指不同所有制性質(zhì)的單位之間共同做成新的法人型經(jīng)濟(jì)實(shí)體所投資建造、購買的房產(chǎn)。合資產(chǎn)是指港、澳、臺(tái)地區(qū)以合資的形式在祖國大陸舉辦的企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn) 。中外合資指中外合資經(jīng)營企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 第八大類是其他產(chǎn)。 不同類型的房產(chǎn)在權(quán)屬登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等許多過程中，所面臨的問題也不一樣。 ▲房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人 在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。有時(shí)房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。有時(shí)房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。backgroundcolor:99009939。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請(qǐng)。 （ 3）產(chǎn)權(quán)審查。backgroundcolor:99009939。0?B style=39。color:white。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認(rèn)可以頒發(fā) 產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。 PAGE PAGE 31