【正文】 正需要的，而僅僅只是綠色環(huán)保顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 　　首先是大連市國際性城市的定位：1999年，大連市委提出力爭把大連建設(shè)成為國際旅游、商貿(mào)、會(huì)展名城。這一切，讓我們深切感受到大連國際性城市的濃厚氛圍。 　　國際性的整體規(guī)劃 　　符合國際居住潮流，國際性的生活方式令業(yè)生在社區(qū)內(nèi)一方面享受生活的便利與精彩；另一方面感受到恬靜與悠閑的氛圍。 　　2．以居住者利益為設(shè)計(jì)宗旨的思想貫穿設(shè)計(jì)始終，無論建筑形象還是環(huán)境布置都：力圖創(chuàng)造人民宮殿的終極理想。 　　豎向設(shè)計(jì) 　　充分利用地勢(shì)的有利條件，平整坡地，保持現(xiàn)狀，隨波造勢(shì)、隨勢(shì)造景創(chuàng)造層次豐富的視線。植被作為景觀設(shè)計(jì)中最具能為性的元素，園區(qū)內(nèi)選用的主要常青闊中喬木為廣玉蘭、蘇松、遼東標(biāo)、要松等，主要落葉闊葉喬木為：法國梧桐、香椿、楓香、天女木蘭、小榆花揪、朝鮮槐等，主要林下灌木為：興安杜鵑、花木蘭、錦帶 　　花、胡枝子、鹽膚木等，另外小品與節(jié)點(diǎn)處布景是讓行人駐步，拉近人與綠地距離的最合適方式。 　　國際性的教育系統(tǒng) 　　提供與國際接軌的教育系統(tǒng)，培養(yǎng)參于國際性競(jìng)爭的人才。建筑藝術(shù)符合國際建筑潮流，既實(shí)用又具有審美性 　　三 務(wù)虛與實(shí)務(wù)，策劃與執(zhí)行的完美結(jié)合 　　將策略思想落到實(shí)處，是凌峻的基本原則，我們相信行動(dòng)比思想更重要。才有可能保障項(xiàng)目的良性運(yùn)作，而那些以策劃大師、點(diǎn)子大王示人之流，憑借特定的市場(chǎng)環(huán)境，在推出一兩個(gè)項(xiàng)目后（甚至是無中生有的吹噓后），則以高人自居，常常游離于市場(chǎng)與項(xiàng)目之外，以急功近利的各種花巧技倆操作樓盤，這恰恰是致命的，常常使項(xiàng)目置于高風(fēng)險(xiǎn)之中從而危機(jī)四伏。地決環(huán)境調(diào)研報(bào)告 　　3．區(qū)域市場(chǎng)定位的確定； 　　4．項(xiàng)目開發(fā)概念的概括和提煉； 　　5．品牌形象的塑造和延伸； 　　6．項(xiàng)目名稱及 VIS設(shè)計(jì)； 　　7．建筑風(fēng)格、布局規(guī)劃建議； 　　8．戶型設(shè)計(jì)建議； 　　g．環(huán)境規(guī)劃建議； 　　10．項(xiàng)目定價(jià)模擬； 　　11．目標(biāo)客戶群定位及分析； 　　12．入市前營銷策劃； 　　13．入市后營銷策劃（促銷策略、價(jià)格策略、推盤時(shí)機(jī)策略、付款方式策略）； 　　14．項(xiàng)目銷售進(jìn)度模擬； 　　15．銷售法律文件、付款方式、認(rèn)購須知、裝修標(biāo)準(zhǔn)、購房合同； 　　16．銷售人員培訓(xùn)手冊(cè)的編制及提供專業(yè)培訓(xùn)； 　　17．系列營銷活動(dòng)策劃及執(zhí)行； 　　18．公關(guān)活動(dòng)事件行銷策劃與執(zhí)行； 　　19．各類銷售資料的設(shè)計(jì)、制作； 　　20．模型、效果圖、示范單位的設(shè)計(jì)、制作建議； 　　21．工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)； 　　22．營銷中心包裝設(shè)計(jì)； 　　23．媒體組合、投放頻率、投放預(yù)算、投放計(jì)劃； 　　24．平面廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)； 　　25．影、視廣告創(chuàng)意、制作。同時(shí)，公司內(nèi)部也展開競(jìng)爭，由各專業(yè)設(shè)計(jì)組進(jìn)行多方面的設(shè)計(jì)工作。在一次創(chuàng)作部腦力需蕩會(huì)上，美術(shù)指導(dǎo)李伶才想到用五個(gè)不同國藉不同膚色的孩子手拉著手，組成一個(gè)海星，這剛好寓意著海昌欣城國際性的核心理念。依照專家統(tǒng)計(jì)結(jié)果，大約有95％的銷售最終是在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的，售樓環(huán)境已日益體現(xiàn)出其重要性。當(dāng)時(shí)大連所有的售樓部均十分簡陋，即便是大連最出色的項(xiàng)目也往往是幾十平方米，幾張桌子、一個(gè)小模型，大連房地產(chǎn)發(fā)展高幾乎還沒有形成銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝的意識(shí)。 　　大連最好的售樓部建成了，大連這座最好的售樓都同時(shí)在人們贊嘆不已的聲音中成為東海畔一道亮麗的風(fēng)景線。這需要通過造勢(shì)來實(shí)現(xiàn)。新聞炒作有自己的功能和規(guī)律：炒作能造勢(shì)，因其對(duì)社會(huì)焦點(diǎn)的關(guān)注和引導(dǎo)，形成一批從眾的人群和輿論；炒作能深入，因其篇幅較多，可采取的方式較豐富，所以可以將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)發(fā)揮得淋漓盡致。包括：海昌欣城的整體規(guī)劃、觀海、人工景觀規(guī)劃、物業(yè)管理規(guī)劃、配套設(shè)施規(guī)劃、教育等。大連日?qǐng)?bào)以理念導(dǎo)人，整體性介紹為主，半島晨報(bào)以具體規(guī)劃為主要內(nèi)容。 　　7月1日，硬性廣告宣告海昌欣城開盤。 　　海昌公司憑著海昌欣城以往的經(jīng)歷，一直保持著與媒體的良好關(guān)系。媒體的有效報(bào)道，為海昌欣城成了大連明星樓盤，海昌龍頭盤奠定了輿論基礎(chǔ)，使海昌欣城得到了市領(lǐng)導(dǎo)的重視。以低價(jià)入市，使心理價(jià)格與入市價(jià)格形成較大的差距，形成銷售勢(shì)能。開盤前三天，在萬眾期待下，才終于公布了訂價(jià)，入市價(jià)格僅3700元起。當(dāng)晚到場(chǎng)的群眾逾2萬人，將廣場(chǎng)擠得水泄不通。 　?。ㄋ模┰靹?shì)手法四：策劃大連房交會(huì) 　　海昌人有精神頭！這是大連主管城建的副市長劉長德參觀完海昌欣城房交會(huì)展位后的評(píng)價(jià)。大手筆投入的展位、高額的折扣以及千奇百怪的促銷手段，每一個(gè)參展商都希望脫穎而出，成為房交會(huì)的明星。經(jīng)過我們精心的策劃與包裝、海昌欣城成了這次房交會(huì)上最閃亮的一顆明星。 　　根據(jù)這個(gè)情況，一是為進(jìn)一步擴(kuò)大海昌欣城在大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力，二是為滿足一部分計(jì)劃來看樓的外地消費(fèi)者，我們策劃了哈爾濱包機(jī)購房置業(yè)活動(dòng)。 　?。┰靹?shì)手法六：觀天下拍賣活動(dòng) 　　觀天下為海昌欣城項(xiàng)目的主樓，總戶數(shù)約 340戶，層高30 層，其中，中間兩門棟電梯為觀光電梯，中間門棟為小區(qū)主人口凱旋門。 　　 觀天下特別設(shè)立住戶服務(wù)中心，除可享用海昌的欣城內(nèi)一切物業(yè)管理服務(wù)外，更以盡善盡美、有求必應(yīng)為宗旨，為住戶提供國際五星級(jí)酒店式的管理與個(gè)性化服務(wù)。海昌欣城觀天下尚未推出，即已獲得廣州大市民的關(guān)注與追奉，尤其是凱旋門上方的單位，更是各方注意的焦點(diǎn)。拍賣活動(dòng)掀開了新一代豪宅誕生的序幕，再一次將海昌欣城推向另一個(gè)銷售高潮。 　　 五 奇跡表現(xiàn)為將服務(wù)引入銷售中 　?。ㄒ唬┳】头?wù)部的成立 　　海昌欣城為了給客戶提供周詳溫馨的服務(wù)，在觀天下至尊單位特別設(shè)立住客服務(wù)中心，凡是觀天下的住客，除了可以享用海昌欣城內(nèi)一切物業(yè)管理服務(wù)外，更以盡善盡美，有求必應(yīng)為宗旨，為住戶提供國際五星級(jí)酒店式的管理與個(gè)性化服務(wù)。隨著工程進(jìn)度的快速推進(jìn)，建筑設(shè)備、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化等實(shí)質(zhì)性工作也全面展開。 　　給予服務(wù)新內(nèi)涵 　　對(duì)于許多準(zhǔn)業(yè)主來說，將來的房子到底是怎么樣的？心里或多或少存在疑問。海昌欣城的每一項(xiàng)工作在業(yè)生的注視下，盡量做到完美，業(yè)主如有不滿或其它問題，可隨時(shí)給予指出。海昌欣城總銷售額預(yù)計(jì)將超過十五個(gè)億，銷售時(shí)間將持續(xù)三年，要在這樣的一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)經(jīng)得起市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)就必須牢牢占據(jù)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)龍頭盤的地位。我們深深地感到，無論你是一個(gè)多么有經(jīng)驗(yàn)的策劃入，都不能脫離當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況，都不能簡單克隆某些成功個(gè)案，而必須深入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行到位的策劃。 　　海昌欣城的成功給我們?cè)S多有益的啟示，海昌欣城的成功是策劃與操作完美結(jié)合的產(chǎn)物，兩點(diǎn)缺一不可。