【正文】 　　錦繡花園廣告宣傳力度不夠，　　盡竭挖掘錦繡花園的強勢賣點進行媒體宣傳；　　把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等?！　≥x煌人生：　　超凡享受：　　　享受都市繁華　　針對錦繡花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建錦繡廣場和寓意噴泉。遠遠的看到錦繡廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕?！　∪绱艘粊?，一方面能夠增加錦繡花園的吸引性，提高錦繡花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度；另一方面也有利于贏得目標購房群的認同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感?！　″\繡花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務、清掃居所、照看孩子。八、廣告宣傳　　　　在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達錦繡花園的優(yōu)勢與賣點；　　報紙軟文章——記“我”為什么選擇錦繡花園　　系列報紙硬廣告　　　　　　　　　　　　　　　　　　　電臺　　　　②在黃江鎮(zhèn)中心作巨幅建筑物或路牌廣告；　　　車身廣告　?、馘\繡廣場落成剪彩儀式之后，在一個令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場題名活動?！　∫环矫尕S富鎮(zhèn)上居民的文化活動，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會各界的支持，造成極大的社會效應，博得民眾的好感，有利于迅速樹立錦繡花園美好的公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高錦繡花園的知名度，造成持續(xù)記憶?！　?）報紙　　　　5萬元單張　　　　3萬元　　共計：196萬元項目分析三、推案策略七、項目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在千佛山周邊）。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占濟南市場。銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。對于能承受25004000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格。產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。開發(fā)商的變化趨勢216。二、項目分析基本情況：本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的CID（科技商務中心區(qū)）山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。外資企業(yè)駐濟高層管理人士：加入WTO后，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業(yè)管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開發(fā)的重點。地理位置優(yōu)越。市政與小區(qū)配套皆較為齊全。智能化水平高。戶型實用、舒適。健身功能。門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采用木質夾板門，客廳設落信息系統(tǒng)有線電話：市區(qū)標準有線電視信號及衛(wèi)星電視系統(tǒng)。廚房、浴室：墻身鑲砌高級藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整（三）外立面材料及顏色（四）綠化布置：根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。（六）戶型設計：戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在100——180平方米之間，適當保留200——250平方的大戶型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。理由：（1）（3）推案操作階段及操作目的本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關鍵在于前期能否建理由：價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失?。ㄈ绱竺鞔渫ヒ騼r格制定不合理而導致在市場上受挫。第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。（三）七、廣告策略（一）售，如單純宣傳社區(qū)品質，存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢各銷售期訴求正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領下，分期展現(xiàn)可令社區(qū)整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。（三）廣告媒體選擇前期通過軟廣告進行引導，正八、操作執(zhí)行安排我司以多年的策劃代理經(jīng)驗，總結出一套嚴謹?shù)捻椖坎僮髁鞒獭?16。市場消費傾向調(diào)研分析策劃報告綱要（二）銷售準備階段（第二階段）第二階段銷售策略制定216。平面制作物設計要求（樓書風格建議、DM及單頁制作建議、海報建議、展板內(nèi)容建議等）216。進行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報告。廣告計劃及文案設計審核現(xiàn)場燈箱、指示牌216。樣板房裝修布置銷售文件的準備營業(yè)員培訓與考核三、銷售階段（第三階段）第三階段專案經(jīng)理、策劃員電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計與通報銷售策略調(diào)整216。專案經(jīng)理、策劃專案與發(fā)展商進行銷售工作總結，月度銷售計劃擬定，廣告計劃擬定。二、市場分析二、 寫字樓市場調(diào)查與分析沒有一個深入細則及科學的市場調(diào)查與科學的市場分析，則市場推廣思路就是無本之木，無源之水……在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品（住宅、商鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各項綜合指標最能反映一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟活力狀況及走勢。寫字樓的蕭條直至98年底。要分析武漢寫字樓市場，首先得認識武漢。M2武漢所處地理及發(fā)展狀況，在中國加入世貿(mào)成為現(xiàn)實和在武漢在西部大開發(fā)中所肩負的使命，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機會和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會機會不少。亞貿(mào)廣場經(jīng)濟指標名稱：亞洲貿(mào)易廣場地點：武昌區(qū)武珞路628號開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司總占地面積：12000A座817層原規(guī)劃為四星級賓館，現(xiàn)定位為寫字樓B座為高檔寫字樓租售方式：出售、出租、以租代售三種形式售價：均價4800元/M2，整體購買還有優(yōu)惠，并有一定的投月，五年期滿，產(chǎn)權歸客戶，但每年租金需每年第一個月付清（選擇此種方式的客戶也不會多，以100M2面積計算，首期付出了20%的款項后，五年共付70萬元，而采用按揭形式購買僅需480000元，相當于五年分期的70%）管理費：座共6部電梯內(nèi)部裝修：寫字樓無天花、水泥地面優(yōu)惠政策：三、項目名稱：中商廣場規(guī)劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成B座38層（均含地下二層）功能：地下一、二層為停車場火車站、到武漢客運港和天河機場均有直達車智能化：中商廣場具備5A功能，即自動化管理系統(tǒng)（BAS）、自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ACS）、消防自動化系統(tǒng)（FAS）、通訊自動化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動化系統(tǒng)直升全程消防專用電梯供電設施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小供主要設備的緊急啟動停車場：地下兩層共180多個泊車位，保安、監(jiān)控和收費系統(tǒng)由電腦控制，全天候服務外裝飾：裙樓為鋁塑復合板，主樓以米黃色進口面磚和綠色玻璃相間的幕墻、條點窗磚面裝飾內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進口石材貼面鋪地，公共走道采用高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衛(wèi)生間全套裝修。中商品牌可供挖掘和利用，交通發(fā)達，周邊分整合中商廣場現(xiàn)有資源，對中商廣場重新包裝，制定靈活中商廣場租售價格能根據(jù)市場作適當調(diào)整，從高于競爭對手30％的率下降到20％左右，即從7000元/M2調(diào)整為5600元/M2，價格漸趨合理，同時說明中商廣場領導層能尊重市場、靈活應變。競爭對手的價格距離，同時提高了樓盤的附加值。據(jù)點尚需時日，但武昌區(qū)畢竟是文教因此，縮小了客戶群的范圍。其價格優(yōu)勢吸引了部分客源，中商廣場在價位上偏高，雖經(jīng)，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為因此，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢，同時也有其不利的一位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標志性建筑物業(yè)地段上的，高度為180米，這是中商，即自動化管理系統(tǒng)、自動化監(jiān)項目推廣定位：領袖風范、商貴首選：由于項目的主要目標客戶為經(jīng)濟狀況良好的大中型企所以項目的形象定位圍繞這一客戶，表達的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，主來說也會以入主中商廣場辦公而自豪。對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶15％，即現(xiàn)租戶之60％轉為買寫字樓。體現(xiàn)一種大氣、豪氣因此，建議“中商廣場”改為“中南廣場”，理由除上述四點外，尚有三點：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡稱，與中商并不矛盾；二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以說是“路王”，同時也是內(nèi)環(huán)路主干道；三是中南有中南地區(qū)之地域概念，包容性更大。本項目位于武昌區(qū)，一提武昌，人們很自然認為它是一個文教科研區(qū)，似乎與寫字樓關聯(lián)不大，從而降低了對本項目的認同感。對于投資客來講，最關心的是價格和升值空間以及投資回報問題，對樓盤質素的考慮不在首位。本項目走的是甲級寫字樓，5A智能大廈。4付款方式的障礙。項目原目標客戶定位為IT行業(yè)，雖有一定道理，面太狹窄。區(qū)位上主要不提武昌，以免和文教和亞貿(mào)捆在一起，而是提內(nèi)環(huán)線，因為內(nèi)環(huán)線可說是武漢的商務中心，而本項目位于內(nèi)環(huán)線中南路上。B座10—38層為寫字樓，（其中第236層為安全層），即共26層，面積約26000M2。價格策略2．12．4付款方式策略3．1因此，唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報上給予客戶以較高回報和較低風險，方是本項目從市場突圍的突破口。因此，在市場不明朗的情況下，對現(xiàn)有租戶實行“租轉售“策略，這是對承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。M235600元/M2=560000元免該客戶物管費金額為：100同樣，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。2=280000元該客戶月供金額為：（280000247。有兩種情況適合采用直銷，一種是目標客戶為普羅大眾，面相當廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低；一種是目標客戶為某一特定群體，目標相對比較明確，如某些渡假村銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。DM郵寄內(nèi)容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈。優(yōu)惠政策3.行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會，是很多企業(yè)樂此不彼的好事。五日游可選擇云南昆明、四川九寨溝等地方。購物中心和采購目錄；可優(yōu)先進入中商購物中心設點經(jīng)營；長安園●市場需求：產(chǎn)業(yè)別墅的誕生源于市場對傳統(tǒng)專業(yè)寫字樓的種種非人性化因素的揚棄，對全新商務辦公理念和方式的需求?！駠鴥?nèi)高檔辦公用房需求日趨增長?！裨谌珖秶鷥?nèi)看，產(chǎn)業(yè)別墅仍為高端稀缺產(chǎn)品。1＃樓地上地下各1500M2，；3＃寫字樓獨立分為六個單元，2＃樓每單元約800M2，使用率為88%；3＃樓每單元約600M2，使用率為96%。B、西安寫字樓市場簡析：●西安市高檔寫字樓集中在高新西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內(nèi)。市場銷售較好。二、項目分析二、 產(chǎn)品分析二、 產(chǎn)品類型：產(chǎn)業(yè)別墅是一種升級型且具有填補市場空白功能的產(chǎn)品，其建筑形態(tài)是別墅，而實用功能是商務辦公。產(chǎn)品USP提煉：二、 專案宏觀背景賣點：長安科技產(chǎn)業(yè)園主要優(yōu)勢分析●政策優(yōu)勢n整體規(guī)劃優(yōu)勢：西部大開發(fā)的劃時代戰(zhàn)略背景下，長安園作為國家級開發(fā)區(qū)——西安高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成部分，將建成中國西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地；西安市政府的重點項目支持政策以及西安市的南移亦將使產(chǎn)業(yè)園受益非淺?！穹占芭涮變?yōu)勢n“一站通”辦公：產(chǎn)業(yè)區(qū)將對入?yún)^(qū)企業(yè)的審批、注冊、登記、立項等一系列手續(xù)實行“一站式”辦公流程，以簡化企業(yè)入?yún)^(qū)程序、提高辦事效率，為企業(yè)尤其是外來企業(yè)提供最大的便利。產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)除依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型劃分相應的園區(qū)外，還規(guī)劃建設有住宅、賓館、公寓、管理中心、商貿(mào)中心、會展中心、圖書中心、藝術中心及大學、國際中學、“雙語制”小學、幼兒園等設施，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求。園區(qū)統(tǒng)一劃分為三大區(qū)域，包括產(chǎn)業(yè)區(qū)、中心管理區(qū)和生活配套區(qū)。N品牌經(jīng)營：品牌是產(chǎn)品對于各類型客戶最直觀和具有吸引力的整體感受。項目SWOT分析二、 項目優(yōu)勢：●國內(nèi)領先商務物業(yè)模式，填補了市場空白。●作為長安園的示范部分，可借助長安園和高新開發(fā)區(qū)進行市場推廣?！耥椖啃螒B(tài)新穎，市場認知度低?！耥椖拷?jīng)管高度不夠。同時，這類企業(yè)家投資謹慎，對物業(yè)的性價比及升值潛力判斷有較豐富的經(jīng)驗。案名建議：二、 案名剖析：產(chǎn)業(yè)別墅是一個優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能體現(xiàn)出：生態(tài)化、園林式；全新的、高檔次的商務模式；空前的、具有第一性的。B、動力型地產(chǎn)互動流程：如下圖所示：動力型地產(chǎn)之精髓是由三大創(chuàng)新帶來三大收益的一個良性互動過程，由這一過程最終形成推動城市發(fā)展的