【正文】 。但是舍棄原有的社交習(xí)慣和消費(fèi)方式將成為最大的成本。創(chuàng)造出以人為本、既有統(tǒng)一規(guī)劃主題風(fēng)格又有個(gè)性特點(diǎn)及時(shí)代氣質(zhì)的將居住、景觀、文化相互融合的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，同時(shí)規(guī)避客源產(chǎn)品需求矛盾。景觀規(guī)劃理念以人為本、依托自然條件優(yōu)勢，進(jìn)行景觀、空間布局規(guī)劃，創(chuàng)造多層次的立體景觀效果，將海派文化、自然景觀、人工景觀、建筑群體、人群融為一體。以科學(xué)的布局、設(shè)計(jì)規(guī)劃、增強(qiáng)內(nèi)部環(huán)境的情趣性、生動(dòng)性、服務(wù)性。實(shí)現(xiàn)經(jīng)典文化景觀住宅、不隨時(shí)間而褪色。同時(shí)規(guī)避房型配比、面積、總價(jià)等因素造成的去化風(fēng)險(xiǎn)。中間間插淺灘和綠景，尤其淺灘的獨(dú)特造景意象會(huì)讓人產(chǎn)生以為是蘇州河的水流入小區(qū)。同時(shí)，人可以通過不同層高來體味河景,直到最后觸及水面,給人豐富的心理體驗(yàn)。層峰疊景：綠地依勢而走，、硬地軟地相結(jié)合，將別墅的坡地造景運(yùn)用到公寓景觀之中，形成韻律之美?！铩锞碌募?xì)部設(shè)計(jì)，弧線柔和的風(fēng)格與蘇州河曲線相呼應(yīng)、融洽。上海天地行房地產(chǎn)營銷有限公司在本次招標(biāo)活動(dòng)中一舉奪魁，在于天地行對市場和消費(fèi)群體的精湛把握，對開發(fā)思路的充分吃透以及對產(chǎn)品的創(chuàng)意提升。而7樓的房型面積較小，主要以二房及小三房為主，面積在89~120根據(jù)天地行市場部針對上海高檔住宅消費(fèi)市場的廣泛調(diào)研數(shù)據(jù)和分析結(jié)論，綜合“蘇堤春曉名苑”的項(xiàng)目特點(diǎn)和定位，得出以下客源分析：客源細(xì)分：客源類型總價(jià)范圍以二房為主89~106二房及小三房110~120m2C型104~120萬m2D型120萬以上m2以上（備注：根據(jù)本案不同的總價(jià)范圍，以及客源的價(jià)格承受度，以及房型特點(diǎn)等因素的分析，可將客源劃分為A、B、C、D四個(gè)不同的類型。m2通過調(diào)查還發(fā)現(xiàn)：這類二房面積的房型比較受本地結(jié)婚人士的歡迎，但對外省、外籍人士來說房型卻偏小。新婚的客源有所減少，單身、三代同堂的幾乎沒有。m2之間，這類房源對年齡在35歲以上的中年人士較有吸引力。D類客源主要面對的總價(jià)在113~136萬左右的房源。外省如浙江、溫州地區(qū)的商務(wù)人士或個(gè)體經(jīng)營者，他們的學(xué)歷普遍不高；而在D類客源中占一定的比重外籍人士，則學(xué)歷相對較高。二、客源定位天地行營銷策劃部門從在找準(zhǔn)客源群基礎(chǔ)上通過科學(xué)的判斷和分析，得出以下客源定位：★從收入背景分析來看A類：購買二房；面積在89~116購買二房、小三房；面積在100~120m2之間；總價(jià)范圍在90~112萬；家庭月收入：14000~20000元左右家庭年收入：15~25萬元左右家庭儲(chǔ)蓄：35~50萬左右D類：購買多房；面積在150~180從工作以及生活方式分析來看本地：工作較認(rèn)真負(fù)責(zé)、享受家庭生活外?。汗ぷ髋c生活一體、沒有嚴(yán)格區(qū)分外籍：工作與生活并重★主要特征：◆受過高等或高等以上教育的高級知識(shí)分子及商務(wù)精英◆收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)條件好、有30萬以上的家庭儲(chǔ)備◆追求居住的創(chuàng)新與新穎，渴望家庭的溫馨◆注重科技含量與投資理財(cái)◆建筑SCAPE建筑是一種建立在嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)與實(shí)力基礎(chǔ)上的放松、隨意的生活建筑，正如同海派的生活方式：精致之中必須體現(xiàn)隨意。更多地增加居民的鄰里生活空間，有效人車分流，注重大堂的休憩交流功能，而不僅僅是疏通人流功能。注重生活的私密性和空間的視角，移步換景更多地取代一覽無余，以智能化解決安全困擾。天地行在針對“蘇堤春曉名苑”做企劃思路時(shí)經(jīng)歷著一系列嚴(yán)格的推導(dǎo)過程。地域特征便捷交通，鬧中取靜◆◆與均好性相比，更注重樓盤有可以向他人炫耀的獨(dú)特個(gè)性。注重產(chǎn)品的層次和文化。有前瞻性眼光，即使是用來自住的，也一定要以發(fā)展的眼光判斷此區(qū)域的期望價(jià)值。對公共話題的關(guān)注，比如教育、城市文化、道德討論。D、與本案相關(guān)的目前上海形勢熱點(diǎn)：蘇州河治理卓見成效，政府規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，市民對蘇州河的前景預(yù)期很有信心。2：為什么不走以下幾條企劃道路？A：水景住宅？誠然，水景是看上去最該用的一個(gè)主題。以“上海知音”為代表的一批樓盤，重點(diǎn)開發(fā)水的人文功能。研究了“國際麗都城”為代表的一批樓盤的廣告，發(fā)現(xiàn)他們唯一倚賴的就是地段，因此在廣告中大肆宣揚(yáng)這個(gè)地段帶給人的尊貴感和豪情，但比較虛。STEP“新上海精神”！海派精神是什么？每個(gè)人都有自己的理解，因而這個(gè)概念的包容性是比較強(qiáng)的，通常學(xué)術(shù)上認(rèn)為：海派起源于上個(gè)世紀(jì)30年代的沈從文等人發(fā)起的有關(guān)京派、海派之爭。他從不同文化的并存、融合和新文化產(chǎn)生的角度，認(rèn)為上海這一特殊的城市，將成為新文明的中心之一。將來文明要混合一切而成，在其混合的過程中，當(dāng)然表現(xiàn)無可名言的離奇現(xiàn)象。海納百川，敢為人先，與時(shí)俱進(jìn)，儒雅大氣，誠信守法，天下意識(shí)（中華意識(shí)、世界意識(shí)），崇尚科學(xué)，天人和諧?？蛻艄残栽O(shè)計(jì)規(guī)劃理念、建材運(yùn)用、智能化遙控崇尚新事物，喜歡外來東西為我所用。生活藝術(shù)化，藝術(shù)生活化。大堂特色、立面設(shè)計(jì)人生態(tài)度積極，感情豐富。蘇州河孕育文化，30年代見證了洋場文化，60年代見證了工業(yè)文化，今日見證人居文化。鐘情于有文化厚度的東西，注重文化品位，選擇居住在有根基的地方。相信實(shí)力。你相信這世上除了生老病死沒有什么不可能的事情，只要肯下成本，肯忍辱負(fù)重。但你內(nèi)心是如此渴望真愛，卻被身邊圍繞你的人太多的欲望所阻止，所以對家人，你努力讓她們過得更好，但是你悲哀的發(fā)現(xiàn)：家人也離你越發(fā)遙遠(yuǎn)，家人或許愛你，但已不能懂得你生活的全部，缺乏溝通的生活注定你與家人之間已經(jīng)只能靠物質(zhì)來表達(dá)親情。你曾經(jīng)多么熱愛運(yùn)動(dòng)，但是現(xiàn)在，你悲哀地發(fā)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)對于你來說，除了社交，就是奢望了。每日的生活繁復(fù)而單調(diào)，早已沒有當(dāng)年立志闖蕩上海灘的豪情與雄心。通過溫習(xí)我們與這個(gè)城市共同經(jīng)歷過的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，烘托出城市情懷與海派激情。以新建住宅的居住密度來重新理解城市區(qū)域，城市板塊。將本項(xiàng)目設(shè)定為長壽路居住板塊中的“中心”。通過上述主題的新聞報(bào)道，循序漸進(jìn)，一方面作為消費(fèi)群體購買房屋的市場導(dǎo)向，另一方面將本項(xiàng)目的價(jià)格和今后市場價(jià)值空間在相應(yīng)的市場上得以肯定。4）、提升景觀價(jià)值結(jié)合蘇州河的規(guī)劃，開展系列以景觀為主題的活動(dòng)，通過對天然景觀價(jià)值的提升來烘托本項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢，如蘇州河龍舟賽等。CF表現(xiàn)方式：懸念式CF，針對目標(biāo)客戶現(xiàn)有生活方式提出質(zhì)疑，激發(fā)觀眾的熱情，引起客戶繼續(xù)關(guān)注的興趣。軟廣告以“SCAPE”概念炒作為主，配合專家討論，增加權(quán)威性。硬廣告：硬廣告平面要求大氣，韻味深長。我們的目標(biāo)是使SCAPE建筑的概念被傳誦。CF軟文：◢“海派精神”藝術(shù)品公開征集（雕塑）及原創(chuàng)作品評選活動(dòng)目的：配合產(chǎn)品整體市場形象定位，面市即為本案打上“海派精神”的烙印，同時(shí)為售樓處暨海派藝術(shù)展示館的建立籌劃作品源。小區(qū)建成后，該雕塑作品日后也可作為標(biāo)志性的小品放入小區(qū)內(nèi)。開盤期：（約三個(gè)月）階段預(yù)達(dá)目的：促成首批客戶盡快簽約，樓盤市場形象逐漸清晰，在有效鎖定前期積累客戶（發(fā)售VIP卡）的基礎(chǔ)上，繼續(xù)吸引新客戶。電視CF與平面媒體結(jié)合。平面表現(xiàn)：軟文與硬廣告并重。圖片以樓盤效果圖為前景，背景打反映海派精神的人物或圖片。生活的藝術(shù)。是海派的規(guī)則！SP活動(dòng)：“海派精神”原創(chuàng)藝術(shù)品的評選揭曉活動(dòng)目的：前期SP活動(dòng)的延續(xù)，可結(jié)合開盤儀式，使本案海派文化的主題更清晰，也為本案景觀、園林主題性設(shè)計(jì)打下伏筆。強(qiáng)銷期：（約三個(gè)月）預(yù)達(dá)目的：產(chǎn)品形象明晰化，直接激發(fā)購買欲，促成已購卡客戶簽約，吸引更多高端客戶興趣。硬廣告以規(guī)律、有節(jié)奏的系列稿形式出現(xiàn)，分述各賣點(diǎn)。推廣主題：將樓盤賣點(diǎn)再次提煉與提升，上升到“海派精神”的獨(dú)具實(shí)力、魄力、自信、與時(shí)俱進(jìn)的主旨，突出尊容感。硬廣告結(jié)合“海派精神”主旨的再次提煉，將樓盤形象再次推向高點(diǎn)。蘇州河龍舟大賽目的：本期主推大面積景觀房，此活動(dòng)目的為突現(xiàn)本案的景觀賣點(diǎn)，結(jié)合蘇州河的二期規(guī)劃治理，河岸兩邊新起的建筑、綠化、親水平臺(tái)、水景與河中賽龍舟的人們，構(gòu)成一幅生動(dòng)的風(fēng)景畫。媒體表現(xiàn)：平面媒體為主。圖中S型的旋渦狀中國傳統(tǒng)意義上“水”的美學(xué)符號(hào)，象征蘇州河，其圓潤豐澤也暗合了中國人靠水生財(cái)?shù)男睦碚w感覺并不十分直白，但給人感覺尊貴高雅，有充分的想象發(fā)揮空間。四部作品各具特色，而且首次在房產(chǎn)中采用比較意識(shí)流的手法。2003年10月3日，蘇堤春曉在上海展覽中心的地標(biāo)性展位隆重揭幕，恢弘經(jīng)典的展臺(tái)形象在同樣經(jīng)典的哈同花園建筑（即上海展覽中心）映襯下，分外有氣勢，展臺(tái)前的長龍一直沒有斷過，蘇堤春曉以無可爭辯的鋒芒奠定了它在上海人心中的氣勢。