【正文】 將成為本項目的獨有賣點，獲取市場認(rèn)同。將以人為本的自然主義進行到底。 項目由戴德梁行做物業(yè)管理顧問?！　≡晒﹂_發(fā)的物業(yè)有：蛇口著名的標(biāo)志性建筑之一，集寫字樓、住宅、為一體的綜合性物業(yè)——蛇口海景廣場；錦隆花園；武漢三陽廣場；上海浦東小區(qū)等，在深圳市享有較高的知名度。 社區(qū)配套未成熟　 人氣未旺，居住氛圍不濃　 道路未通，公交落后，乘車不便　　　　　　　 周邊緊鄰尾盤多，大盤多，價格競爭及品牌競爭壓力大 從現(xiàn)場情況可知，本項目西邊的部分單位客廳及主人房全部朝西，西曬強烈。 戶型面積偏大，不符目前實際市場需求據(jù)項目的圖文資料顯示，觀海臺的戶型面積分布為2房2廳85M2左右、3房2廳 110 M2左右、4房2廳140 M2左右及大戶型170 M2左右，小3房2廳95 M2左右，這與目前深圳市場對戶型面積的需求（2房~3房~4房，面積為70~100~120平方米）均有一定的差距，本項目單位將面臨市場有效需求不足的嚴(yán)峻壓力。相對市區(qū)而言，本項目位置較偏，尤其距離口岸、地鐵較遠，外銷機會較微。S（Strength優(yōu)勢）新古典建筑風(fēng)格，外觀典雅；處南山文化中心區(qū)最優(yōu)地帶；海景優(yōu)勢；中式庭院，主題鮮明，區(qū)內(nèi)僅有；功能性會所，陽光車道，景觀車庫，以人為本；網(wǎng)絡(luò)化管理，家居化服務(wù)。216。216。　　　　　 針對“S（優(yōu)勢）+O（機會）組合”的對策：將本項目的優(yōu)勢與機會點有機結(jié)合，借機會點彰顯項目的優(yōu)勢。216。216?！　　「鶕?jù)目前有效需求逐步回升的機會點，分析當(dāng)前市場需求的特征，把握目標(biāo)客戶需求的脈搏，根據(jù)目標(biāo)客戶的具體需求， 有針對性地優(yōu)化項目的自身質(zhì)素，比如，根據(jù)當(dāng)前客戶對品質(zhì)、會所服務(wù)、園林規(guī)劃等方面的需求， 宣傳相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施配置，全力增加物業(yè)的優(yōu)點和長處，吸引購買。在物業(yè)升值方面做方向性引導(dǎo)?！　　”卷椖康闹饕{來自眾多樓盤的競爭。216。從市場區(qū)域來看，目前深圳物業(yè)所面對的市場面主要有內(nèi)銷市場（主要指深圳本地）和外銷市場（主要指香港）兩大塊。（一）本項目物業(yè)自身因素的分析本項目為海景住宅，近海景觀優(yōu)勢明顯，對港人將產(chǎn)生一定的吸引力。216。因此，從地域角度分析，以南山片區(qū)客戶為主，主要集中在后海、南油、科技園三大片區(qū)，南山其它片區(qū)也有小部分客戶。近年來，后海片區(qū)海景住宅崛起，呼應(yīng)者眾。216?！　　ι钲谑懈髌瑓^(qū)的地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施情況相當(dāng)熟悉；　　　面對眾多的房源，在考慮是否認(rèn)購過程中，會對欲認(rèn)購物業(yè)進行貨比三家、反復(fù)比較，購買行為較為理智，下定速度較慢；　　　能極其方便地從報紙、電視等各類傳媒獲得房地產(chǎn)信息資源，但人們對廣告信息抱一定質(zhì)疑態(tài)度。作為實際需要基礎(chǔ)上的用家，都有既定的買房預(yù)算安排，其中大部分的客戶會不停地搜集資料，進行比較，對市場價格信息尤為敏感?！铩　　　　　　　　?偏向購買優(yōu)質(zhì)樓花實際用家出于對價格的考慮，愿意購買優(yōu)質(zhì)樓花，超過一年的中遠期樓花用家普遍比較抗拒。★　　　　　　　　　 注重物業(yè)升值潛力物業(yè)位處區(qū)位成熟度高的黃金地段，配套設(shè)施完善，會所舒適，視野開揚、飽覽美景的樓宇；或規(guī)劃超前、目前價位較低、有較強發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，通常具備較高的升值潛力，最受投資者的青睞。 目標(biāo)一：二次置業(yè)人士目標(biāo)所在區(qū)域：關(guān)內(nèi)為主，少量關(guān)外換房人士可以說，居所也是他們追求的一個重要目標(biāo)，他們對物業(yè)的檔次和品位相當(dāng)注重，同時也強調(diào)物業(yè)未來的升值潛力?！　　?自由職業(yè)者、私營企業(yè)小老板%左右，大多為二次或以上置業(yè)人士，是中大戶型的推廣對象；這部分客戶有自己的事業(yè)基礎(chǔ)，在社會上已闖出自己的一片天地，他們深知創(chuàng)業(yè)艱難，對消費和投資極為謹(jǐn)慎，購房時同樣會非常謹(jǐn)慎，精打細算，多方比較，力求物超所值，價格是影響他們的購買決策的最重要因素之一。他們對家居的品味和檔次要求較高，力求體現(xiàn)他們與眾不同的成功形象和身份地位，是中大戶型的推廣對象?！　　?政府機關(guān)人員或有積蓄的公務(wù)員這部分客戶介于一般白領(lǐng)階層和中高層管理人員之間，一般收入穩(wěn)定但不算很高。這部分客戶購買面較寬，大多受市場引導(dǎo)較強，手中有較多資金，對是否按揭供樓要求不高?！　　?不需要太多小區(qū)配套設(shè)施，但對項目所在區(qū)域的配套及發(fā)展前景交重視；希望發(fā)展商提供裝修套餐服務(wù)。 小結(jié)：根據(jù)以上對內(nèi)銷目標(biāo)客戶群的分析，并結(jié)合本項目的實際質(zhì)素和定位考慮，認(rèn)為：216。216。216。216。這部分客戶群通常選擇價格合理的中小戶型單位，以中短期按揭方式供樓，物業(yè)帶裝修將會更加適合他們的心意。 駐深外資企業(yè)人員，在深有生意之港人這部分客戶群來深工作多年，大多分布于南山科技園片區(qū)及蛇口外資企業(yè)，收入豐厚。這類客戶一般選擇環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套設(shè)施齊全、管理完善的住宅小區(qū)，多考慮中小戶型，總價較低，選擇一次性付款方式。　　　 他們選擇中小戶型的幾率較高，對大戶型基本不存在購買力。一、 項目形象定位根據(jù)對本項目優(yōu)劣勢的分析，本項目形象定位為：1．　　　　　　 南山文化中心區(qū)1）　　　　“南山文化中心區(qū)” 強調(diào)本項目的地理位置。3）　　　2．　　　　　　 尊貴臨海1）　　　　　　 本項目無論建筑規(guī)劃起點，戶型定位特征，園林規(guī)劃思想，物業(yè)管理內(nèi)容無不體現(xiàn)出為二次置業(yè)者度身定造的悠閑舒適居停，堪稱“尊貴”。 理想生活社區(qū)包括：位置、環(huán)境、前景、交通、配套、設(shè)施、景觀、服務(wù)、氣氛、鄰居等等2）　　　　 綜合來看，本項目自身素質(zhì)、周邊環(huán)境、發(fā)展前景在深圳可謂絕無僅有，是“前不見古人，后不見來者”。 讓客戶更加直觀地感覺到本項目的位置優(yōu)勢、發(fā)展優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢