商業(yè)運(yùn)營管理計(jì)劃書-預(yù)覽頁
【正文】 的商業(yè)中心 建立一個(gè)具備良好品牌形象的商業(yè)中心 打造一個(gè)具有良好市場(chǎng)升值前景的商業(yè)中心第二部分項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理公司組建模式與功能架構(gòu)一、 商業(yè)運(yùn)營管理公司籌建的必要性 （一）開發(fā)遺留資產(chǎn)價(jià)值的交接與核算在光谷世界城的整個(gè)開發(fā)進(jìn)程中，會(huì)有不少產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)成為開發(fā)商遺留資產(chǎn)，這些資產(chǎn)如下所示：一期項(xiàng)目中，銷售部分的物業(yè)主要為四棟聯(lián)體商場(chǎng)的首層和二層外，三層和四層主要進(jìn)行招商公開租賃。所以，要確保項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營的興旺發(fā)展，就必須組建專業(yè)的運(yùn)營管理公司，專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營管理。如果后續(xù)開業(yè)運(yùn)營失敗，必將對(duì)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)產(chǎn)生難以挽回的負(fù)面影響。（五）開發(fā)商自身可持續(xù)發(fā)展的需要令商業(yè)物業(yè)“保值、增值”，盤活開發(fā)商的固定資產(chǎn)。增加資金運(yùn)作途徑運(yùn)營公司專業(yè)運(yùn)營商業(yè)物業(yè)，為項(xiàng)目后期發(fā)展打造好產(chǎn)業(yè)鏈中的物業(yè)運(yùn)營一環(huán)，同時(shí)增加了資金運(yùn)作的新途徑。 世界城物業(yè)的硬件設(shè)施進(jìn)行管理維護(hù)，包括了建筑硬件設(shè)施、設(shè)備和水電工程等設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)216。 世界城的日常管理服務(wù)工作216。在實(shí)際運(yùn)營管理中，兩部分是緊密聯(lián)系，不可分離，如項(xiàng)目的日常服務(wù)管理工作，既體現(xiàn)了物業(yè)管理的內(nèi)容，又體現(xiàn)了運(yùn)營管理的要點(diǎn)，物業(yè)管理中處處滲透了運(yùn)營管理的特征，此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。后經(jīng)總公司對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將物業(yè)管理公司撤并為運(yùn)營管理公司下屬一個(gè)部門，才逐漸扭轉(zhuǎn)了項(xiàng)目在運(yùn)營管理中出現(xiàn)的種種弊端。這種模式在很多SHOPPING MALL項(xiàng)目中被采用，如目前較為成功的“天河城”，當(dāng)時(shí)他們聘請(qǐng)了“第一太平戴維斯”作為管理顧問公司，在運(yùn)作了一段時(shí)間后，雖取得一定成效，但并不顯著，故后來逐漸弱化此合作模式。這種方式的好處是可以最大限度的給予專業(yè)公司運(yùn)營管理的空間，專業(yè)公司承包工作包含了物業(yè)管理和運(yùn)營管理兩大部分內(nèi)容，可發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢(shì)，且開發(fā)商也可有固定的微利回報(bào)；但從另一角度來看，作為項(xiàng)目的大業(yè)主（開發(fā)商）對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營管理的監(jiān)控力度較小，且當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營不善，商戶拒交租金、物管費(fèi)等問題時(shí)，開發(fā)商不僅會(huì)收不到微利的回報(bào)，更可能需出面收拾殘局。這種方式通過專業(yè)公司與開發(fā)商合作形成的獨(dú)立核算實(shí)體運(yùn)營管理公司，管理內(nèi)容包括了物業(yè)管理和經(jīng)營管理，這樣可充分發(fā)揮雙方的積極性，使項(xiàng)目運(yùn)營管理效益最大化；一方面可最大限度利用專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)，另一方面也可體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)運(yùn)營管理的監(jiān)控力度，且全程參與運(yùn)營管理工作，在合作中積累經(jīng)驗(yàn)，加快自身成長(zhǎng)。對(duì)開發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)有著深遠(yuǎn)的意義。（四）商業(yè)運(yùn)營管理公司的職能界限由于商業(yè)運(yùn)營公司由開發(fā)商組建，故從本質(zhì)上運(yùn)營管理公司隸屬于開發(fā)商，開展工作針對(duì)的對(duì)象為經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者，所以運(yùn)營管理的職能上有四重關(guān)系：為開發(fā)商服務(wù)，盤活開發(fā)商自有物業(yè)資產(chǎn)，打造光谷世界城這一全新商業(yè)品牌。從職能界限本質(zhì)來說，運(yùn)營管理公司不牽涉開發(fā)商的業(yè)務(wù)發(fā)展和內(nèi)部管理，是相對(duì)獨(dú)立預(yù)算的企業(yè)體；同樣，在適當(dāng)整體調(diào)控的基礎(chǔ)上，運(yùn)營管理公司也不會(huì)介入世界城里經(jīng)營戶內(nèi)部經(jīng)營事務(wù)，只是作為一個(gè)引導(dǎo)者，擴(kuò)大經(jīng)營戶的經(jīng)營范圍與提升其經(jīng)營實(shí)力，經(jīng)營戶是相對(duì)獨(dú)立開展自身經(jīng)營的，這就是：統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營。管理部的主要工作職責(zé)：光谷世界城B、C區(qū)24小時(shí)安保工作以及配合主力店的安保人員做好整個(gè)世界城的安保及日常安全監(jiān)控、消防監(jiān)控等工作。各部門具體人數(shù)可根據(jù)公司內(nèi)部對(duì)于人力資源合理化配置的要求進(jìn)行編制，出于為公司節(jié)約人力成本，調(diào)動(dòng)員工工作積極性，發(fā)揮其最大工作效率，根據(jù)光谷世界城一期的規(guī)模，本人建議公司員工數(shù)控制在100－150人以內(nèi)（不含保潔人員，包含安保人
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