【正文】 15 房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)一 資金密集 ?從事房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的要求很高，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，少則投資上千萬元，多則幾個(gè)億，它完全是一種投資行為。因此，其在生產(chǎn)過程中遇到的可變因素比較多，要求對(duì)變化的情況反應(yīng)靈敏，反饋要迅速，所以管理層次要盡可能減少。因此，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)預(yù)控和規(guī)避。 17 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 前瞻性的組織結(jié)構(gòu)能夠適應(yīng)將來的發(fā)展需要 。 規(guī)范化 按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強(qiáng)內(nèi)部管理制度、激勵(lì)制度、用人制度、財(cái)務(wù)制度等的規(guī)范化；同時(shí)外部環(huán)境和行業(yè)管理都將進(jìn)一步制度化和規(guī)范化。這需要企業(yè)家的戰(zhàn)略眼光以及企業(yè)管理層和企業(yè)外腦的集體智慧。 ?直線型 的優(yōu)點(diǎn) ?結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單 ?權(quán)利集中 ?責(zé)任分明，命令統(tǒng)一 ?聯(lián)系簡(jiǎn)捷。 ?職能型 的結(jié)構(gòu)適用于 ?產(chǎn)品類別區(qū)別不大，銷售的目標(biāo)市場(chǎng)相同 ?產(chǎn)品開發(fā)和生命周期較長(zhǎng) ?專業(yè)經(jīng)驗(yàn)整合在一個(gè)部門內(nèi)可以形成經(jīng)濟(jì)規(guī)模 ?產(chǎn)品 /服務(wù)為普通標(biāo)準(zhǔn)無需為客戶量身定做 ?職能型 的優(yōu)點(diǎn) ?權(quán)力集中，強(qiáng)化了高層主管人員對(duì)組織的控制，有利于集中資源進(jìn)行優(yōu)化配置，發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)。 總經(jīng)理 職能科室 職能科室 職能科室 部門經(jīng)理 部門經(jīng)理 部門經(jīng)理 職能科室 職能型組織結(jié)構(gòu) 21 矩陣型組織結(jié)構(gòu) ?部門設(shè)置 ?將組織內(nèi)的工作部門分成兩類 一類按縱向設(shè)置，一類按橫向 設(shè)置，同時(shí)結(jié)合企業(yè)職能部門 和項(xiàng)目的特點(diǎn)，按項(xiàng)目的需要 組建項(xiàng)目職能部門的組織形式 ?矩陣型 的結(jié)構(gòu)適用于 ?比較適合項(xiàng)目管理的組織，同時(shí)運(yùn)行多個(gè)項(xiàng)目。 ?矩陣型 的優(yōu)點(diǎn) ?加強(qiáng)橫向聯(lián)系，具有較大的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性，克服職能部門相互脫節(jié)，各自為政的現(xiàn)象。 ?矩陣型 的缺點(diǎn) ?雙重領(lǐng)導(dǎo)，處理不當(dāng)，會(huì)由于意見分歧而在工作中造成扯皮和矛盾。 ?各事業(yè)部以經(jīng)濟(jì)效益為中心，實(shí)行獨(dú)立核算。 ?有利于培養(yǎng)高級(jí)管理人才。這種壓力意味著組織在各種要求之間需要一種權(quán)利的平衡。比如，組織并不足夠大，不能為每個(gè)項(xiàng)目安排專職的工程師，于是工程師以兼任的形式被指派為產(chǎn)品或項(xiàng)目服務(wù)。 國內(nèi)外關(guān)于不同項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)組織效率的研究表明 :強(qiáng)矩陣結(jié)構(gòu)無論是在建設(shè)性或開發(fā)性項(xiàng)目中都是最有效的。 指的是影響組織架構(gòu)設(shè)計(jì)的環(huán)境因素與管理因素。就是職能模塊內(nèi)，按照基本業(yè)務(wù)項(xiàng)目、延伸業(yè)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行崗位細(xì)分化設(shè)置。 ?機(jī)構(gòu)臃腫，流程復(fù)雜，效率低。 進(jìn)行職能分解，明確了各部門在價(jià)值創(chuàng)造的地位和作用，樹立了以“顧客”為中心的指導(dǎo)思想，部門的職能將更主要是提供服務(wù)。 ?企業(yè)的管理流程是以顧客為導(dǎo)向而設(shè)置的，這樣的流程將給企業(yè)帶來最大的經(jīng)濟(jì)效益，給顧客帶來最好的服務(wù)。 基本要求： 業(yè)務(wù)活動(dòng)的獨(dú)立性； 業(yè)務(wù)活動(dòng)的操作性； 避免重復(fù)； 避免脫節(jié)。 項(xiàng)目拓展部： 負(fù)責(zé)研究城市的規(guī)劃發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、人口變化、消費(fèi)者特點(diǎn)以及拿地簽約；項(xiàng)目經(jīng)理部： 在土地簽約后成立，由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)成本計(jì)劃、開發(fā)周期、項(xiàng)目定價(jià)，如果是大的項(xiàng)目總部還會(huì)派設(shè)計(jì)專員；銷售經(jīng)營部： 負(fù)責(zé)項(xiàng)目商業(yè)配套、市場(chǎng)營銷、現(xiàn)場(chǎng)銷控等；工程管理部： 負(fù)責(zé)采購、監(jiān)控； 成本管理部： 進(jìn)行成本預(yù)算控制； 成立設(shè)計(jì)部，設(shè)立設(shè)計(jì)總監(jiān)職位，對(duì)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)把關(guān)。公司統(tǒng)一了成本預(yù)算，對(duì)包括采購、施工、銷售、地產(chǎn)服務(wù)等環(huán)節(jié)集中管理和控制，統(tǒng)一招投標(biāo)。 宜采用扁平化管理，盡可能減少中間管理層次。 40 結(jié)合新世界北京現(xiàn)狀和未來發(fā)展需要，確定本次組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則為 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則 目的 由直線職能制轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾本€職能制為主，工程系統(tǒng)采用強(qiáng)矩陣的結(jié)構(gòu) 增加和強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營銷和人力資源等重要職能 實(shí)現(xiàn)中高層管理人員專業(yè)化 提高內(nèi)部管理效率和外部市場(chǎng)適應(yīng)性 增強(qiáng)項(xiàng)目管理功能，提高項(xiàng)目管理效率，更好地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量、成本和進(jìn)度目標(biāo) 統(tǒng)一指揮、專業(yè)分工和較少管理層次 集中分散資源提高資源利用效率，明確專業(yè)分工和部門職責(zé)提高運(yùn)作效率，減少關(guān)鍵環(huán)節(jié)垂直領(lǐng)導(dǎo)層次提高監(jiān)控和協(xié)調(diào)效率 實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理，提升新世界北京整體管理水平，建立中高層管理人員培養(yǎng)機(jī)制和職業(yè)發(fā)展通道 41 導(dǎo)讀 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)緯度 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方法及類型 標(biāo)桿企業(yè)組織結(jié)構(gòu)分析及借鑒 新世界北京組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 各部門主要職責(zé) 實(shí)施建議 組織結(jié)構(gòu)圖說明 組織結(jié)構(gòu)圖 新世界北京組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則 組織優(yōu)化效能分析 42 新世界北京項(xiàng)目管理中心組織結(jié)構(gòu)圖 總 經(jīng) 理 銷 售 總 監(jiān) 副 總 工 程 師 工程部 計(jì)劃預(yù)算部 市場(chǎng)部 人 力 資 源 總 監(jiān) 薪資福利部 行 政 總 監(jiān) 行政部 法律事務(wù)部 財(cái) 務(wù) 總 監(jiān) 項(xiàng) 目 一 部 項(xiàng) 目 二 部 新 康 項(xiàng) 目 部 總工辦 某 新 項(xiàng) 目 部 前期部 新裕銷售部 家園銷售部 太華銷售部 招標(biāo)采購部 總 工 程 師 工 程 服 務(wù)總 監(jiān) 財(cái) 務(wù) 副 總 監(jiān) 新康銷售部 崇裕財(cái)務(wù)部 新康財(cái)務(wù)部 崇文財(cái)務(wù)部 新電財(cái)務(wù)部 拆遷部 電腦網(wǎng)絡(luò)部 綜合管理部 設(shè) 計(jì) 總 監(jiān) 策 劃 總 監(jiān) 工程服務(wù)中心 某新的銷售部 人力開發(fā)部 客服租務(wù)部 新 世 界 物 業(yè) 公 司 祥 和 物 業(yè) 公 司 某 新 成 立 公 司 設(shè)計(jì)部 常 務(wù) 副 總 常 務(wù) 副 總 常 務(wù) 副 總 總 經(jīng) 理 助 理 43 導(dǎo)讀 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)緯度 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方法及類型 標(biāo)桿企業(yè)組織結(jié)構(gòu)分析及借鑒 新世界北京組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 各部門主要職責(zé) 實(shí)施建議 組織結(jié)構(gòu)圖說明 組織結(jié)構(gòu)圖 新世界北京組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則 組織優(yōu)化效能分析 44 組織結(jié)構(gòu)圖的說明 集中工程系統(tǒng)各管理職能，整合工程部和計(jì)劃部，整個(gè)工程系統(tǒng)由總工程師直接管理； 由原來的直線職能制轉(zhuǎn)變?yōu)橹本€職能和局部強(qiáng)矩陣結(jié)合的組織結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的監(jiān)控 和協(xié)調(diào)力度，保證項(xiàng)目進(jìn)展的計(jì)劃性和有序性，提高組織的整體運(yùn)行效率； 各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置總監(jiān)職位，強(qiáng)化專業(yè)化管理； 增加市場(chǎng)部，加強(qiáng)新世界北京的市場(chǎng)營銷和市場(chǎng)運(yùn)作能力； 增加前期部，在工程系統(tǒng)細(xì)化專業(yè)分工，理順管理關(guān)系，提高沿流程的項(xiàng)目管理效率； 招標(biāo)采購和計(jì)劃預(yù)算職能分別由兩個(gè)部門管理，招標(biāo)采購獨(dú)立于項(xiàng)目統(tǒng)一管理，增加成本控 制和項(xiàng)目監(jiān)控的力度； 完善和加強(qiáng)人力資源管理職能，使人力資源部真正具備服務(wù)公司戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的能 力。 思想 行為 習(xí)慣 績(jī)效 行政 制度 領(lǐng)導(dǎo) 文化 激勵(lì) 培養(yǎng) 組織的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)是不斷設(shè)計(jì)和不斷實(shí)踐的結(jié)果。 崗位等級(jí)制度 組織變革也需要一系列的相互配合的完善的管理機(jī)制和制度（特別是人力資源管理制度）進(jìn)行強(qiáng)化和固化下來， 并逐步形成良性的改善機(jī)制。 成本費(fèi)用控制 參與項(xiàng)目預(yù)算編制； 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，配合項(xiàng)目組做好 施工成本控制。 采購管理 編制采購預(yù)算報(bào)告報(bào)總工辦； 確定工程物資標(biāo)準(zhǔn)、使用定額和價(jià)格并上報(bào)； 工程物資采購計(jì)劃、選型確認(rèn)與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)擬定； 與中標(biāo)供應(yīng)商進(jìn)行采購合同談判，簽訂采購合同； 按照驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)辦理各種驗(yàn)收交接手續(xù)； 負(fù)責(zé)采購過程的核算與控制。 資本運(yùn)作與融資管理 根據(jù)企業(yè)經(jīng)營需要，制定資本運(yùn)作計(jì)劃； 實(shí)施資本運(yùn)作，籌措企業(yè)所需資金； 資金管理與調(diào)撥。 工商、稅務(wù)、銀行的業(yè)務(wù) 負(fù)責(zé)辦理工商及稅務(wù)年檢； 負(fù)責(zé)辦理納稅申報(bào)等有關(guān)稅務(wù)事項(xiàng)； 負(fù)責(zé)管理企業(yè)的銀行業(yè)務(wù)。 技術(shù)文檔管理 制定并執(zhí)行相關(guān)文件歸檔制度 58 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 項(xiàng) 目 運(yùn) 作 及 管 理 項(xiàng)目預(yù)算管理 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的工程成本測(cè)算； 根據(jù)工程項(xiàng)目性質(zhì)進(jìn)行項(xiàng)目估算和概算； 根據(jù)工程圖紙編制工程綜合預(yù)算和專項(xiàng)工程預(yù)算報(bào)告報(bào)總工辦； 編制變更預(yù)算報(bào)告報(bào)總工辦。 …… …… 項(xiàng)目部主要 職責(zé)