【正文】 用照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)作服務(wù)。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 43 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 網(wǎng)點(diǎn)、 ??） 的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。 第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù) 與乙方議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告。 委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求，如存在質(zhì)量問題，則甲方 負(fù)責(zé)返修并支付全部費(fèi)用。 按相關(guān)法規(guī)要求，甲方在物業(yè)正式入伙前 10 日內(nèi)按照規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房不少于 平方米，由乙方 負(fù)責(zé)出租經(jīng)營，收入按照規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)管理費(fèi)用。 1負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛； 1 助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)； 1 法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。 有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人。 對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 1 不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)。 本物業(yè)入伙開始，即按照 ISO9000 國際質(zhì)量保證體系及乙方的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，并達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求。 房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需的經(jīng)費(fèi)按照規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。 甲方同意向乙方提供物業(yè)管理前期開辦費(fèi)用人民幣 萬元，在 本合同生效之日起 日內(nèi)向乙方支付。 乙方的前期介入費(fèi)用只收取所提供服務(wù)人員的工資和相關(guān)的管理成本費(fèi)用（前期的人員配置雙方協(xié)商再定）。 合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，乙方完成合同規(guī)定的責(zé)任并成績(jī)優(yōu)秀，業(yè)主反映良好，可以直接續(xù)簽合同。 因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù) 責(zé)善后處理。 合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，在合同期滿前三個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?。本合同條款未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ㄖ? 棟。 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下 水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、自行車棚、停車場(chǎng)、 ?? ）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、保管責(zé)任）。 1 1 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金，對(duì)無故不繳交管理費(fèi)用、水電費(fèi)用或拒不整改的責(zé)任人采取停水、電等催繳措施。 不得干涉乙方依法或依據(jù)本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理經(jīng)營活動(dòng)。 遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。 至少每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支帳目。 1本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料，對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。乙方承諾物業(yè)接管之日起，如政府允許同時(shí)小區(qū)硬件條件達(dá)標(biāo)，在 年內(nèi)達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀大廈（小區(qū)）管理標(biāo)準(zhǔn)； 年內(nèi)達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀大廈（小區(qū)）管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。 乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維護(hù)及其他特約服務(wù)，采用成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。 本物 業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì) 元，由甲方負(fù)責(zé)進(jìn)行保管，乙方按實(shí)際發(fā)生向甲方審核支取，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。 乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行處罰： ① ； ② ； ③ 。 因房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁，共 43 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第十條 其他事項(xiàng) 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。 本合同空格部分的填寫文字與印刷文字具有同等效力。 本合同自簽訂之日起生效。建筑共 棟。乙方收到上述費(fèi)用時(shí)應(yīng)向甲方提供正式稅務(wù)發(fā)票。 對(duì)管理處的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和各項(xiàng)人員的安排提出建議。 對(duì)管理處員工的招聘、培訓(xùn)和管理提出人力資源建議。 對(duì)本物業(yè)所有管理人員進(jìn)行培訓(xùn)、輔導(dǎo)、考核，同時(shí)提供新聘員工的入職培訓(xùn)。 協(xié)助甲方編制年度預(yù)算方案，完成年度決算。 1對(duì)物業(yè)使用中出現(xiàn)的問題提供技術(shù)咨詢服務(wù)和技術(shù)文件。 1協(xié)助甲方進(jìn)行物業(yè)管理質(zhì)量體系的建立和正常運(yùn)作。 如因乙方原因，造成不能繼續(xù)履行合同或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)的補(bǔ)償；甲方有權(quán)要求乙方整改，并有權(quán)終止合同。 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié) 商不成的，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交市仲裁委員會(huì)依法仲裁，仲裁結(jié)果為最終結(jié)果。 未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決。經(jīng)甲乙雙方共同友好協(xié)商，訂立 本合同。 第三條 提供管理服務(wù)人員 物業(yè)咨詢員 名； 護(hù)管員 名； 保潔員 名； 可根據(jù)甲方需要增加其它管理服務(wù)人員。費(fèi)用發(fā)生時(shí)間以確認(rèn)表為準(zhǔn)。 配合售樓人員完成物業(yè)咨詢工 作。 3年247。 12個(gè)月 =42元 /月 E、夏裝 2 套： 130元 /套 2247。 12 個(gè)月 =17元 /月 I、肩章、工作牌、武裝帶： 50元 /套247。 如甲方可以在現(xiàn)場(chǎng)提供員工宿舍，確保水電等基本生活設(shè)施條件滿足使用要求，以上人員可轉(zhuǎn)遷入現(xiàn)場(chǎng)住宿，住宿費(fèi)用甲方同意全免，住宿水電按照每人每月水 3 立方、電 30 度標(biāo)準(zhǔn)免收費(fèi)用，超出部分由乙方負(fù)責(zé)。 第七條 雙方權(quán)利和義務(wù) 甲方有權(quán)提出管理服務(wù)要求，乙方應(yīng)按照甲方的要求設(shè)計(jì)管理方案，配備人員，并對(duì)人員進(jìn)行上崗培訓(xùn)，確保甲方售樓現(xiàn)場(chǎng)工作秩序、安全和環(huán)境衛(wèi)生。 乙方保證對(duì)現(xiàn)場(chǎng)及外圍環(huán)境在開放時(shí)間的保潔。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 本合同執(zhí)行期間，如遇到不可抗力，致使合同 無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。 本合同文本共計(jì) 頁，一式六份，甲、乙雙方及物業(yè)主管部門各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁，共 43 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 年 月 日 九、物業(yè)管理計(jì)劃書： 公司簡(jiǎn)介 項(xiàng)目介紹 家和物業(yè)管理模式的特質(zhì) 按國際水準(zhǔn)的質(zhì)量管理模式運(yùn)行 以人為本的物業(yè)管理服務(wù) 專業(yè)化 的技術(shù)維護(hù)隊(duì)伍 物業(yè)管理規(guī)劃綱要及的品牌建設(shè)策略 物業(yè)管理的前期介入 家和物業(yè)將組建專業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍，從使用者和物業(yè)管理的角度提出建議，參與物業(yè)的設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收； 根據(jù)家和物業(yè)對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)者心理的把握，組建項(xiàng)目顧問小組，委派專職的物業(yè)咨詢師協(xié)助開發(fā)商、銷售商為準(zhǔn)業(yè)主提供物業(yè)管理項(xiàng)目咨詢； 提供酒店式的物業(yè)管理服務(wù)，配備專業(yè)的清潔和護(hù)管（保安）隊(duì)伍，維護(hù)售樓期間銷售中心和樣板房的清潔和安全； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 32 頁，共 43 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 區(qū)內(nèi)車輛、交通管理； 小區(qū)檔案、資料管理； 創(chuàng)建工作（優(yōu)秀大廈、安全文明小區(qū)園林綠化小區(qū)）； 特色化優(yōu)質(zhì)服務(wù)及社區(qū)文化活動(dòng)?? 物業(yè)管理服務(wù)承諾指標(biāo) 指標(biāo)承諾： (見附件 ) 達(dá)標(biāo)承諾 物業(yè)入伙一年半內(nèi)達(dá)到市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈、小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)； 物業(yè)入伙二年半內(nèi)達(dá)到省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈、小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)； 物業(yè)入伙 三 年半內(nèi)達(dá)到國家物業(yè)管理優(yōu)秀大廈、小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 十一、物業(yè)管理投標(biāo)方案編制標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程： 目的 規(guī)范公司對(duì)外參加物業(yè)管理的投標(biāo)工作 ,確保投標(biāo)書的編制質(zhì)量 ,為通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拓展公司物業(yè)管理的規(guī)模打好基礎(chǔ)。 程序要點(diǎn) 公司在接到物業(yè)管理招標(biāo)書邀請(qǐng)（或議標(biāo)書邀請(qǐng)）后，由公司總經(jīng)理召開經(jīng)理辦公會(huì)議決定是否參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。 物業(yè)管理投標(biāo)書的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容 擬接物業(yè)的基本情況 公司接管后準(zhǔn)備采取的管理方式。 為有效地提高物業(yè)管理水準(zhǔn)所必要的服務(wù)承諾。 需要招標(biāo)單位協(xié)助解決的問題。 “準(zhǔn)備采取的管理方式”要求針對(duì)擬接管物業(yè)的自身特點(diǎn)編制出總體管理方案和分項(xiàng)管理方案。 管理目標(biāo)要求具體列出明確的總體目標(biāo)和詳細(xì)分項(xiàng)目標(biāo)。 經(jīng)濟(jì)效益分析要求按照物業(yè)管理“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、保本微利”的特點(diǎn)詳盡地計(jì)算出擬接物業(yè)后的經(jīng)濟(jì)效益。 匯編后打印、裝訂成冊(cè)報(bào)總經(jīng)理審批。 月標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù)247。 1+?? 7 /月 .m2 （ 1） 交通、通 1） 室內(nèi)交通 200 元 /月 3 人； 2） 通訊費(fèi)：電話 600 總費(fèi)用 247。48000m2 月 .m2 （ 2） 低值易耗 品 人均月消耗 50 元 50 11247。 76700247。 12247。 48000m2 元 /月 .m2 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?8000m2 元 /月 .m2 （ 3） 公共照明 節(jié)能燈 15 元 /支， 半年換 1 次；燈頭 2 元 /支， 2 年換 1 次；日光燈管10 元 /支， 1 年換 1 次；日光燈座20 元 /個(gè)， 2 年換 1 次；鎮(zhèn)流器 15元 1 個(gè)， 1 年換一次。6+2600247。12 ）247。48000m2 元 /月 .m2 煙感、滅火器、應(yīng)急燈數(shù)量為估算 （ 5） 供水系統(tǒng) 閥門每年更換 20 個(gè)，平均每個(gè) 150元，水泵軸承盤根保養(yǎng) 100 元 /臺(tái)，管道油漆 元 /米 （ 20 150+100 10+2020） 247。48000m2 元 /月 .m2 （ 7） 排水管道 更新 從公用設(shè)施基金支出，未計(jì)費(fèi)用。做成功物業(yè)管理人！』 第 40 頁，共 43 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 15%+未計(jì)入容積率面積 每平方米按 元計(jì) 15%+3153） 247。 48000m2 元 /月 .m2 八 保安費(fèi) 保安員 9 人，車管員 3 人，消防控制中心 3 人，共 15 人 元 /月 .m2 （ 1） 人工費(fèi) 工資、雙薪、保險(xiǎn)、過節(jié)費(fèi)、加班 費(fèi)、培訓(xùn)等， 1500 元 /人 .月 1500 15247。24） ] 247。 1000+157 12） 30247。 承接物業(yè)按價(jià)格折算系數(shù)： 承接多層物業(yè)系數(shù)為 1 承接高層物業(yè)系數(shù)為 承接寫字樓物業(yè) 系數(shù) 承接工業(yè)區(qū)物業(yè)系數(shù) 承接物業(yè)按市內(nèi)外折算系數(shù)： 承接市內(nèi)物業(yè)系數(shù)為 1 承接市外物業(yè)系數(shù)為 。 獎(jiǎng)金給付期限 物業(yè)管理一經(jīng)簽訂合同，即認(rèn)定為該項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)成立，獎(jiǎng)勵(lì)金分三期給付： 第一期：簽訂合同后十天 之內(nèi)，按計(jì)提獎(jiǎng)金總額的 25%； 第二期：正式入伙后十天之內(nèi)，按計(jì)提獎(jiǎng)金總額的 50%； 第三期：入伙后三個(gè)月，按計(jì)提獎(jiǎng)金總額的 25%； 由產(chǎn)權(quán)單位主動(dòng)上門找公司洽談簽訂的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，按上述方法分三期給付。 獎(jiǎng)勵(lì)范圍 本辦法僅限拓展家和集團(tuán)公司以外的物業(yè)范