物業(yè)管理的成本管理-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 費(fèi)的測(cè)算 基本工資（ F1） (元 /月 ) 各類管理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。 （ 2） 工會(huì)基金 。 加班費(fèi) （ F4） (元 /月 ) 加班費(fèi)按人均月加班 2— 3天 ， 在乘以日平均工資計(jì)算 ，日平均工資按每月 22個(gè)工作日計(jì)算 。 工服洗滌費(fèi)（ F6） 工服洗滌費(fèi)根據(jù)實(shí)際需要企業(yè)擔(dān)負(fù)洗滌費(fèi)用的工服數(shù)量，按照當(dāng)?shù)氐南礈旆菢?biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定。 ３ 、 低值易耗文具 、 辦公用品費(fèi) （ Ｆ３ ） 低值易耗文具、辦公用品費(fèi)包括文具（如筆墨）、紙張、打印復(fù)印等。 ７ 、 節(jié)日裝飾費(fèi) （ Ｆ７ ） 在法定節(jié)假日 ， 如元旦 、 春節(jié) 、 國(guó)慶等節(jié)日進(jìn)行物業(yè)裝飾的費(fèi)用 。 ２ 、 裝修費(fèi) (F2) 該費(fèi)用科目一般包括材料費(fèi) （ 如墻紙 、 涂料 ） 、 工器具和設(shè)備使用 、 人工費(fèi) 、 管理費(fèi)和承包商利潤(rùn) （ 如果發(fā)包 ） 。 ５ 、 雜項(xiàng)費(fèi)用 (F5) 該項(xiàng)費(fèi)用是指為保持物業(yè)正常運(yùn)行而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費(fèi)用項(xiàng)目，如修理或重新油漆建筑物內(nèi)外包括環(huán)境的有關(guān)標(biāo)識(shí)等費(fèi)用支出。其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量 電費(fèi)單價(jià)＋日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) （ 2）日常器材費(fèi)。 秩序維護(hù)費(fèi)是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費(fèi)用 ， 它由安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi) 、 日常器材費(fèi) 、 秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi) 秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi) (F2) 用公式可以表示如下： 秩序維護(hù)費(fèi)Ｐ４＝ 年總支出 １２月 參與測(cè)算的物業(yè)面積 即Ｐ４＝ ∑ Ｆ i（元／月 ３、綠化用水費(fèi) (F3) 農(nóng)藥化肥費(fèi) (F4) 雜草清運(yùn)費(fèi) (F5) 園林景觀再造費(fèi) (F6) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)Ｐ６＝ ∑ 各項(xiàng)費(fèi)用年支出 １２ 參與測(cè)算的物業(yè)面積 即Ｐ６ ＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ 七、固定資產(chǎn)折舊費(fèi) １、交通工具（汽車等） (F1) ２、通信設(shè)備（電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等） (F2) ３、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等） (F3) ４、工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等） (F4) ５、其他設(shè)備 (F5) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)Ｐ７ ＝ 固定資產(chǎn)總額 平均折舊年限 １２ 參與測(cè)算的物業(yè)面積 即Ｐ７ ＝ ∑ Ｆ i １２月 Ｓ ５ 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為５年。 Ｐ８ ＝ ∑ （Ｍ i Ｘ i）／參與測(cè)算的物業(yè)面積 （ i＝１， …… ， n） 式 中： Ｐ８ —— 保險(xiǎn)費(fèi)支出額； Ｍ i—— 投保的第 I種保險(xiǎn)種類； Ｘ i—— 第 I種保險(xiǎn)種類的保險(xiǎn)費(fèi)率。平方米； Fi—— 各分項(xiàng)費(fèi)用； i—— 費(fèi)用項(xiàng)數(shù)， i=1， …… ， n ∑ —— 所有費(fèi)用項(xiàng)目算術(shù)和； S—— 參加測(cè)算的物業(yè)總建筑面積。 10萬(wàn)平方米 247。 第三節(jié) 成本控制 一、成本控制的含義與分類 （一）成本控制的含義 對(duì)目標(biāo)成本本身的控制； 對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督； 在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本的降低指明方向。 成本控制三階段的關(guān)系 事先控制（ “ 設(shè)計(jì) ” 階段） 事中控制 （執(zhí)行階段） 事后控制 （考核階段） 依據(jù)標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施控制 實(shí)際費(fèi)用 同標(biāo)準(zhǔn)比較 修改控制標(biāo)準(zhǔn) 依據(jù)考核結(jié)果 按控制的機(jī)制分類 （ 1）前饋性控制：是運(yùn)用控制論中的前饋控制原理，在成本發(fā)生之前所進(jìn)行的控制。 具體的編制方法是：選取工作技能中等偏上的員工 ， 在一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間 （ 三個(gè)月 ） 內(nèi)連續(xù)記錄其飽和工作時(shí)的工作完成量 。 《 勞動(dòng)定額 》 后 ， 可算出本企業(yè)的人均管理面積和單位人工成本 。 工業(yè)區(qū)：一級(jí)為 1800平方米 /人；二級(jí)為 2200平方米 /人；三級(jí)為 2600平方米 /人；四級(jí)為 3000平方米 /人。 高層 :一級(jí)為 ~ (平方米 /月 )。二級(jí)為 ~ /(平方米 /月 )。三級(jí)為 ~ (平方米 /月 )。 、 及時(shí)修 、 盡量避免大修 設(shè)備養(yǎng)護(hù)的再好 ， 總會(huì)有損壞 ， “ 壞了 ” 就要修 ， 但要特別注意設(shè)備的破損規(guī)律：基本上都是所謂的 “ 關(guān)聯(lián)” 性破損 ， 即設(shè)備的損壞往往都是一開始時(shí)從一個(gè)小部件 、 小功能開始損壞的 ， 如果置之不理 ， 永不了多久 ，就會(huì)由此 “ 關(guān)聯(lián) ” 引起大的設(shè)備故障 。與物業(yè)的生命周期相適應(yīng)，物業(yè)管理也具有周期性，即它會(huì)經(jīng)歷從起步、成長(zhǎng)、成熟、 “ 衰退 ” 甚至 “ 消亡 ” 的生命歷程。 來(lái)自 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 （二）嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門可以采用費(fèi)用手冊(cè)形式，對(duì)成本實(shí)行總額控制。正常的成本開支，由責(zé)任部門歸口審批，而重大的支出和預(yù)算外支出則由公司最高管理層直至業(yè)主大會(huì)審批。 謝 謝 大 家！
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