【正文】 中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡(jiǎn)介、從業(yè)業(yè)績(jī)、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。 主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 負(fù)責(zé)投標(biāo)書(shū)的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長(zhǎng)匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)。 獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議 總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫(xiě)的文件經(jīng)本部門(mén)主管審核后匯總到本主辦崗位。 5 土地開(kāi)發(fā)： 向各負(fù)責(zé)部門(mén)催辦其部門(mén)和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料， 按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。 成本控制： 負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)成本。 總經(jīng)濟(jì)師： 審閱土地開(kāi)發(fā)崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。 參加投標(biāo)： 投標(biāo) 授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開(kāi)標(biāo)，開(kāi)標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)指定的投標(biāo)箱。 文件資料向本主辦崗位匯總時(shí)應(yīng)通過(guò)內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。 從政府土地管理部門(mén)取得的土地開(kāi)發(fā)招標(biāo)書(shū)。 4．緊前工作條件 已獲悉政府公布的土地公開(kāi)招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請(qǐng)手續(xù)， 取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。 編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)草稿 詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)《編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》。 規(guī)劃內(nèi)容與深度 規(guī)劃說(shuō)明書(shū)：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計(jì)，主要 市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。 表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的效果圖：如總體鳥(niǎo)瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。如對(duì)方提出要求， 還可承諾同意將對(duì)方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標(biāo)。 保密責(zé)任 本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。 公司年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，土地招標(biāo)書(shū)，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。 協(xié)辦崗位 營(yíng)銷策劃： 熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況。報(bào)告經(jīng)多次踏勘得到不斷補(bǔ)充直至包含以下全部?jī)?nèi)容，在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。 能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。對(duì)貼近規(guī)劃紅線的區(qū) 外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護(hù)性建筑。 9 對(duì)于基本平坦的地塊須粗估場(chǎng)地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。 本小區(qū)比較理想的出入口位置。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究 ，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 總經(jīng)濟(jì)師： 組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。 初步可行性研究：已進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)； 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo)。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。 項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。 初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng)分析 全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 項(xiàng)目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 整體開(kāi)發(fā) /分期開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 投資估算與資金籌措 建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 總建筑師： 負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)。 制作電子相冊(cè)，隨時(shí)補(bǔ)充，不斷積累。 電子相冊(cè)制作方法 按以下分類制成分冊(cè)：獨(dú)立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場(chǎng)，會(huì)所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。 說(shuō)明和評(píng)論文字可以文本框形式插入頁(yè)面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標(biāo)題的形式插入頁(yè)面合適的部位。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 負(fù)責(zé)按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫(kù)的建立和使用。 要求本崗位與首選庫(kù)的設(shè)計(jì)師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計(jì)活動(dòng)內(nèi)容，也包括上門(mén)請(qǐng)教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達(dá)公司對(duì)他們的關(guān)愛(ài)，必要 時(shí)可向總建筑師申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)。 表格形式由主辦崗位自行設(shè)計(jì)，但至少應(yīng)包含以下信息：姓 名、性別、出生年‘目前的注冊(cè)單位和注冊(cè)等級(jí)、職稱職務(wù)、榮譽(yù)稱號(hào)、工作經(jīng)歷、擅長(zhǎng)專業(yè)、業(yè)余愛(ài)好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。成功的設(shè)計(jì)作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計(jì) 任務(wù)書(shū)。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師 ： 會(huì)簽草稿，提出修改意見(jiàn)。 介紹現(xiàn)場(chǎng)地理情 況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹(shù)木等。 市場(chǎng)定位：包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶類型的定向。 樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計(jì)要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時(shí)的還是永久性的等。 17 完成期限：注意盡量給于充足的時(shí)間，一般情況下不得少于 30~40 個(gè)工作日，催得太急，方案構(gòu)思 和制作質(zhì)量肯定大打折扣。 標(biāo)有規(guī)劃紅線的 1:500 地形圖（地處郊區(qū)的附 1:1000 的地形圖），并在所有紅線拐角點(diǎn)處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時(shí)如無(wú)此條件 的，必須在設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上）。 上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。 已通過(guò)拍賣(mài)或招投標(biāo)等形式獲得土地。 成立招標(biāo) 工作小組 總建筑師擔(dān)任組長(zhǎng)，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長(zhǎng)安排。 發(fā)布信息 待登記表批復(fù)后，即可自行向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計(jì)指標(biāo)、開(kāi)發(fā)單位名稱、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計(jì)資質(zhì)、書(shū)面申請(qǐng)報(bào)名的起止日期、報(bào)名地點(diǎn)、聯(lián)系方式等。 投標(biāo)文件送達(dá)截止時(shí)間（要盡量給予比較充裕的時(shí)間）。 20 知識(shí)產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)方案擁有完整知識(shí)產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)容，投標(biāo)人在取得一定補(bǔ)償后應(yīng)于同意。 發(fā)放招標(biāo)書(shū) 按照招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書(shū)中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，向 已確定的投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書(shū)，并收取投標(biāo)保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)書(shū)中明確。 組建評(píng)標(biāo)小組 評(píng)標(biāo)小組通常由 7～ 11 人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的 專家 3～ 4 名，營(yíng)銷策劃專家 2～ 3 名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟(jì)專家各 1～ 2 名，其中包括本公司的三總師。 開(kāi)標(biāo) 開(kāi)標(biāo)會(huì)議由招標(biāo)小組的組長(zhǎng)主持，各投標(biāo)人參加，設(shè)招辦派員全過(guò)程監(jiān)督。 招標(biāo)小組在審查投標(biāo)人資質(zhì)和匿名要求后應(yīng)當(dāng)眾宣布有效投標(biāo)人名單。如果招標(biāo)人沒(méi)有授權(quán)評(píng)標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。 評(píng)標(biāo)小組提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告后，招標(biāo)工作小組一般應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)確定中標(biāo)方案。 ： 招標(biāo)小組在發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)同期發(fā)出未中標(biāo)通知書(shū)，并向未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金和支付補(bǔ)償金。 22 規(guī)劃方案報(bào)審 為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和規(guī)劃控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門(mén)的批準(zhǔn)。 中 華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標(biāo)土地批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。 主辦崗位到規(guī)劃部門(mén)領(lǐng)取《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單》填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件 (帶 *號(hào)的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退 還 )： * 批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或有關(guān)批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。 * 經(jīng)城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)的通知》及附圖（復(fù)印件各一份）。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”或“上海市 **區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”的核定設(shè)計(jì)方案。領(lǐng)取的內(nèi)容包括《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖。 主辦崗位 土地開(kāi)發(fā)： 具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。項(xiàng)目建議書(shū)的主要內(nèi)容如下： 項(xiàng)目概況：建設(shè)地點(diǎn)、內(nèi)容、規(guī)模的設(shè)想； 建設(shè)條件介紹； 投資估算和資金籌措設(shè)想，償還貸款測(cè)算； 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃； 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益估計(jì)； 結(jié)論。 項(xiàng)目建議書(shū)經(jīng)市發(fā)展與改革委員會(huì)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目即已立項(xiàng)。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入申辦程序。 主辦崗位 土地開(kāi)發(fā)： 負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 *《建筑工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)》及附圖（復(fù)印件一份）。領(lǐng)取內(nèi)容包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知》。只有綱舉才能目張，才能使項(xiàng)目中上百個(gè)環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。 主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目前期策劃階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過(guò)程檢查和調(diào)整。 項(xiàng)目經(jīng)理： 在計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中，根據(jù)具體情況提 出調(diào)整意見(jiàn)，經(jīng)各總師批示后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 工作要素 事件的內(nèi)容稱為 工作 ，也就是按需要的粗細(xì)程度拆分而成的消耗時(shí)間或同時(shí)也消耗資源的一個(gè)子項(xiàng)目或子任務(wù)。 時(shí)間要素 在網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的頂端設(shè)計(jì)一排以一個(gè)日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱為 時(shí)間坐標(biāo)軸 。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長(zhǎng)度來(lái)表示，其起始端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的開(kāi)始日期，結(jié)尾端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí) 27 間座標(biāo)上的結(jié)束日期。也就是說(shuō)在時(shí)距里存在一定數(shù)量的可利用的時(shí)間空間，這段機(jī)動(dòng)時(shí)間稱之為該項(xiàng)工作的 自由時(shí)差 。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒(méi)有先后依賴的關(guān)系。 責(zé)任要素 相關(guān)的工作可以列在對(duì)應(yīng)部門(mén)和崗位的水平線上，使每個(gè)部門(mén)和崗位清楚地了解自己在整個(gè)項(xiàng)目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時(shí)候必須開(kāi)始，到什么時(shí)候必須結(jié)束，其中有沒(méi)有機(jī)動(dòng)的時(shí)間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。 建立座標(biāo)系統(tǒng) 橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，則起始原點(diǎn)是零，終點(diǎn)是目標(biāo)工期的總天數(shù)。同時(shí)，所有的崗位都能歸屬在上一個(gè)管理層次的責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。 把沒(méi)有自由時(shí)差的關(guān)鍵工作用粗黑線連接起來(lái)，形成關(guān)鍵路線。重新謄清圖式， 28 雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃到此 初步完成。計(jì)劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側(cè)重的原則得到充分的體現(xiàn)。其次看與它平行搭接的非關(guān)鍵工作的自由時(shí)差是否由此變成零甚至成為負(fù)數(shù)。所以定期的檢查和及時(shí)地調(diào)整計(jì)劃不僅是難免的也是必須的。其中折線段處在基準(zhǔn)線左邊的工作進(jìn)度為拖延，處在右邊的工作進(jìn)度為提前，其幅度可按前鋒點(diǎn)到基準(zhǔn)線的距 離從時(shí)間坐標(biāo)軸上量化而得。該比值大于 1，小于 1 或等于 1 分別表示某線路的實(shí)際進(jìn)展速度與原計(jì)劃相比是快，慢或者相等。但是，對(duì)于同一道工作，特別是持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的工作（例如工程的結(jié)構(gòu) 29 階段），采用進(jìn)度比預(yù)測(cè)方法對(duì)于指導(dǎo)施工，控制進(jìn)度將是十分實(shí)用可靠的。常用的辦法是在后續(xù)的各項(xiàng)關(guān)鍵工作中選擇一項(xiàng)持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)或資源投入率相對(duì)較小的關(guān)鍵工作，壓縮它的持續(xù)時(shí)間，這樣做有利于減少趕工費(fèi)用，當(dāng)然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關(guān)系，否則容易引起總工期延長(zhǎng)。如果不足以彌補(bǔ)的，就要設(shè)法盡量壓縮它的持續(xù)時(shí)間，避免使它變?yōu)殛P(guān)鍵工作而進(jìn)入關(guān)鍵路線。要求保持原計(jì)劃總工期不變的，則可利用這個(gè)機(jī)會(huì)降低資源強(qiáng)度和費(fèi)用。一是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容考慮周到全面；二是項(xiàng)目的定位表達(dá)具體詳細(xì)，以利項(xiàng)目的建造、實(shí)施。 土地中標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)方案的中標(biāo)單位已確定，設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)已修改調(diào)整完畢。 本主辦崗位嚴(yán)格按中標(biāo)單位的投標(biāo)承諾填寫(xiě) 格式文本中的空格，無(wú)關(guān)的空格填斜杠，無(wú)關(guān)的或不能準(zhǔn)確表達(dá)甲方意圖的條款應(yīng)劃除。需要設(shè)計(jì)單位承諾本設(shè)計(jì)成果至今和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。 限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)：如基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)混凝土的含鋼量，混凝土的折算厚度等。 在設(shè)計(jì)或施工進(jìn)行過(guò)程中，如發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更，雙方應(yīng)在原有合同的基礎(chǔ)上，逐項(xiàng)商定增減設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)、經(jīng)費(fèi)等，并簽訂書(shū)面的補(bǔ)充合同作為原合同的附件，與原設(shè)計(jì)合同具有同等的法律效力。 主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理： 收集匯總各種優(yōu)化建議，在總建 筑師的指示下和設(shè)計(jì)師聯(lián)絡(luò)，完善建筑設(shè)計(jì)方案。 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設(shè)計(jì)必須提早加入。特別是板式建筑群。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對(duì)土地這種寶貴的社會(huì)資源的浪費(fèi)。 優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯人性化： 按照客戶定位，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標(biāo)準(zhǔn)和功能標(biāo)準(zhǔn)。 把最需要陽(yáng)光的房間布置在南側(cè)，不少家庭認(rèn)為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書(shū)房更需要陽(yáng)光。 室內(nèi)管道井應(yīng)盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。其中，擴(kuò)初方案審批之前，側(cè)重于立面方案的比較，擴(kuò)初方案審批通過(guò)之后，側(cè)重于立面用料，質(zhì)感和色彩搭配等的方案比較。 高層建筑的屋頂是立面造型的點(diǎn)睛之筆，也是最顯個(gè)性之處。 注意外窗與墻面的尺度比例，在滿足自然通風(fēng)的前提下減少開(kāi)啟窗扇的面積，以降低能源損失。 仔細(xì)研究空調(diào)外機(jī)的位置，既要就近，又要相對(duì)隱蔽，還要便于客戶自行安裝和檢修