房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本和收入的會計核算-預(yù)覽頁
【正文】 管理 ? 參考資料： ? 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 》 ? 關(guān)于印發(fā) 《 企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行） 》 的 通知 財會 [2020]17號 執(zhí)行日期： 20200101 ? 《《 萬科集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo) 》 ? 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) 〔 2020〕 31號 ）—— 土地開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 —— 代建工程開發(fā)成本 能直接計入“ 開發(fā)成本 —XX 對象 ”稱為直接費(fèi)用，否則按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。 (3) 市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。 按 建筑面積 計征（或補(bǔ)償）時： 不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項目內(nèi)的費(fèi)用，均應(yīng)按房屋等成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂? 開發(fā)成本卡 單位：萬元 項目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)成本 合計 甲土地 800 20 102 9 931 乙土地 700 20 62 10 792 合計 1500 40 164 19 1723 土地開發(fā)成本的歸集 １借：開發(fā)成本－土地開發(fā)成本－甲土地 （征拆８００） （前期工程２０） （基礎(chǔ)設(shè)施１０２） 開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本－綠色小區(qū) （征拆７００） （前期工程２０） （基礎(chǔ)設(shè)施６２） 貸：銀行存款 １７０４ 土地開發(fā)成本的歸集 ２借：開發(fā)間接費(fèi)用 １９ 貸：銀行存款 １９ ３借：開發(fā)成本－土地開發(fā)成本－甲土地 （ 開發(fā)間接費(fèi) ） ９ 開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本－綠色小區(qū) （ 開發(fā)間接費(fèi) ） １０ 貸： 開發(fā)間接費(fèi)用 １９ ４借：開發(fā)產(chǎn)品－商業(yè)性土地－ 甲土地９３１ 貸：開發(fā)成本－土地開發(fā)成本－甲土地９３１ （二）房屋開發(fā)成本的核算 賬戶設(shè)置 開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本－商品房 －出租房 －周轉(zhuǎn)房 －代建房 （二）房屋開發(fā)成本的核算 －土地成本的分配 例２ＸＸ房地產(chǎn)開發(fā)公司前期開發(fā)的乙土地已經(jīng)竣工，本月在乙土地上開發(fā)綠色小區(qū)，開發(fā)產(chǎn)品包括１棟寫字樓，２棟住宅（結(jié)構(gòu)規(guī)模相同），１座社區(qū)中心等三個成本計算對象。 如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金 (或墻改專項基金 )、教師住宅基金 (或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi) )、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 (5) 臨時設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費(fèi)，臨時借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費(fèi)用。 （三） 房屋開發(fā)成本的核算 前期工程費(fèi) 2) 前期工程費(fèi) ? 能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費(fèi)”成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本對象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過“開發(fā)成本 — 土地開發(fā) —前期工程費(fèi)”科目歸集，再按建筑面積 (包括在建及未建面積 )分配計入各成本核算對象的成本項目。 (4) 煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。 (8) 照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。 (11) 其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。（ 1）寫字樓工程領(lǐng)用電梯 2部、住宅樓工程領(lǐng)用電梯 6部進(jìn)行安裝，電梯每部實際成本 50萬元。 (2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。 （六）房屋開發(fā)成本的核算－配套設(shè)施費(fèi) 5）配套設(shè)施費(fèi) 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目： (1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下： ▲ 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目。預(yù)提數(shù)與實際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項目。 2020年底寫字樓住宅樓完工，社區(qū)中心尚在施工中，預(yù)提建安工程費(fèi) 。 (2) 利息并借款費(fèi)用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 (6) 其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費(fèi)的費(fèi)用。 （七）房屋開發(fā)成本的核算－開發(fā)間接費(fèi) 例 5XX房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的綠色小區(qū)，應(yīng)付管理人員薪酬 20萬元，計提開發(fā)現(xiàn)場機(jī)構(gòu)用房折舊 10萬元，計提周轉(zhuǎn)房攤銷 20萬元，以銀行存款支付其他開發(fā)間接費(fèi)用 43萬元。 期間費(fèi)用的核算 1）銷售費(fèi)用 (1) 已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費(fèi)，開發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。 期間費(fèi)用的核算 (3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費(fèi)、廣告制作費(fèi) (含資料制作費(fèi) )、廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售模型 (沙盤 )制作費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi) (或商品房交易手續(xù)費(fèi)）、房屋面積審核費(fèi)、房屋評估費(fèi)、訴訟費(fèi)、中介傭金、銷售許可證、外銷費(fèi)等。 (3) 財產(chǎn)保險費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、醫(yī)療保險費(fèi)、失業(yè)保險費(fèi)。 (7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) (含票據(jù)工本費(fèi) )，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。請問計征房產(chǎn)稅時如何處理？ 二、房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算與管理 ? ? 按 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 》 中有關(guān) 商品銷售收入的確認(rèn)原則進(jìn)行確認(rèn)。
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