【正文】 ； ⑥ 物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng) ； ⑦ 財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè) 服務(wù)費(fèi)和專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用和管理。 (4)應(yīng)明確招投標(biāo)的相關(guān)程序 和時(shí)間安排，確保招投標(biāo)活動(dòng)順利進(jìn)行。 (3)確保招投標(biāo)公開(kāi)、公正地實(shí)施。經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 (3)公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū) 招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)的，應(yīng)通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。 (6)接受投標(biāo)文件 (7)成立評(píng)標(biāo)委員會(huì) 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為 5人以上，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面 專(zhuān)家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的 2/3。完成評(píng)標(biāo)后，推薦 不超過(guò) 3名（ 13）名有排序 的合格中標(biāo)候選人。 2物業(yè)管理投標(biāo)的程序 ★★★ ? 獲取招 標(biāo)信息（一是從公共媒介上采集公開(kāi)招標(biāo)信息；二 是來(lái)自招標(biāo)方的邀請(qǐng)） ? 項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范 。 常見(jiàn)的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類(lèi)： ①商務(wù)文件 （ 公司簡(jiǎn)介 、 公司法人地位及法定代表人證明 、 投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他材料 ）； ②技術(shù)文件 （主要是 物業(yè)管理方案 和 招標(biāo)要求提供的其他技術(shù)資料 ）。 2 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容： （要點(diǎn)） (1)關(guān)鍵性內(nèi)容 （體現(xiàn)企業(yè)理念優(yōu)勢(shì)實(shí)力）： ①整體設(shè)想與構(gòu)思； ②組織架構(gòu)與人員配置； ③費(fèi)用測(cè)算與成本控制； ④管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。 1)投標(biāo)文件編寫(xiě)的基本要求 ①使用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂； ②使用統(tǒng)一的貨幣； ③標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范統(tǒng)一； 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 7 ④使用準(zhǔn)確的表述方式； ⑤確保資料的真實(shí)性。 (5)現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧 (6)簽約談判技巧 物業(yè)管理成本主要包括： (1)人工費(fèi)用 (2)行政辦公費(fèi)用 (3)公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用 (4)機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用 (5)環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 (6)安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用 (7)公用水電費(fèi)用 (8)固定資產(chǎn)折舊費(fèi) (9)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) (10)保險(xiǎn)費(fèi) (11)法定稅費(fèi) (12)管理傭金（合理利潤(rùn)） 第三章 物 業(yè) 管 理 合 同 3合同的訂立要必須經(jīng)過(guò) 要約 和 承諾 兩個(gè)階段。 承諾是對(duì)要約的同意 。 3合同要約 的 構(gòu)成 要件 (1)必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖； (2)必須包括和合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定； (3)必須傳達(dá)到受要約才能生效，要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。 承諾可以撤回 ， 撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者 承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人。 4物業(yè)服務(wù)合同 (要點(diǎn) ) 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主 (或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員 會(huì) )就物業(yè)服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 4 物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別 ★★★ P58 物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要區(qū)別在于： (1)訂立合同的當(dāng)事人不同 前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人：物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù) 企業(yè) 物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人：業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）與物業(yè)服務(wù) 企業(yè) (2)合同期限不同 前期物業(yè)服務(wù)合同的期限： 雖然 可以約定，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開(kāi)始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。 (2)明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 。 (6)合同簽訂要實(shí)事求是。 50、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn) ： ① 主體的特殊性； ② 政府監(jiān)管性； ③服務(wù)有償性；④個(gè)體規(guī)一性。 (3)物業(yè)入住階段 ：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報(bào)宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳。 5 前期物業(yè)管理 (要點(diǎn) )：是指從物業(yè)承接 驗(yàn)收開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘 完成 物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間 的物業(yè)管理階段。 前期物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是 全體業(yè)主 ， 并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 （ 3）建設(shè)階段 ① 與建設(shè)單位、 施工 單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。 (2)過(guò)渡性 ： 前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間，因此，其在時(shí)間和管理上均是一個(gè)過(guò)渡時(shí)期 和過(guò)程。 6物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作內(nèi)容 (要點(diǎn) ) (1)管理資源的完善與優(yōu)化 ①管理用房到位； ②物資配備到位； ③物業(yè)管理人員到位。 可以根據(jù)企業(yè)自身的情況和需要來(lái)確定是否將部分單項(xiàng) 服務(wù)分包各社會(huì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是向建設(shè)單位申報(bào)對(duì)物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修，并跟蹤督促完成。 相關(guān)的有 城市的供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位；有市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、 工商、稅務(wù)、物價(jià)等行政管理部門(mén)。分為 新建物業(yè)的承接查驗(yàn) 和 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn) 。 (2)物業(yè)共用部位 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 12 ①主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； ②共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、 天花、門(mén)窗； ③ 公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)； ④公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。 (2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀 ①建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； ②供配電、給水排水 、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備； ③保安監(jiān)控、對(duì)講門(mén)禁設(shè)施； ④ 清潔衛(wèi)生設(shè)施； ⑤ 綠化及設(shè)施； ⑥停車(chē)場(chǎng)、門(mén)崗、道閘設(shè)施； ⑦室外道路、雨污水井等排水設(shè)施； ⑧公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂(lè)設(shè)施； ⑨其他需要了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。 (如通 水、閉水 ，測(cè)試性格設(shè)備設(shè)施的性能 ) 6 新建物業(yè)承接查驗(yàn) 與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的區(qū)別 ★★★ (1)條件不同： ①新建：建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。 (3)承接查驗(yàn)內(nèi)容重點(diǎn)不同： ①新建：側(cè)重設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)。 70、 新建物業(yè)移交的主要內(nèi)容 ★★ (1)物業(yè)資料 ：產(chǎn)權(quán) 資料 、竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料 ，物業(yè)保修和物業(yè)說(shuō)明資料，業(yè)主資料 。 ② 業(yè)主資料 ：入住通知書(shū)、登記表、復(fù)印件等。 ⑥ 人事檔案資料： ⑦ 其 他需要移交的資料。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 14 7承接查驗(yàn)發(fā)生各類(lèi)工程質(zhì)量問(wèn)題的原因主要有 ： ①設(shè)計(jì)不合理；②施工偷工減料；③驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)；④建筑質(zhì)量不合格；⑤ 管理不善；⑥氣候、環(huán)境原因。 (2)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的移 交 ： ① 原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交 ；② 業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交 。 (2)計(jì)劃準(zhǔn)備 ：確定查驗(yàn)日期、進(jìn)度安排；提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料及現(xiàn)場(chǎng)了解情況。 (3)準(zhǔn)備資料和工具 ：物業(yè)的承接驗(yàn)收小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)及原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)接觸，洽談?dòng)嘘P(guān)移交的有關(guān)事項(xiàng)，商定移交程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類(lèi)表格、工具和物品等。 8 物業(yè)管理工作移交的重點(diǎn)和難點(diǎn) ： 各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交 、 共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管 ， 承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接 是物業(yè)管理工作移交重點(diǎn) 的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開(kāi)展。 8 物業(yè) 入住的準(zhǔn)備 ★★ (1)資料準(zhǔn)備 ： ①《住宅質(zhì)量保證 書(shū)》 及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 ； ②《入住通知書(shū)》； 是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書(shū)面通知。 (2)其他準(zhǔn)備 ①入住工作計(jì)劃；②入住儀式策劃；③環(huán)境準(zhǔn)備；④其他準(zhǔn)備事項(xiàng)。 8 物業(yè)裝飾裝修管理流程 ★★ ①備齊資料→②填寫(xiě)申請(qǐng)登記表→③登記→④簽訂管理服務(wù)協(xié)議→⑤辦理開(kāi)工手續(xù)→⑥施工→⑦驗(yàn)收。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 16 (2)物業(yè)裝飾裝修管 理的要求 ： 為確保 物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾專(zhuān)修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查： ① 有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； ②有無(wú)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間； ③有無(wú)擴(kuò)大承重墻原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體； ④ 有無(wú)損壞房屋原有節(jié)能 設(shè)施，降低節(jié)能效果； ⑤ 有無(wú)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為； ⑥有無(wú)未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的行為。 (2)物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門(mén)的責(zé)任 ①發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為不及時(shí)報(bào)告的 ，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)警告，可處約定裝飾裝修管理費(fèi)的 23倍罰款 ； ② 工作人員接到違規(guī)行為報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，依法予以行政處分。 ⑤ 指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類(lèi)咨詢引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行； ⑥注意 安全保衛(wèi)以及 車(chē)輛的引導(dǎo)。 第七章 房屋及設(shè)施設(shè)備管理 9 房屋的種類(lèi) ★★ (1)按房屋的 建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型和材料 可分為：磚木、混合、鋼 筋混凝土和其他結(jié)構(gòu)。 9 房屋的基本組成部分 ★★ 房屋的組成部分包括： 結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設(shè)施設(shè)備部分 。 9 房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求 ★ (1)基本要求： ①做好維修保養(yǎng)和安全管理； ② 開(kāi)展 技術(shù)改造、降低能源消耗； (2)評(píng)價(jià)參考的主要指標(biāo) ： 房屋及設(shè)施設(shè)備 評(píng)價(jià)參考 的 主要指標(biāo) 包括 房屋完好率 、 危房率 和 設(shè)施設(shè)備完好率 。 (2)維修保養(yǎng) ： ①定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑；②損耗或故障時(shí)維修；③必要情況下專(zhuān)業(yè)測(cè)試；④無(wú)修理價(jià)值更新。 (6)工量具和維修用設(shè) 備的管理 ： ①責(zé)任到人；② 建立健全使用制度； ③ 保養(yǎng)制度 ； ④ 對(duì)多人使用或價(jià)值較高的制定責(zé)任人；⑤普通的工具會(huì)使用、會(huì)維修、保養(yǎng)。 (二 )維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類(lèi) (1)按時(shí)間進(jìn)度 編制計(jì)劃 ： 年度 、季度、月維修保養(yǎng)計(jì)劃； (2)按修理類(lèi)別 編制計(jì)劃：如：房屋、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃； (三 )維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的 編制依據(jù) (主要考慮以下的因素 ) ①修理周期與修理間隔期；②使用要求和管理目標(biāo)；③安全與環(huán)境保護(hù)的要求；④ 設(shè)備的 技術(shù)狀態(tài)。 10制訂維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的方法 ★★ P118案例 (1)維修保養(yǎng)項(xiàng)目 ：①建筑名稱；②維修保養(yǎng)項(xiàng)目；③維修保養(yǎng)費(fèi)用。 (5)設(shè)施設(shè)備 狀態(tài)管理： ① 設(shè)備檢查；②設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)；③定期預(yù)防性試驗(yàn)；④ 設(shè)備故障診斷技術(shù)； (6)節(jié)能管理 ： 1)采用管理手段節(jié)能降效 ： 通過(guò)各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能 源浪費(fèi)，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經(jīng)濟(jì)的節(jié)能方式 ,具體措施包括 ： ① 落實(shí)組織管理體系； ② 加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹(shù)立節(jié)能意識(shí)； ③ 建立能源消耗計(jì)劃和考核制度； ④ 在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開(kāi)動(dòng)使用； ⑤ 調(diào)整 設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序，特別注意空調(diào)、室外照明和霓虹燈等開(kāi)關(guān)時(shí)間； ⑥ 合理設(shè)定溫控參數(shù)（如空調(diào)溫控點(diǎn)），既保證正常使用功能，又節(jié)省能耗。 10 房屋及 共 用設(shè) 施維護(hù)管理項(xiàng)目的外包控制 ★★ (常用的管理模式：自行管理模式和外包管理模式 ) (1)外包的選擇 ：在 服務(wù)質(zhì)量和 服務(wù)價(jià)格 滿足 企業(yè)需要的承包方，進(jìn)行評(píng)估： ① 企業(yè) 品牌 狀況；② 企業(yè) 規(guī)模 ；③資信 信譽(yù) ；④技術(shù) 能力 (資質(zhì)證書(shū) )；⑤企業(yè) 質(zhì)量的保證能力 (如是否有質(zhì)量保證體系 )；⑥ 管理維護(hù) 計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)； ⑦預(yù)算 價(jià)格 、付款方式。 2） 供配電系統(tǒng) 管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ① 配備合格人員； ②制度 嚴(yán)格的供配電運(yùn)行 制度 和電氣維修保養(yǎng)制度 ； ③ 建立 供配電系統(tǒng)的技術(shù) 檔案； ④ 配備必要的工具、配件并建立供應(yīng)商名冊(cè)； ⑤ 定期校驗(yàn)，確保用電計(jì)量的準(zhǔn)確性； ⑥ 建立臨時(shí)用電制度； ⑦ 建立應(yīng)急措施； ⑧ 做好節(jié)約用電工作，降低能耗； ⑨限電、停電要提前通知業(yè)主； ⑩ 建立 24小時(shí)值班制度； ⑾定期對(duì)備用電源進(jìn)行檢測(cè)；做好共用電的測(cè)算和計(jì)量統(tǒng)計(jì)工作； (2)給排水系統(tǒng) 1）種類(lèi) ① 給水系統(tǒng)可分為 ： 生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。 (3)消防系統(tǒng) 1)構(gòu)成： 典型的高層建筑消防系統(tǒng)有 8 個(gè)方面部分組成 。 ④ 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：噴淋泵、供水管道、 噴頭。 2）消防系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ①配備消防設(shè)施主管技術(shù)人員； ②建立嚴(yán)格的消防設(shè)施管理制度，消防控制中心要安排 24小時(shí)值班； ③建設(shè)消防設(shè)施設(shè)備技術(shù)檔案； ④ 建立消防設(shè)備巡視、檢查、測(cè)試制度； ⑤ 對(duì)日常檢查和測(cè)試發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和安全隱患，一定 要限期整改完畢； ⑥對(duì)消防設(shè)施日常運(yùn)行、維修、更換的成本進(jìn)行測(cè)試，為管理費(fèi)的收取提供數(shù)據(jù)。 10幾種典型設(shè)備管理的注意事項(xiàng) (要點(diǎn) ) (1)給排水管理注意的事項(xiàng) :①保證消防用水；②冬季管道防凍；③隔油池定期清理；④雨水和污水