【正文】 ； ⑥ 物業(yè)的租賃經(jīng)營 ； ⑦ 財務管理，包括對物業(yè) 服務費和專項維修資金的使用和管理。 (4)應明確招投標的相關(guān)程序 和時間安排，確保招投標活動順利進行。 (3)確保招投標公開、公正地實施。經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。 (3)公布招標公告或發(fā)出投標邀請書 招標人采取公開招標的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。 (6)接受投標文件 (7)成立評標委員會 評標委員會的人數(shù)一般為 5人以上，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面 專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的 2/3。完成評標后，推薦 不超過 3名（ 13）名有排序 的合格中標候選人。 2物業(yè)管理投標的程序 ★★★ ? 獲取招 標信息（一是從公共媒介上采集公開招標信息；二 是來自招標方的邀請） ? 項目評估與風險防范 。 常見的做法是將投標文件根據(jù)性質(zhì)分為商務文件和技術(shù)文件兩大類： ①商務文件 （ 公司簡介 、 公司法人地位及法定代表人證明 、 投標報價單及招標文件要求提供的其他材料 ）； ②技術(shù)文件 （主要是 物業(yè)管理方案 和 招標要求提供的其他技術(shù)資料 ）。 2 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容： （要點） (1)關(guān)鍵性內(nèi)容 （體現(xiàn)企業(yè)理念優(yōu)勢實力）： ①整體設想與構(gòu)思； ②組織架構(gòu)與人員配置； ③費用測算與成本控制； ④管理方式、運作程序及管理措施。 1)投標文件編寫的基本要求 ①使用行業(yè)標準計量單位，避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂； ②使用統(tǒng)一的貨幣； ③標準規(guī)范統(tǒng)一； 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務 7 ④使用準確的表述方式； ⑤確保資料的真實性。 (5)現(xiàn)場答辯的技巧 (6)簽約談判技巧 物業(yè)管理成本主要包括： (1)人工費用 (2)行政辦公費用 (3)公共設施日常運行維護費用 (4)機電設備日常運行維護費用 (5)環(huán)境物業(yè)服務費用 (6)安防系統(tǒng)運行維護費用 (7)公用水電費用 (8)固定資產(chǎn)折舊費 (9)不可預見費 (10)保險費 (11)法定稅費 (12)管理傭金（合理利潤） 第三章 物 業(yè) 管 理 合 同 3合同的訂立要必須經(jīng)過 要約 和 承諾 兩個階段。 承諾是對要約的同意 。 3合同要約 的 構(gòu)成 要件 (1)必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖； (2)必須包括和合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定； (3)必須傳達到受要約才能生效，要約一旦作出，要約人需要承擔法律責任。 承諾可以撤回 ， 撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者 承諾通知同時到達要約人。 4物業(yè)服務合同 (要點 ) 是指物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主 (或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員 會 )就物業(yè)服務及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達成的權(quán)利和義務關(guān)系的協(xié)議。 4 物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別 ★★★ P58 物業(yè)服務合同中關(guān)于服務內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務合同基本相同，主要區(qū)別在于： (1)訂立合同的當事人不同 前期物業(yè)服務合同的當事人：物業(yè)開發(fā)建設單位與物業(yè)服務 企業(yè) 物業(yè)服務合同的當事人：業(yè)主（或業(yè)主大會）與物業(yè)服務 企業(yè) (2)合同期限不同 前期物業(yè)服務合同的期限： 雖然 可以約定，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè) 服務 企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同開始生效的，前期物業(yè)服務合同將會終止。 (2)明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務 。 (6)合同簽訂要實事求是。 50、物業(yè)服務合同的特點 ： ① 主體的特殊性； ② 政府監(jiān)管性； ③服務有償性；④個體規(guī)一性。 (3)物業(yè)入住階段 ：物業(yè)服務企業(yè)應該通過張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳。 5 前期物業(yè)管理 (要點 )：是指從物業(yè)承接 驗收開始至業(yè)主大會選聘 完成 物業(yè)服務企業(yè)之間 的物業(yè)管理階段。 前期物業(yè)管理服務對象是 全體業(yè)主 ， 并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。 （ 3）建設階段 ① 與建設單位、 施工 單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。 (2)過渡性 ： 前期物業(yè)管理的職責是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務體系并提供服務，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間，因此，其在時間和管理上均是一個過渡時期 和過程。 6物業(yè)管理項目前期運作內(nèi)容 (要點 ) (1)管理資源的完善與優(yōu)化 ①管理用房到位； ②物資配備到位； ③物業(yè)管理人員到位。 可以根據(jù)企業(yè)自身的情況和需要來確定是否將部分單項 服務分包各社會專項服務公司。物業(yè)服務企業(yè)主要是向建設單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備的質(zhì)量保修，并跟蹤督促完成。 相關(guān)的有 城市的供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位；有市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、 工商、稅務、物價等行政管理部門。分為 新建物業(yè)的承接查驗 和 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗 。 (2)物業(yè)共用部位 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務 12 ①主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； ②共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、 天花、門窗； ③ 公共衛(wèi)生間、陽臺； ④公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。 (2)物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀 ①建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； ②供配電、給水排水 、消防、電梯、空調(diào)等機電設施設備； ③保安監(jiān)控、對講門禁設施； ④ 清潔衛(wèi)生設施； ⑤ 綠化及設施； ⑥停車場、門崗、道閘設施； ⑦室外道路、雨污水井等排水設施； ⑧公共活動場所及娛樂設施； ⑨其他需要了解查驗的設施、設備。 (如通 水、閉水 ，測試性格設備設施的性能 ) 6 新建物業(yè)承接查驗 與物業(yè)管理機構(gòu)更迭時承接查驗的區(qū)別 ★★★ (1)條件不同： ①新建：建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務合同。 (3)承接查驗內(nèi)容重點不同： ①新建：側(cè)重設施設備的查驗。 70、 新建物業(yè)移交的主要內(nèi)容 ★★ (1)物業(yè)資料 ：產(chǎn)權(quán) 資料 、竣工驗收資料，設計、施工資料，機電設備資料 ，物業(yè)保修和物業(yè)說明資料，業(yè)主資料 。 ② 業(yè)主資料 ：入住通知書、登記表、復印件等。 ⑥ 人事檔案資料： ⑦ 其 他需要移交的資料。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務 14 7承接查驗發(fā)生各類工程質(zhì)量問題的原因主要有 ： ①設計不合理；②施工偷工減料；③驗收把關(guān)不嚴；④建筑質(zhì)量不合格；⑤ 管理不善；⑥氣候、環(huán)境原因。 (2)機構(gòu)更迭時的移 交 ： ① 原有物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交 ；② 業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交 。 (2)計劃準備 ：確定查驗日期、進度安排；提供移交物業(yè)詳細清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗收證明材料及現(xiàn)場了解情況。 (3)準備資料和工具 ：物業(yè)的承接驗收小組應提前與業(yè)主委員會及原有物業(yè)服務企業(yè)接觸，洽談有關(guān)移交的有關(guān)事項，商定移交程序和步驟，明確移交單位應準備的各類表格、工具和物品等。 8 物業(yè)管理工作移交的重點和難點 ： 各項費用和資產(chǎn)的移交 、 共用配套設施和機電設備的接管 ， 承接時的物業(yè)管理運作銜接 是物業(yè)管理工作移交重點 的重點和難點，承接單位應盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。 8 物業(yè) 入住的準備 ★★ (1)資料準備 ： ①《住宅質(zhì)量保證 書》 及《住宅使用說明書》 ； ②《入住通知書》； 是建設單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知。 (2)其他準備 ①入住工作計劃；②入住儀式策劃；③環(huán)境準備；④其他準備事項。 8 物業(yè)裝飾裝修管理流程 ★★ ①備齊資料→②填寫申請登記表→③登記→④簽訂管理服務協(xié)議→⑤辦理開工手續(xù)→⑥施工→⑦驗收。 根據(jù)大綱整理 物業(yè)管理實務 16 (2)物業(yè)裝飾裝修管 理的要求 ： 為確保 物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾專修管理應重點檢查： ① 有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； ②有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間； ③有無擴大承重墻原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； ④ 有無損壞房屋原有節(jié)能 設施，降低節(jié)能效果； ⑤ 有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為； ⑥有無未經(jīng)有關(guān)單位批準的行為。 (2)物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門的責任 ①發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為不及時報告的 ，由房地產(chǎn)行政主管部門警告，可處約定裝飾裝修管理費的 23倍罰款 ； ② 工作人員接到違規(guī)行為報告后，未及時處理，玩忽職守的，依法予以行政處分。 ⑤ 指定專人負責業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢引導，以便入住工作有秩序地順利進行； ⑥注意 安全保衛(wèi)以及 車輛的引導。 第七章 房屋及設施設備管理 9 房屋的種類 ★★ (1)按房屋的 建筑結(jié)構(gòu)類型和材料 可分為：磚木、混合、鋼 筋混凝土和其他結(jié)構(gòu)。 9 房屋的基本組成部分 ★★ 房屋的組成部分包括： 結(jié)構(gòu)部分、裝修部分、設施設備部分 。 9 房屋及設施設備管理的基本要求 ★ (1)基本要求： ①做好維修保養(yǎng)和安全管理； ② 開展 技術(shù)改造、降低能源消耗； (2)評價參考的主要指標 ： 房屋及設施設備 評價參考 的 主要指標 包括 房屋完好率 、 危房率 和 設施設備完好率 。 (2)維修保養(yǎng) ： ①定期檢查、維護、清潔及潤滑；②損耗或故障時維修；③必要情況下專業(yè)測試；④無修理價值更新。 (6)工量具和維修用設 備的管理 ： ①責任到人；② 建立健全使用制度； ③ 保養(yǎng)制度 ； ④ 對多人使用或價值較高的制定責任人；⑤普通的工具會使用、會維修、保養(yǎng)。 (二 )維修養(yǎng)護計劃的種類 (1)按時間進度 編制計劃 ： 年度 、季度、月維修保養(yǎng)計劃； (2)按修理類別 編制計劃：如：房屋、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)維修養(yǎng)護計劃； (三 )維修養(yǎng)護計劃的 編制依據(jù) (主要考慮以下的因素 ) ①修理周期與修理間隔期；②使用要求和管理目標；③安全與環(huán)境保護的要求；④ 設備的 技術(shù)狀態(tài)。 10制訂維修養(yǎng)護計劃的方法 ★★ P118案例 (1)維修保養(yǎng)項目 ：①建筑名稱；②維修保養(yǎng)項目；③維修保養(yǎng)費用。 (5)設施設備 狀態(tài)管理： ① 設備檢查；②設備的狀態(tài)監(jiān)測；③定期預防性試驗；④ 設備故障診斷技術(shù)； (6)節(jié)能管理 ： 1)采用管理手段節(jié)能降效 ： 通過各種管理手段，在不投資或少量投資的情況下杜絕能 源浪費，減少各種非正常的能源消耗，是一種最經(jīng)濟的節(jié)能方式 ,具體措施包括 ： ① 落實組織管理體系； ② 加強節(jié)能宣傳和培訓，樹立節(jié)能意識； ③ 建立能源消耗計劃和考核制度； ④ 在運行管理上，盡量安排設備能夠連續(xù)、滿載開動使用； ⑤ 調(diào)整 設備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意空調(diào)、室外照明和霓虹燈等開關(guān)時間； ⑥ 合理設定溫控參數(shù)（如空調(diào)溫控點），既保證正常使用功能，又節(jié)省能耗。 10 房屋及 共 用設 施維護管理項目的外包控制 ★★ (常用的管理模式：自行管理模式和外包管理模式 ) (1)外包的選擇 ：在 服務質(zhì)量和 服務價格 滿足 企業(yè)需要的承包方，進行評估： ① 企業(yè) 品牌 狀況；② 企業(yè) 規(guī)模 ；③資信 信譽 ；④技術(shù) 能力 (資質(zhì)證書 )；⑤企業(yè) 質(zhì)量的保證能力 (如是否有質(zhì)量保證體系 )；⑥ 管理維護 計劃、標準； ⑦預算 價格 、付款方式。 2） 供配電系統(tǒng) 管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ① 配備合格人員； ②制度 嚴格的供配電運行 制度 和電氣維修保養(yǎng)制度 ； ③ 建立 供配電系統(tǒng)的技術(shù) 檔案； ④ 配備必要的工具、配件并建立供應商名冊； ⑤ 定期校驗，確保用電計量的準確性； ⑥ 建立臨時用電制度； ⑦ 建立應急措施； ⑧ 做好節(jié)約用電工作，降低能耗； ⑨限電、停電要提前通知業(yè)主； ⑩ 建立 24小時值班制度； ⑾定期對備用電源進行檢測；做好共用電的測算和計量統(tǒng)計工作； (2)給排水系統(tǒng) 1）種類 ① 給水系統(tǒng)可分為 ： 生活給水、消防給水、中水和熱水系統(tǒng)。 (3)消防系統(tǒng) 1)構(gòu)成： 典型的高層建筑消防系統(tǒng)有 8 個方面部分組成 。 ④ 自動噴淋系統(tǒng)：噴淋泵、供水管道、 噴頭。 2）消防系統(tǒng)管理工作的主要內(nèi)容 ★★ ①配備消防設施主管技術(shù)人員； ②建立嚴格的消防設施管理制度，消防控制中心要安排 24小時值班； ③建設消防設施設備技術(shù)檔案； ④ 建立消防設備巡視、檢查、測試制度； ⑤ 對日常檢查和測試發(fā)現(xiàn)的問題和安全隱患，一定 要限期整改完畢； ⑥對消防設施日常運行、維修、更換的成本進行測試，為管理費的收取提供數(shù)據(jù)。 10幾種典型設備管理的注意事項 (要點 ) (1)給排水管理注意的事項 :①保證消防用水；②冬季管道防凍；③隔油池定期清理；④雨水和污水