【正文】 ................................................................................................ 39 投資估算及資金籌措 ............................................................................................................................. 40 .............................................................................................................................. 40 ............................................................................................................................... 40 ............................................................................................................................... 40 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 .......................................................................................................................................... 41 .......................................................................................................................................... 42 社會(huì)效益分析 ......................................................................................................................................... 43 社會(huì)效益分析 ................................................................................................................................... 43 社會(huì)分險(xiǎn)分析 ................................................................................................................................... 43 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 1 總論 項(xiàng)目背景與概況 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 湘陰縣金龍鎮(zhèn)（原界頭鋪鎮(zhèn)）金鳳村 、新光村 （芙蓉北路西側(cè)、金鳳大道東側(cè)），規(guī)劃總用地面積 （約 ）。 新區(qū)遠(yuǎn) 期規(guī)模為 “ 20 平方公里、 20 萬(wàn)人口 ”，以芙蓉大道湘陰段為縱向中軸線(xiàn)，東部為商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)和休閑旅游度假區(qū)，西部為新型工業(yè)區(qū)。 單位名稱(chēng)： 岳陽(yáng)通源投資咨詢(xún)有限公司 資格等級(jí) ：乙級(jí) 證書(shū)編號(hào)：工咨乙 12220xx0033 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) ⑴《中華人民共和國(guó)土地管理法》； ⑵《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》； 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 ⑶《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》； ⑷ 《 湘陰 縣 縣 城 村 鎮(zhèn) 體系 規(guī)劃》 （ 20xx2030） ； ⑸ 其他有關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范； ⑹ 建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料 ； ⑺湘陰統(tǒng)計(jì)年 鑒【 20xx】資料 。項(xiàng)目總建筑面積 93563平方米 。 ⑶ 、 本 項(xiàng)目建設(shè)主要 包括 1棟 14F賓館，建筑面積 15000平方米； 1 棟 4F 購(gòu)物超市，建筑面積 10000 平方米； 12棟 5F的 商住樓，建筑面積 50000平方米；沿街商鋪，建筑面積 15000 平方米； 物業(yè)管理用房，建筑面積 3563 平方米。 ⑴ 、 按照 商住 房 建設(shè)的 相 關(guān)政策及標(biāo)準(zhǔn)搞好小區(qū) 的 規(guī)劃設(shè)計(jì)。 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 項(xiàng)目 區(qū)概況 和建設(shè)的必要性 項(xiàng)目 區(qū)概況 湘陰縣 概況 湘陰縣位于湖南省北部（偏南），瀕南洞庭湖，居湘江、資江尾閭。 交通方面除有發(fā)達(dá)的水路外，還有湘陰至長(zhǎng)沙公路和S308 線(xiàn)從縣境穿過(guò)，湘陰湘江大橋和臨資口大橋已建成，將公路過(guò)河難渡變?yōu)橥〞车奶雇尽?20xx 年全 縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1587000 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)%，其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 337000 萬(wàn)元 ,同比 增長(zhǎng) %； 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 第二產(chǎn)業(yè)增加值 810000 萬(wàn)元， 同比 增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 439000 萬(wàn)元， 同比 增長(zhǎng) %；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理 ,第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重為 ： %、%、 %。其中 ， 非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人 。目前， 湘陰縣 作為全 省“長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)濱湖示范區(qū)” ，在 大力 發(fā)展工業(yè)的同時(shí)，作出 把金龍新區(qū) 建設(shè) 以“兩型引領(lǐng)、規(guī)劃主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)支撐” 的 重要 決策 。 新區(qū)成立以來(lái)，嚴(yán)格按照總體規(guī)劃的要求，以循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)，采用現(xiàn)代園區(qū)的建設(shè)理念和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制，遵循“規(guī)劃大手筆，建設(shè)高檔次，產(chǎn)業(yè)成特色，服務(wù)高效率”的要求，以建設(shè)現(xiàn)代生態(tài)園區(qū)為方向，以構(gòu)建循環(huán)產(chǎn)業(yè)體系為中心，不斷加快 各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)。 ⑵、 項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步打造城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范基地的迫切需求 本項(xiàng)目建設(shè)按照“兩型引領(lǐng)、規(guī)劃主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)先行”的思路，努力將金龍新區(qū)打造成城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的示范基地、產(chǎn)業(yè)要地、休閑勝地、宜居佳地。 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目建址位于 湘陰縣金龍鎮(zhèn)（原界頭鋪鎮(zhèn)）金鳳村、新光村（芙蓉北路西側(cè)、金鳳大道東側(cè)）。其主要特征是嚴(yán)寒期短，無(wú)霜期長(zhǎng)；春溫多變，秋寒偏早；雨季明顯，夏秋多旱；四季分明，季節(jié)性強(qiáng)，“湖陸風(fēng)”盛行。 ⑶ 環(huán)保特征 大氣 正常 水質(zhì) 正常 擬建地周邊環(huán)境 滿(mǎn)足要求 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 湘陰縣位于湖南省北部（偏南），瀕南洞庭湖，居湘江尾閭。 交通方面除有發(fā)達(dá)的水路外，還有省道湘陰至長(zhǎng)沙高等級(jí)公路和 S308 線(xiàn)從縣境穿過(guò)，湘陰湘江大橋、臨資口大橋已建成通車(chē)。 ⑶ 供電 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 項(xiàng)目地電源來(lái) 自 湘陰縣 電 力 局， 采用低壓雙回進(jìn)線(xiàn)電纜埋地引至變電間 ， 用戶(hù)用電配電線(xiàn)路為單回路供電，其供電能力充足，能夠保證項(xiàng)目建設(shè)所需的用電要求。根據(jù)原有建筑物基礎(chǔ)開(kāi)挖情況，地基承載力一般為 25—300Kpa。 ⑵ 堅(jiān)持“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，著重于環(huán)境的立意和刻畫(huà)，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、舒適、和諧的人居環(huán)境。 詳見(jiàn)附后總平面布局圖。 抗震設(shè)防 按7 度進(jìn)行 。 由于項(xiàng)目的工程地質(zhì)勘探報(bào)告尚未正式提出，故具體的基礎(chǔ)形式將根據(jù)工程地質(zhì) 情況 來(lái) 確定。 ⑷ 屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面，保護(hù)層厚度為 15mm，耐火極限大于 。 ⑵ 編制范圍 本項(xiàng)目室外、室內(nèi)給排水及消防。 沖洗道路、場(chǎng)地用水按 。 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 消防給水：室外消防用水量 30L/S；室內(nèi)消防用水量40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按 2小時(shí)計(jì)。 ⑷ 污水 室外排水系統(tǒng)采取雨污分流制，雨水直接排入室外 暗溝，采用重力流直接排入 城市 排水管網(wǎng) 。 ⑸雨水 小區(qū)內(nèi)雨水依照就近排放的原則，經(jīng)排水溝的敷設(shè)在該地塊道路下的雨水 管收集后分散排入四周雨水管道。 ⑶ 變配電間 本項(xiàng)目供電 為 湘陰 電力局 變電站 ， 其供電能力充足，能夠保證項(xiàng)目建設(shè)及項(xiàng)目建成后所需的用電要求。 由于本項(xiàng)目為 住宅 建筑物，在防雷方面屬一類(lèi)保護(hù)建筑，工程設(shè)計(jì)中分區(qū) 域在屋頂端裝一組高壓脈沖電子避雷器，各個(gè)部位采取均壓措施，并在變電所的低壓側(cè)引至重要負(fù)荷設(shè)備的回路內(nèi)裝設(shè)浪涌吸裝置。 ⑵ 節(jié)能措施 項(xiàng)目建成后，用電范圍主要是照明、空調(diào)等，為了減少能耗，采取以下措施： ① 供電設(shè)計(jì)按就近原則合理配置，以減少線(xiàn)路損耗，供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線(xiàn)路采用銅芯電線(xiàn)、電纜供電。 ④ 加強(qiáng)用電管理，減少能耗。 ⑧在條件具備的情況下，積極推行利用替代能源。 境影響 項(xiàng)目建設(shè)階段主要是施工機(jī)具（挖土機(jī)、攪拌機(jī)、振動(dòng)泵等）運(yùn)輸車(chē)輛產(chǎn)生不同程度的粉塵和噪音。 ⑶在設(shè)計(jì)中積極采用新工藝、新技術(shù)、新材料，盡可能滿(mǎn)足建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的要求，并把項(xiàng)目對(duì)周?chē)h(huán)境的影響程度降到最低。 ⑵對(duì)噪音的處理 ① 建設(shè)期工程機(jī)械及運(yùn)輸車(chē)輛產(chǎn)生的噪音，通過(guò)選用低噪音建筑機(jī)械設(shè)備，合理安排施工時(shí)間來(lái)解決。 ⑸ 小區(qū)內(nèi) 集中綠地種植草皮和觀(guān)賞性強(qiáng)的灌木、花卉。 ⑴ 區(qū)域 內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓、滅火器數(shù)量與間距按照當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)的要求布防。 ⑸ 設(shè)計(jì)時(shí)留出消防通道出口。 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)。 安全衛(wèi)生 ⑴為了嚴(yán)防火災(zāi)發(fā)生，除采取消防措施外必須加強(qiáng)消防安全教育。 ⑸充分利用空坪隙地進(jìn)行場(chǎng)地綠化，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美舒適的環(huán)境。 項(xiàng)目 領(lǐng)導(dǎo)小組 項(xiàng)目經(jīng)理 營(yíng)銷(xiāo)部 財(cái)務(wù)部 工程部 本項(xiàng)目 成立項(xiàng)目 建設(shè) 領(lǐng)導(dǎo)小組 ，勞動(dòng)定員為 9人。 項(xiàng)目經(jīng)理 1人， 具體 負(fù)責(zé)職權(quán)內(nèi)本項(xiàng)目工作。 ⑴ 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及水泥、鋼材等大宗設(shè)備材料的采購(gòu)均為招標(biāo)的范圍。 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 施工項(xiàng)目管理 工程在施工建設(shè)時(shí)，必須采取整體規(guī)劃，分項(xiàng)施工的方針。 要求承包單位針對(duì)工程特點(diǎn)編制施工方案，合理安排工程進(jìn)度，采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)控制技術(shù)，按工程各工序間的先后邏輯順序組織施工，在嚴(yán)格遵守安全規(guī)范的情況下，組織平行流水，交叉作業(yè)，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工進(jìn)程，以確保工程總進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)。 本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中要加強(qiáng)工程款的預(yù)結(jié)算管理，嚴(yán)格控制工程量變更，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行分階段驗(yàn)收?qǐng)?bào)帳管理，對(duì)不達(dá)進(jìn)度、不合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程堅(jiān)決不予驗(yàn)收和撥付資金。 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40 投資估算及資金籌措 編制范圍及依據(jù) 本項(xiàng)目的投資估算范圍包括：土建工程、安裝工程、公共設(shè)施工程、道路工程、綠化工程等。 ⑷、 參考本地類(lèi)似工程的有關(guān)造價(jià)指標(biāo)； ⑸、 建設(shè)項(xiàng)目所在地的主要材料市場(chǎng)價(jià)格； ⑹、 工資及取費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)：按湖南省建設(shè)廳頒發(fā)的湘建價(jià)[20xx]402 號(hào)文件和湖南省建設(shè)工程造價(jià)管理總站發(fā)布的湘建價(jià)計(jì) [20xx]22號(hào)文規(guī)定執(zhí)行； ⑺、 工程建設(shè)其他費(fèi)用：執(zhí)行《湖南省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》。 其中工程費(fèi)用 9772萬(wàn)元， 設(shè)備費(fèi)用 396萬(wàn)元， 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1762萬(wàn)元，預(yù) 備 費(fèi)用 716萬(wàn)元 。并配套建設(shè)地面停車(chē)場(chǎng)、給排水、供配 水、道路、綠化、亮化等基礎(chǔ)設(shè)施 。這些問(wèn)題只要施工組織 金龍新區(qū) 生活配套服務(wù)區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 44 得當(dāng)，防患措施有力，對(duì)于人們生活的影響是可以減