【正文】 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃 5 一、項目基本情況 （一）、項目背景 聯(lián)華集團成立于 1999年 8月，注冊地址位于東莞市莞城旗峰路 159號三樓，注冊資本人民幣 10000 萬元，實際控制人為 廖翊暢 。報告全面反映了客戶及項 目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。 東莞市星河傳說商住區(qū)有限公司（以下簡稱“項目公司”）為聯(lián)華集團的子公司，成立于 2020 年，具備房地產(chǎn)開 發(fā)二級資質(zhì)，公司注冊資金 2020 萬元，已開發(fā)雍華庭、新天地、荷塘月色等優(yōu)質(zhì)項目，開、竣工面積 100 多萬平米，累計已實現(xiàn) 80 余億元的銷售收入。 ③ 其余 1 億元用于補充項目公司經(jīng)營所需流動資金。信托設(shè)立滿18 月后可提前還款，每期信托資金到期時，受托人有權(quán)選擇發(fā)行下一期信托計劃或要求項目公司償還全部貸款，如受托人選擇發(fā)行下一期信托計劃的，聯(lián)華集團承諾對信托計劃發(fā)行不足部分提供差額補足。 1增信措施 ① 位于東城區(qū) CBD(IEO)21 棟商用樓作抵押。 ⑤ 主動監(jiān)管： 1） 銷售回款： IEO 辦公樓的銷售及出租收入均進入統(tǒng)一的監(jiān)管賬戶，如企業(yè)出售辦公樓，需將擬解押房產(chǎn)的出售收入的 50%作為沉淀資金。 信托計劃存續(xù)期間，我司進行項目中后期管理，并將信托收益支付給受益人。 (四 ) 、財務(wù)狀況 資產(chǎn) 流動資產(chǎn)： 貨幣資金 260,661,544 153,732,778 115,450,235 預付款項 121,508,832 100,807,953 6,085,884 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃 10 其他應(yīng)收款 1,284,342,348 1,195,370,409 1,554,709,995 存貨 2,523,226,596 2,832,628,079 1,652,824,197 流動資產(chǎn)合計 4,189,739,321 4,282,539,220 3,329,070,311 固定資產(chǎn) 44,345,472 45,906,532 1,290,091,478 無形資產(chǎn) 非流動資產(chǎn)合計 44,345,472 45,906,532 1,290,091,478 資產(chǎn)總計 4,269,418,672 4,366,922,351 4,631,557,534 流動負債： 應(yīng)付賬款 2,732,938 1,159,376 1,838,020 短期借款 應(yīng)交稅費 2,746,377 4,362,964 15,245,459 其他應(yīng)付款 23,371,478 43,097,611 38,005,642 流動負債合計 39,851,086 82,663,115 72,837,766 非流動負債： 2,479,000,000 2,472,000,000 2,729,000,000 長期借款 2,479,000,000 2,472,000,000 2,729,000,000 負債合計 2,518,851,086 2,554,663,115 2,801,837,766 所有者權(quán)益： 實收資本 20,000,000 20,000,000 20,000,000 資本公積 1,265,000,000 1,265,000,000 1,265,000,000 未分配利潤 447,806,886 465,567,587 527,259,236 歸屬于母公司所有者權(quán)益合計 1,386,245,509 1,400,454,069 1,449,807,389 所有者權(quán)益合計 1,732,806,886 1,750,567,587 1,812,259,236 負債和所有者權(quán)益總計 4,251,657,972 4,305,230,702 4,614,097,001 利潤表： 主營業(yè)務(wù)收入 150,663,247 385,970,417 388,959,189 主營業(yè)務(wù)成本 111,054,223 259,857,026 310,203,799 營業(yè)稅金及附加 8,286,479 21,228,373 30,870,426 銷售費用 6,514,542 9,593,896 7,932,839 管理費用 9,639,394 12,391,170 16,007,332 財務(wù)費用 1,405,416 361,979 131,286 其它業(yè)務(wù)利潤 7,858,299 4,631 營業(yè)外收支 751,391 1,001,769 736,226 利潤總額（虧損總額以“ ”號填列） 23,680,934 82,255,532 23,339,854 減：所得稅費用 5,920,234 20,563,883 5,879,322 凈利潤（凈虧損以“ ”號填列） 17,760,701 61,691,649 17,460,533 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃 11 利潤率 12% 16% 4% 現(xiàn)金流量表： 一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 1,112,582,094 229,916,294 1,104,797,902 其中：銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 137,449,885 409,013,289 372,321,549 二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 2,559,793 1,561,060 1,244,184,946 其中：購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金 2,559,793 1,561,060 1,244,184,946 三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 1,255,235,165 335,284,000 101,104,500 其中：借款所收到的現(xiàn)金 1,434,000,000 7,000,000 257,000,000 四、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 140,093,278 106,928,766 38,282,544 數(shù)據(jù)來源：項目公司提供的財務(wù)報表，其中 11年、 12年報表經(jīng)審計， 13年報表未經(jīng)審計。 項目公司流動資產(chǎn)為 億元，流動比率為 ，短期償債能力較強?？傮w來看，近三年的利潤率在 2020 年由于成本的上升造成利潤率有大幅銳減。除此之外的其他訴訟均為與建筑方的糾紛，金額均較小，且已結(jié)案。聯(lián)華集團是以房地產(chǎn)、旅游、酒店開發(fā)運營為主業(yè)的跨地區(qū)綜合型企業(yè)集團。 主要榮譽： 2020 年珠三角品牌企業(yè)、責任企業(yè)；星河傳說迪納國際公寓區(qū)獲 2020 年度最具投資價值樓盤獎，星河傳說星河城獲廣東購物中心 30 強之城市商業(yè)新地標獎。由此，聯(lián)華完成了創(chuàng)業(yè)資本的原始積累，奠定了企業(yè)在東莞同行中的領(lǐng)先地位。第三步曲由 2020 年到現(xiàn)在，也即是聯(lián)華開始嘗試旅游地產(chǎn)。星藝文創(chuàng)天地將充分利用澳門游客每年逾 3000 萬人次的優(yōu)勢，營造好萊塢式效應(yīng)，舉辦大型電影節(jié)、音樂節(jié)及大型演唱會等，打造一座超高人氣“粵港澳 中國文化創(chuàng)意城”。其中東莞市景天實業(yè)投資有限公司實際控制人為聯(lián)華集團董事長廖祤暢先生。 1993 年 9 月創(chuàng)建東莞市廣遠建筑工程（集團）有限公司，任董事總經(jīng)理。 1990 年，創(chuàng)立聯(lián)華國際集團有限公司首批企業(yè)，帶領(lǐng)聯(lián)華人經(jīng)過十余年的艱苦創(chuàng)業(yè)，集團逐步成長為涉足工業(yè)地產(chǎn)、商住地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、現(xiàn)代物流、建筑施工、建材加工、酒店服務(wù)、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域的多元化綜合性企業(yè)集團。 1994 年開始擔任香港利達行北京分公司總經(jīng)理。離開鵬潤后，任職在廣州昌盛集團，并擔任公司總經(jīng)理。 聯(lián)華國際集團副董事長：袁倩貞 大學本科學歷，審計師職稱。 項目面積：占地 955 畝，項目建成后的總面積約 100 萬平方米。 占 地面積： 平方米 建筑面積： 平方米 周邊環(huán)境：與其緊鄰的是東莞乃至全國少有的大型豪宅聚集區(qū)，周邊環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)已逐步成熟，東城十三碗餐飲一條街、東城酒吧一條街，家樂福大型購物超市，海雅百貨、一里洋場等商業(yè)環(huán)境更是凸現(xiàn)商業(yè)濃厚氣氛，以東城區(qū)政府、東城文化廣場為中心、與市政府、市會議展覽中心、會展等五星級酒店相毗鄰的城市15 分鐘生活圈已形成。戶型設(shè)計延續(xù)了星河傳說一貫的豪華風格，面積在 120－ 340平方米之間， 米層高，大開間客廳、入戶花園 270 度觀景視野，南北通透，絕對保證每戶在采光和通風，并享有不可多得的風景資源，大面積入戶花園及超大觀景露臺設(shè)計將室外無限風景引入室內(nèi)，使室內(nèi)外景致融為一體，從而成為名副其實的“風景建筑”。 (五 ) 荷塘月色高層豪宅區(qū) 項目名稱：星河傳說－荷塘月色 地理位置：東莞市東城東路黃旗山下 (東城主山烏石崗村、石井村 ) 占地面積 : ㎡ 建筑面積 : ㎡ 項目定位：為一個地段優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計先進、質(zhì)量一流、功能齊備的世界級花園式高尚社區(qū)。在地段的東、西兩端分別設(shè)計一個城市公共空間作為吸引市民的入口廣場 ,連接兩個廣場的則是三層高的充滿陽光的精品購物內(nèi)街。 用地面積： 22 萬㎡ 總建面積： 50 萬㎡ 項目規(guī)劃：項目以 80120 ㎡的二房、三房為主，并輔以少量一房和四房，多元化的房型將滿足不同品味人士的需求。 (八 ) 雍華庭商住小區(qū) 項目名稱：雍華庭 地理位置：座落于東莞市東城區(qū) 東城大道與東城西路交接處。 項目面積： 20200 ㎡ 地理位置：毗鄰雍華庭住宅小區(qū) 項目規(guī)劃：南中國首個寰宇風情休閑式商業(yè)步行街，也是東莞第一條步行街。 項目定位：主樓規(guī)劃為濱海頂級豪宅，附樓規(guī)劃設(shè)計為五星級精品商務(wù)酒店 陽光王朝商務(wù)酒店。臺亞國際航空廣場在歷經(jīng)兩次流拍，最終由聯(lián)華集團競買成功。 項目現(xiàn)狀：項目工程已于 2020 年全面竣工，現(xiàn)已售罄交樓。項目規(guī)劃區(qū)附近有著名旅游景點 —— “天涯海角”和南山佛教文化旅游區(qū)、小洞天景區(qū)，徜徉其中可一覽世界最高海上觀音。 該項目是貫徹增城“兩城三中心”的發(fā)展規(guī)劃、以創(chuàng)建派譚生態(tài)旅游特色鎮(zhèn)為指導的思想，通過政府與企業(yè)合作打造的派譚第一個集保障性房地產(chǎn)與商品性住房于一體的綜合性小區(qū)。處于黃山前山門主入口處，占地 公頃，有人字瀑、三疊泉、鳴弦泉、慈光閣等景點，為聯(lián)華國際集團與黃山旅游集團公司合作開發(fā)項目。雙河溶洞群由上中下三層 8 條主洞共 97 個溶洞組成，且分布十分集中，僅雙河、桂花等 4 個村就有 76 個溶洞，可謂洞挨洞，洞連洞，洞上有洞，洞下有洞，洞中套洞 ,水洞旱洞并存 ,洞內(nèi)地貌獨具特色 ,異彩紛呈。真是水晶宮殿，瓊樓玉闕。行政區(qū)劃隸屬貴陽市烏當區(qū)水田鎮(zhèn)。景區(qū)內(nèi)有仙女瀑布群，整個風景區(qū)內(nèi)瀑布群溫柔嫵媚，秀美無比。 項目面積：項目范圍東起攬勝橋。酒店以西班牙皇家莊園為主題并凸現(xiàn)貴族與運動 為功能元素，總投資人民幣 2 億元，集客房、餐飲、娛樂、休閑、會務(wù)、運動及培訓于一體，總占地面積約80000 平方米，群英會為您奉獻歐洲貴族的熱情和文化！ 聯(lián)華集團碼頭項目 （一）廣東東莞虎門港立沙島聯(lián)興石化公用碼頭 東莞孚寶聯(lián)興碼頭位于珠江獅子洋主航道東岸 — 東莞虎門港沙田主港區(qū)立沙島化工危險品作業(yè)區(qū)，與廣州番禺區(qū)蓮花山港區(qū)隔江相望，距離廣州港新沙港區(qū)20 公里，靠近珠江出海主航道獅子洋水域。碼頭后方陸域庫區(qū)項目占地 平方米（約 畝），首期設(shè)計庫容 38 萬立方，二期預留發(fā)展用地約 5 萬平方米，聯(lián)興碼頭倉儲庫區(qū)將主要 用來建造各類石化產(chǎn)品儲罐區(qū)及相應(yīng)的管理服務(wù)中心、物流配送中心和罐裝車間等配套設(shè)施。另外土地或在建工程由于集團統(tǒng)籌安排整體出售拿地較早的 8 個項目，實現(xiàn)銷售收入 29 億元，差價 19 億元。另外，信托期限內(nèi)有 億的借款到期，銷售回款仍能完全覆蓋。 210,000 105,000 別墅： 41550平 方 公 寓（含主體酒店）： 91100平方米 別墅：41550平方公寓（含主體酒店）：91100平方米 別墅：80000元 / 平方米公寓部分暫不計劃出售 2020年 10月開工，預計2020年 元旦預售第一期別墅 在建 166,200 166,200 三美灣 天涯鎮(zhèn)南山風景區(qū)東側(cè)的“三美灣”核心區(qū)內(nèi)，包括酒店、獨棟別墅、酒店式別墅、130,000 住宅： 29000平 方 米 商業(yè)： 7700 平方米 住宅：29000平方米商業(yè)：別墅：80000元 / 平方米 預計2020年 12月預在建（別墅目前已封頂） 116,000 116,000 中國民生信托有限公司 CHINAMINSHENGTRUSTCO.,LTD 聯(lián)華星河 IEO 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃 33 酒店式復式公寓等，總計 301 戶，戶型面積區(qū)間為 500800 平