【正文】 1 把、 2``羊毛刷 1 把、剪刀1 把、平口鏨子 1 把、尖頭鏨子 1 把、工具背包 1 個(gè)。當(dāng)班人員如需使用分別借出，用完后負(fù)責(zé)歸還。 五、 通用工具由綜合班領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管，各班組如需要，均可借用。 八、 離職或調(diào)崗人員需歸還所有使用或保管的工具，否則不予辦理手續(xù)。但同時(shí)有需要人力較多、效率較低等弊端。 考慮到高素質(zhì)人員的招聘難度及公司實(shí)際的設(shè)備規(guī)模，綜合以上兩種模式的優(yōu)劣，工程部的結(jié)構(gòu)采用如下方案： 在公司開業(yè)伊始的一段時(shí)間內(nèi)，所招聘的技工不可能對(duì)公司整體環(huán)境和設(shè)備狀況很熟悉，這段時(shí)間任務(wù)也會(huì)比較多，容易發(fā)生一些適應(yīng) 性的問題，基于這些原因，工程部的整體結(jié)構(gòu)大致按設(shè)備的專業(yè)類別劃分為“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)、水暖、機(jī)修、鍋爐”六個(gè)崗位。 每個(gè)班各設(shè)一名領(lǐng)班。 【當(dāng)班時(shí)段】白班：按公司行政白班時(shí)段、早班： 08:0015:00 中班： 15:0023:00、夜班： 23:0008:00 綜合班排班表 星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 ○ 1 領(lǐng)班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班 ○ 2 技工 A 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班 ○ 3 技工 B 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班 ○ 4 技工 C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休 ○ 5 鍋爐工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 輪休 說明： 除○ 1 領(lǐng)班和○ 5 鍋爐工外，其余人員實(shí)行輪班制：按以上排序○ 2○ 3○ 4○ 2 循環(huán)輪換。 五、 人力成本 (工資 )預(yù)算 本地同類工資水平參考 級(jí) 別 月工資水平 備 注 試用期及初級(jí)工 350450 元 試用期 13 個(gè)月 中級(jí)技工 550650 元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅 領(lǐng)班及高級(jí)技工 600800 元 不含福利、獎(jiǎng)金及 花紅 建議工資標(biāo)準(zhǔn) 級(jí) 別 月工資水平 備 注 試用期及初級(jí)工 450 元 試用期 3 個(gè)月 中級(jí)技工 600 元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅 領(lǐng)班及高級(jí)技工 700 元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅 工程部人力（工資）成本預(yù)算 按以上的建議工資水平，正常情況下工程部人力成本（主要為工資成本）為： （ 1）、每月：領(lǐng)班 2 人 700=1400 元， 其他 8 人 600=4800 元， 合計(jì) 1400+4800=6200 元。 領(lǐng)班 2 人從以上人選中擇優(yōu)提拔。 開業(yè)前 1210 天內(nèi)： （ 1） 電梯、鍋爐、空調(diào)主要設(shè)備崗位人員進(jìn)場(chǎng)接受廠家或施工方技術(shù)培訓(xùn)。 （ 3） 安排主要人員上崗參加設(shè)備綜合調(diào)試及一些不提供安裝的設(shè)備（洗滌設(shè)備等）的安裝。經(jīng)過一段時(shí)間的磨合，各崗位人員對(duì)所負(fù)責(zé)的工作和整體運(yùn)作模式都較熟悉的情況下，采用逐步 過渡的方法進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組，在工程部?jī)?nèi)實(shí)行單一的全“萬能工”模式：合并兩個(gè)獨(dú)立的班組為一個(gè)整體、輪班運(yùn)行，不再按崗位定崗定人。 具體班次根據(jù)情況安排，并適時(shí)調(diào)整。其中也有人員 的正常流動(dòng)和流失。這將能夠穩(wěn)定人心、鼓舞士氣，更可以提高公司形象，吸引更多優(yōu)秀人才加入，使公司更具活力。 按公司整體運(yùn)作管理方案制定工程部的運(yùn)作模式和人員結(jié)構(gòu)方案、相應(yīng)聘用要求。 制定一套考核制度，對(duì)工程人員 的業(yè)務(wù)技能和敬業(yè)情況進(jìn)行考核，努力營(yíng)造務(wù)實(shí)求進(jìn)的工作氛圍，調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極性。 制定預(yù)防性維修計(jì)劃，按計(jì)劃的時(shí)間、項(xiàng)目?jī)?nèi)容對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和檢修。 【二】 建立完備可行的維修系統(tǒng)是設(shè)備設(shè)施維護(hù)檢修的保障基礎(chǔ)，計(jì)劃按以下模式對(duì)所有物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行充分有效的維護(hù)保養(yǎng)和檢修： 維修功能 所有設(shè)備設(shè)施維護(hù) 、保養(yǎng)和檢修以四個(gè)功能塊來完成： 【 1】預(yù)防性維修：所有設(shè)備設(shè)施均制訂維護(hù)保養(yǎng)和檢修計(jì)劃，按既定時(shí)間、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性的檢修。 維修結(jié)構(gòu) 【 1】 主管負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)設(shè)施規(guī)模制訂維修程序和維修計(jì)劃。各班組按程序和計(jì)劃在領(lǐng)班的組織和帶領(lǐng)下，實(shí)施并完成設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和檢修?！对O(shè)備計(jì)劃?rùn)z修記錄》具實(shí)填寫并由使用或保管部門驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本。〖 2〗制定必要的規(guī)定和制度。 在保證公司營(yíng)業(yè)所需的前提下，盡可能減少耗能設(shè)備的使用。 優(yōu)先維修造成能源浪 費(fèi)的設(shè)備故障。 五、做好安全運(yùn)行管理 工程部是公司的要害部門之一。所有崗位的技工均要求持相應(yīng)專業(yè)資格證上崗。 經(jīng)常對(duì)各崗位人員進(jìn)行設(shè)備技術(shù)原理、操作維修技術(shù)方面的培訓(xùn)，是每個(gè)人都能切實(shí)掌握正確的程序，從技術(shù)基礎(chǔ)上保證運(yùn)行安全。 六、做好與各部門的協(xié)調(diào)工作 及時(shí)與各部門交換情況，了解掌握物業(yè)出租、 VIP 接待、設(shè)備使用過程中的異常等方面的信息，便于優(yōu)質(zhì)的做好供能、檢修和協(xié)作工作。 經(jīng)理崗位責(zé)任 堅(jiān)決 貫徹執(zhí)行公司總經(jīng)理的指示 ，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。盡最大的努力，以最低的成本開支保持公司高格調(diào)水準(zhǔn) / 制訂下屬各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制度、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。 （ 4） 現(xiàn)場(chǎng)巡查重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，立即與有關(guān)班組組織力量消除；發(fā)生影響營(yíng)業(yè)的重大故障，立即組織力量盡快處理。 組織制訂設(shè)備更新、改造工程計(jì)劃，重大維修保養(yǎng)計(jì)劃，備件購(gòu)進(jìn)計(jì)劃，并組織實(shí) 施。 核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督導(dǎo)下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交資料員整理歸檔。對(duì)管轄設(shè)備要嚴(yán)格做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能 良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。 做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案。C 冷水流量 350M179。 42kw/h(風(fēng) 機(jī)電耗 )≈ 元 /kwh 注：人力及維持費(fèi)用未計(jì) 六、中央空調(diào)系統(tǒng)計(jì)量方案 方案一：按以上計(jì)算結(jié)果（風(fēng)機(jī)每消耗電能１ｋｗ h 折合成空調(diào)成本）可對(duì)各區(qū)域裝表控制并計(jì)量收費(fèi)（估算為： 21 元247。 工程部 工程部主管崗位責(zé)任?? 崗位責(zé)任： 模范執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員人守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，承上啟 下，及時(shí)完成 各項(xiàng)工作任務(wù)。 做好日常工作安排，做到維修迅速及時(shí)，保證質(zhì)量，不留問題 ，設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，有效組織力量搶修，保證公司的正常營(yíng)業(yè)。做好班組人員考勤和維修臺(tái)帳，每月報(bào)辦公室匯總。 應(yīng)詳細(xì)了解工作地點(diǎn)、工作內(nèi)容、周圍環(huán)境，再選安全位置進(jìn)行工作。 如需在線路進(jìn)行檢修時(shí)，事先可通知用電單位停電時(shí)間，再到配電室填好停電標(biāo)然后進(jìn)行，并要注意安全操作。身體不適者禁止工作。 1如工作中途因停止，當(dāng)重新工作時(shí)，必須詳細(xì)檢查各項(xiàng)設(shè)備之變化，待充分了解后方可進(jìn)行工作。 三、 工作結(jié)束后 1工作結(jié)束后必須使全部工作人員撤離操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、儀表等隨之撤離，原有的防護(hù)裝置，隨時(shí)安裝好。為宜，禁止二人同時(shí)上、下梯子，操作時(shí)需有人在地面監(jiān)護(hù)。 2數(shù)人同登一桿工作時(shí)，必須戴安全帽，先登者不得先作業(yè)，待各人選擇好自己的位置后，才能開始工作。 2工作完畢后必須拆除臨時(shí)地線，并檢查是否有工具等物漏忘在電桿上。 發(fā)生事故或重大設(shè)備、人身事故和發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故因素時(shí)，應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告，迅速排除。 停電盤車時(shí)，必須先關(guān)掉總電源，由兩人或兩人以上操作。 非維修人員，不得私自 持有機(jī)械鑰匙、電鎖鑰匙、操縱箱鑰匙和機(jī)房鑰匙。 高壓室送電操作規(guī)程 1. 關(guān)上柜門→抽出絕緣隔板→順時(shí)針轉(zhuǎn) 90186。 1. 操作分閘手動(dòng)按鈕→負(fù)荷開關(guān)分閘到位。 3. 打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。 轎門及自動(dòng)門機(jī)構(gòu)檢查調(diào)整、清潔。 廳門、開關(guān)門靈活可靠。 每月巡查保養(yǎng)項(xiàng)目： 漲緊輪、離地距離、清潔加油、斷繩開關(guān)間隙。 底坑安全開關(guān)工作正常。 安全觸板動(dòng)作靈活、開關(guān)接線可靠。 1 轎頂感應(yīng)器工作正常，清潔調(diào)整。 1 緊急?？垦b置（ MELD）工作正常。 鋼絲繩漲力檢查調(diào)整。 電動(dòng)機(jī)、 引機(jī)換油。 1 轎廂對(duì)重、緩沖器距離檢查調(diào)整。使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，確保設(shè)備 、 、 運(yùn)行。 非本部門人員但屬本公司人員進(jìn)入工程部各機(jī)房，應(yīng)得到 允許，非本公司人員，如需進(jìn)入機(jī)房，則必須有 批條，并由 。（ ） 各班組可存放不超過 1Kg 的易燃油料。（ ） 三、 簡(jiǎn)答題（每題 10 分 共 40 分） 分別簡(jiǎn)述大型設(shè)備一、二級(jí)保養(yǎng)的目的與主要內(nèi)容。 四、 論述題（ 13 分） 請(qǐng)結(jié)合自己的實(shí)際崗位的體會(huì)，論述如何做好工程部的各項(xiàng)工作。 著手進(jìn)行主樓能耗計(jì)量前 期調(diào)查工作。 主樓地下層排水積水問題跟進(jìn)。 1跟進(jìn)電信寬帶問題。 1變電站機(jī)房布置與完善。 按計(jì)劃實(shí)施工程部人員在崗培訓(xùn)。 2制定空調(diào)系統(tǒng)詳細(xì)操作規(guī)程。 2檢查調(diào)試主樓空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管與新風(fēng)系統(tǒng)。 3協(xié)助布置員工宿舍、員工更衣室。 3逐步實(shí)行規(guī)范的三級(jí)維修制。 第一部分 系統(tǒng)供電說明 一、設(shè)備功能說明 主控臺(tái)上共 3 個(gè)控電按鈕，鑰匙按鈕為主供電按紐，主要用于電視墻、硬盤錄像機(jī)、矩陣等設(shè)備供電 ；綠色旋轉(zhuǎn)按鈕為攝像機(jī)供電按鈕，主要用于各攝像機(jī)供電；紅色旋轉(zhuǎn)按鈕為備用按鈕。 打開綠色旋轉(zhuǎn)按鈕，各攝像機(jī)通電，電視墻進(jìn)入自動(dòng)切換狀態(tài)。 操作：按“ n”（監(jiān) 視器號(hào)） — “ MON” — “ n”（起點(diǎn)攝像機(jī)號(hào)） — “ ON” — “ n”（終點(diǎn)攝像機(jī)號(hào)）— “ OFF”。 攝像機(jī)畫面跳過和加入 若不想某個(gè)攝像機(jī)畫面在指定監(jiān)視器自動(dòng)切換時(shí)顯示出來。 操作：按“ n”（監(jiān)視器號(hào)） — “ MON” — “ n”（攝像機(jī)號(hào)） — “ TIME”。 操作：按“ n” (攝像機(jī)號(hào) )— “ CAM” — 移動(dòng)搖桿向上。 操作：按“ n” (攝像機(jī)號(hào) )— “ CAM” — “ WIDE 或 TELE”。設(shè)置完所需要保存 的數(shù)據(jù)后，按“ 997” — “ TIME”。 二、 考勤管理： 1． 員工每日于上班前、下班后到規(guī)定地點(diǎn)（保安崗?fù)ぃ┻M(jìn)行打卡，打完卡后到達(dá)部門工作崗位進(jìn) 行簽到，打卡或簽到超過規(guī)定上班時(shí)間，都算作遲到，下班提前打卡或提前簽離都記作早退。 5． 事假：?jiǎn)T工請(qǐng)事假須提前一天寫好請(qǐng)假條交部門主管或經(jīng)理審批后（一天以內(nèi)主管審批，一天以上經(jīng)理審批）方可休息。每位員工每月?lián)Q班不得超過二次。 10． 加班：?jiǎn)T工加班須填 寫加班申請(qǐng)單，交部門經(jīng)理簽字，于每月 1 日匯總上交行政部。 早退：早退處理與遲到處理相同。 報(bào)總經(jīng)理審批！ 寫字樓租戶優(yōu)惠政策 (附件 1) 1. 餐飲優(yōu)惠 乙方在甲方各餐飲營(yíng)業(yè)點(diǎn)消費(fèi)可享受牌價(jià)之八五折優(yōu)惠 (特別推廣除外 )； 乙方在甲方夜總會(huì)餐飲享有八五折優(yōu)惠。 5. 健康中心優(yōu)惠 乙方在甲方健康中心桑拿、按摩服務(wù)享有牌價(jià)之八五折優(yōu)惠。 承租戶應(yīng)嚴(yán)格履行其與荊州市盛智物業(yè)管理有限公司及業(yè)主方所簽訂合同之條款，并應(yīng)知曉對(duì)自己的行為需承擔(dān)法律責(zé)任。 負(fù)責(zé)寫字樓之治安、消防管理工作。 享有對(duì)物業(yè)管理公司各種管理制度的建議權(quán)。 都市網(wǎng)景報(bào)修程序 以為業(yè)主提供滿意服務(wù)為宗旨，堅(jiān)持方便業(yè)主、文明服務(wù)的原則，按北京市小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)要求去做， 24 小時(shí)受理住戶報(bào)修。維修完畢后請(qǐng)住戶檢查，驗(yàn)收后簽字。 一、遠(yuǎn)洋天地物業(yè)管理中心上門維修程序 輕輕敲門三下，若 無人應(yīng)答，片刻后再輕敲三下，不得連續(xù)或用力敲門。 請(qǐng)業(yè)主確認(rèn)修理情況，認(rèn)可后請(qǐng)業(yè)主在工程維修單上簽字，需收費(fèi)的，同時(shí)收費(fèi)并開具收據(jù)給業(yè)主。 第二聯(lián)為工程部存檔。主要有： 11 設(shè)備損壞部件需要采用特殊加工如車、刨、磨、銑等才能修復(fù) 的。 申請(qǐng)報(bào)告審批同意后，維修隊(duì)負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容聯(lián)系專業(yè)單位洽談，采用招標(biāo)競(jìng)價(jià)的方式選擇合適的單位。 外協(xié)項(xiàng)目竣工通過驗(yàn)收合格后，按公司財(cái)務(wù)支出程序由承包單位與財(cái)務(wù)部進(jìn)行結(jié)算。 《物業(yè)設(shè)施狀況記錄表》一式多份，除物業(yè)處留存一份外，其余根據(jù)需要附于《物業(yè)租賃契約》后由契約收?qǐng)?zhí)方保存?zhèn)洳?。出租的物業(yè)設(shè)施由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)歸口管理 承租方損毀所租用的物業(yè)設(shè)施的情況反饋至物業(yè)處后，由物業(yè)處、租方代表共同現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)損毀范圍，由維修隊(duì)根據(jù)情 況填寫記錄單，簽字確認(rèn)。 維修隊(duì)按要求定期對(duì)出租區(qū)域的物業(yè)設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢修，所有計(jì)劃均事先向物業(yè)處反饋，由物業(yè)處聯(lián)系租方做好協(xié)調(diào)。 1其它事項(xiàng)按公司物業(yè)管理規(guī)定處理。 聯(lián)系電話： 65573833（直線）；6557373 65573663 轉(zhuǎn) 8000、 8009 工程部：負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)；業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目的入戶維修；業(yè)主裝修申報(bào)