【正文】 世界 500強(qiáng)企業(yè)合圍而成的國(guó)際商務(wù)平臺(tái)，大量的外籍人士以及涉外企業(yè)形成濃厚的國(guó)際生活氛圍，并為區(qū)域帶來(lái)大量的高端物業(yè)形態(tài)的需求。 購(gòu) 物： 華聯(lián)便利連鎖超市 (三里屯南路 ),君福興盛超市 ,北京君福盛興超市 ,煙酒超市 (工人體育場(chǎng)東路 ),卡爾金醫(yī)療器械超市 ,渤海平價(jià)超市 ,按摩椅專賣店 ,科爾沁牛業(yè)三里屯專賣店 ,風(fēng)云人物男士用品專賣店 ,永祥隆外貿(mào)餐具專賣店 ,中雙探險(xiǎn)野營(yíng)裝備專賣店 ,化輕輪胎專賣店 ,京渝惠平價(jià)商場(chǎng)菜市 ,北京京龍鵬 ,高明形象 ,欣思瑞配件 ,愛(ài)永恒婚禮企劃中心 (白家莊路店 ),梅林正黃和銷售網(wǎng)絡(luò)配送站 。 餐 飲： 千禧金山重慶火鍋 ,竹林小憩 ,suzie‘ s bakery,祗園 ,北京市華普飯店供應(yīng)有限公司 ,金牌烤翅 。 53%21%5%16%5%5 0 0 以下 5 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 5 0 0 2 5 0 0 3 0 0 0 3 0 0 0 以上周邊同檔次寫字樓行業(yè)分布金融 通訊 貿(mào)易 房地產(chǎn) 旅游 法律廣告 裝修 出版 咨詢 機(jī)械 票務(wù)IT 科技 文化 會(huì)計(jì) 餐飲 教育賓館 化妝品 娛樂(lè) 醫(yī)療 民航 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 12 （ 5）檔次定位分析 寫字樓基本客觀因素的支持度 本項(xiàng)目各方面適合中 檔偏高 檔寫字樓的客觀因素支持度，而 區(qū)別于周邊低檔寫字樓；低檔寫字樓無(wú)法滿足一些迅速成長(zhǎng)的中小型企業(yè)要求：公司發(fā)展壯大，對(duì)辦公環(huán)境的升級(jí)。 機(jī)遇（ Opportunity） 威脅（ Threat） 從城市良好的區(qū)位但價(jià)位相對(duì)較低，如以較好的定位規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)提升品質(zhì)，必然以其低成本，高升值空間的優(yōu)勢(shì)， 大量吸引中小公司的進(jìn)駐，而為特色創(chuàng)新基地規(guī)劃經(jīng)營(yíng)帶來(lái)潛在機(jī)會(huì)。 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 14 2） 樓宇等級(jí)定位 園區(qū)內(nèi)樓宇等級(jí)定位為：中檔定位 —— 次甲級(jí) 寫字樓。由于在大廈內(nèi)建立了科技孵化器，并借助我集團(tuán)在科技孵化器行業(yè)的品牌影響力，將來(lái)主要客戶將以高新技術(shù)企業(yè)、咨詢服務(wù)類和文化傳媒公司為主。 2) 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基本設(shè)想 根據(jù)大廈自身屬性，結(jié)合北京市、朝陽(yáng) 區(qū)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃方向，本著以北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 16 品牌帶發(fā)展的思路，我集團(tuán)做如下設(shè)想： （ 1）我集團(tuán)對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)基本設(shè)想是 首先進(jìn)行孵化器相關(guān)配套設(shè)施及公共服務(wù)平臺(tái)進(jìn)一步建設(shè)完善，搭建完整的組織架構(gòu)，著手組建一只經(jīng)驗(yàn)豐富、能征善戰(zhàn)的科技孵化器經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。 （ 3）寫字樓經(jīng)營(yíng)采取主題組合策略，即位置較差的較低樓層 為入孵企業(yè)辦公場(chǎng)所和其附屬服務(wù)配套；位置相對(duì)較好的較高樓座引入戰(zhàn)略合作伙伴和其他企業(yè)。一類是地方企業(yè)想到北京設(shè)立營(yíng)銷、研發(fā)總部或者分支機(jī)構(gòu)的。 2） 虛擬孵化 為創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)提供個(gè)性化虛擬孵化服務(wù) 。這些服務(wù)將使入孵企業(yè)充分享受到國(guó)家的各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)支持政策，企業(yè)的發(fā)展也將如虎添翼。 技術(shù)服務(wù)平臺(tái)：籌措資金為中小企業(yè)建立公共技術(shù)服務(wù) 平臺(tái)?；I建朝陽(yáng)區(qū) 高新技術(shù)企業(yè)商會(huì)和企業(yè)家俱樂(lè)部等民間組織。 6） 合作平臺(tái) 與緊密聯(lián)系各政府相關(guān)主管部門、科研院所、行業(yè)組織，為科技創(chuàng)新島提供政策、咨詢、服務(wù)等全方位支持。 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 19 四、 經(jīng)營(yíng)收益預(yù)測(cè) 價(jià)格及出租率預(yù)測(cè) 1）區(qū)域周邊寫字樓的市場(chǎng)調(diào)查 A 棟樓 周邊寫字樓信息 序號(hào) 項(xiàng)目 地理位置 面積 價(jià)格 備注 1 泰康金融大廈 朝陽(yáng)區(qū) 東三環(huán)北路 38 號(hào)院 60000 泰康置地 (北京 )投資有限公司 2 北控大廈 朝陽(yáng)區(qū) 東三環(huán)北路 38 號(hào)院 31000 北控集團(tuán) 3 民生人壽大廈 朝陽(yáng)區(qū) 東三環(huán)北路 38 號(hào)院 28600 自用 4 安聯(lián)大廈 朝陽(yáng)區(qū) 東三環(huán)北路 38 號(hào)院 42021 北京安聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司 5 中基新東方大廈 北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路 42 號(hào) 9000 即將拆遷 6 華藝寫字樓 朝陽(yáng)區(qū)三四環(huán)間東三環(huán)中路 42 號(hào) 5000 即將拆遷 7 恒安大廈 朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路 17 號(hào) 26000 興泰投資有限公司 8 中青大廈 朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路 19 號(hào) 45000 中青高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心 9 嘉盛中心 朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北路甲 19 號(hào) 100000 5 北京藍(lán)泉物業(yè)管理有限公司 10 雨霖大廈 （滿租） 朝陽(yáng)區(qū) 向軍南里甲 5 15000 北京林氏物業(yè)管理有限責(zé)任公司 11 瑞昌商務(wù)會(huì)館 北京市朝陽(yáng)區(qū)關(guān)東店北街核桃園30 號(hào) 7700 瑞昌 物業(yè)管理有限公司 12 復(fù)興 國(guó)際 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路237 號(hào) 83000 上海復(fù)地投資管理有限公司北京分公司 13 京廣中心 朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán) 呼家樓 27000 14 財(cái)富中心 東三環(huán)北路 23 720210 香江國(guó)際 15 匯鑫寫字樓 東三環(huán)北路向軍 4192 京水房地產(chǎn) 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 20 北里 6 號(hào) 從市場(chǎng)調(diào)查情況看，周邊寫 字樓資源較多，已 形成成熟的商務(wù)氛圍。 從外部地理環(huán)境看，雖然 A棟樓的區(qū)域位置毗鄰 CBD 商務(wù) 區(qū)，地理位置優(yōu)越。 根據(jù)對(duì)本區(qū)域內(nèi)出租寫字樓的初步調(diào)查分析，考慮到可比項(xiàng)目的地理位置、交通、環(huán)境、配套、裝修程度、物管水平、出租率及其項(xiàng)目其他的個(gè)別因素 (如付款方式、銷 售策略與水平、項(xiàng)目規(guī)模與出租單位的大小、匹配的戶型、臨街狀態(tài)、地勢(shì)等因素 )，經(jīng)綜合修訂后計(jì)算出改造寫字樓的合理租金水平為 元 /平方米 /天 左右 。所以第六到十年平均出租率我們預(yù)測(cè)為 80%左右，平均租金 /平方米 /天。 第十五至二十年 第十 五 到 二十 年平均出租率我們預(yù)測(cè)為 85%左右，平均租金 /平方米 /天。此項(xiàng)費(fèi)用的核算均是參照當(dāng)前市場(chǎng)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，將來(lái)隨著參照標(biāo)準(zhǔn)的改變?nèi)绻べY水平提高，能源成本提高及設(shè)施設(shè)備的老化等等，此項(xiàng)費(fèi)用也將相應(yīng)提高。 第四個(gè)五年期年平均運(yùn)營(yíng)成本為 萬(wàn)元 /年 3）年支付租金預(yù)測(cè) 寫字樓的建筑面積 平方米，預(yù)計(jì)第一個(gè)五年經(jīng)營(yíng)期間每年支付房屋產(chǎn)權(quán)方的年租金為 800 萬(wàn)元 /年， 第二個(gè)五年期為 850 萬(wàn)元 /年，第三個(gè)五年期為北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 24 900 萬(wàn)元 /年，第四個(gè)五年期為 950 萬(wàn)元 /年 . 房屋產(chǎn)權(quán)方 二十 年共計(jì)租金收入 175000萬(wàn)元。 第十五至第二十年 年經(jīng)營(yíng)收益 = 萬(wàn)元 — 萬(wàn)元 — 950 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 受托經(jīng)營(yíng)方每年可獲取 萬(wàn)元的收益。 創(chuàng)辦國(guó)家級(jí)高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，促 大廈 保值增值 A棟樓 交通便利，環(huán)境優(yōu)美，通過(guò)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心（國(guó)家級(jí)孵化器）的建設(shè)，必將進(jìn)一步地提升院區(qū)的自然品質(zhì)和科技品質(zhì)。據(jù)我們預(yù)計(jì)，至少可以容納、形成 300 多名科技研發(fā)骨干人員、 800 多名科技工作者，每年創(chuàng)新的科研項(xiàng)目在 100 項(xiàng)以上 。 4）推廣方式 推廣時(shí)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的品牌 ，提出“文化搭臺(tái)、科技元素、京城文脈”的推廣理念，意欲打造雄奇瑰麗，意韻非凡的區(qū)域性科技與文脈相結(jié)合的商務(wù)環(huán)境。目前，集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的寫字樓面積達(dá) 30 萬(wàn)平方米。具體優(yōu)勢(shì)如下： 1）和諧的精英團(tuán)隊(duì) 多年來(lái)，北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán)在全國(guó)勞動(dòng)模范、北京市政協(xié)委員、北京市優(yōu)秀企業(yè)家王漢光先生的帶領(lǐng)下，培養(yǎng)和打造了一支具有強(qiáng)烈事業(yè)心、責(zé)北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 29 任心、富有開(kāi)拓創(chuàng)新精神、擅長(zhǎng)商務(wù)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與科技孵化器建設(shè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。公司所屬的全資子公司 —— 北京海運(yùn)倉(cāng)國(guó)際物業(yè)管理 有限 公司具有國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，有著豐富的高檔寫字樓專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，為用戶提供 了 優(yōu)質(zhì) 周到 的服務(wù)， 在業(yè)界 樹(shù)立 了 良好 的 市場(chǎng)形象， 形成了良好的客戶口碑 ，實(shí)現(xiàn) 了 以用戶帶用戶的良性循環(huán)， 確保了大廈的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和持續(xù)發(fā)展。位于長(zhǎng)城大廈的北京華?；鶚I(yè)科技孵化器在 2021 年被北京市科委授予“優(yōu)秀科技 中介機(jī)構(gòu)”稱號(hào)，同年，經(jīng)國(guó)家科技部認(rèn)定，北京華?；鶚I(yè)科技孵化器成功晉級(jí)為國(guó)家級(jí)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。同時(shí)集團(tuán)公司與多家金融機(jī)構(gòu)如中國(guó)建設(shè)銀行、北京銀行、北京農(nóng)村商業(yè)銀行、亞洲金融控股、一元投 資等建立并保持了良好的戰(zhàn)略合作關(guān)系，形成了多種穩(wěn)定的投融資渠道，為公司的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。” 根據(jù)市政府關(guān)于科技孵化器的優(yōu)惠政策，凡經(jīng)市科委認(rèn)定的入駐孵化器的高新技術(shù)企業(yè)，自認(rèn)定之日起三年內(nèi)所繳納的各項(xiàng)稅收的地方收入部分，由市財(cái)政安排專項(xiàng)資金給予支持。 管理團(tuán)隊(duì) 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán)擁有一支由全國(guó)勞模、海外留學(xué)人員以及由清華、北大、人大等高校精英組成的，具有強(qiáng)烈的事業(yè)心、責(zé)任心和富有開(kāi)拓創(chuàng)新精神、擅長(zhǎng)商務(wù)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與科技孵化器建設(shè)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)。曾榮獲科技部頒發(fā)的“全國(guó)民營(yíng)科技企業(yè)家奉獻(xiàn)獎(jiǎng)”、“全國(guó)民營(yíng)科技發(fā)展貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”、北京優(yōu)秀企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào)。 3）集團(tuán)副總裁 廖海森先生 廖海森，男，籍貫江西，工商管理碩士、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。 5）樓宇拓展中心總經(jīng)理 張四海先生 張四海，男，籍貫湖南，中 共黨員，管理學(xué)碩士。 北京瀚海智業(yè)投資管理集團(tuán) 34 附件 ：推薦書(shū)