【正文】 世界 500強企業(yè)合圍而成的國際商務平臺，大量的外籍人士以及涉外企業(yè)形成濃厚的國際生活氛圍，并為區(qū)域帶來大量的高端物業(yè)形態(tài)的需求。 購 物： 華聯(lián)便利連鎖超市 (三里屯南路 ),君福興盛超市 ,北京君福盛興超市 ,煙酒超市 (工人體育場東路 ),卡爾金醫(yī)療器械超市 ,渤海平價超市 ,按摩椅專賣店 ,科爾沁牛業(yè)三里屯專賣店 ,風云人物男士用品專賣店 ,永祥隆外貿(mào)餐具專賣店 ,中雙探險野營裝備專賣店 ,化輕輪胎專賣店 ,京渝惠平價商場菜市 ,北京京龍鵬 ,高明形象 ,欣思瑞配件 ,愛永恒婚禮企劃中心 (白家莊路店 ),梅林正黃和銷售網(wǎng)絡(luò)配送站 。 餐 飲： 千禧金山重慶火鍋 ,竹林小憩 ,suzie‘ s bakery,祗園 ,北京市華普飯店供應有限公司 ,金牌烤翅 。 53%21%5%16%5%5 0 0 以下 5 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0 1 5 0 0 2 5 0 0 3 0 0 0 3 0 0 0 以上周邊同檔次寫字樓行業(yè)分布金融 通訊 貿(mào)易 房地產(chǎn) 旅游 法律廣告 裝修 出版 咨詢 機械 票務IT 科技 文化 會計 餐飲 教育賓館 化妝品 娛樂 醫(yī)療 民航 北京瀚海智業(yè)投資管理集團 12 （ 5）檔次定位分析 寫字樓基本客觀因素的支持度 本項目各方面適合中 檔偏高 檔寫字樓的客觀因素支持度，而 區(qū)別于周邊低檔寫字樓；低檔寫字樓無法滿足一些迅速成長的中小型企業(yè)要求：公司發(fā)展壯大，對辦公環(huán)境的升級。 機遇（ Opportunity） 威脅（ Threat） 從城市良好的區(qū)位但價位相對較低，如以較好的定位規(guī)劃和運營提升品質(zhì)，必然以其低成本，高升值空間的優(yōu)勢， 大量吸引中小公司的進駐，而為特色創(chuàng)新基地規(guī)劃經(jīng)營帶來潛在機會。 北京瀚海智業(yè)投資管理集團 14 2） 樓宇等級定位 園區(qū)內(nèi)樓宇等級定位為：中檔定位 —— 次甲級 寫字樓。由于在大廈內(nèi)建立了科技孵化器，并借助我集團在科技孵化器行業(yè)的品牌影響力，將來主要客戶將以高新技術(shù)企業(yè)、咨詢服務類和文化傳媒公司為主。 2) 本項目開發(fā)經(jīng)營基本設(shè)想 根據(jù)大廈自身屬性，結(jié)合北京市、朝陽 區(qū)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃方向，本著以北京瀚海智業(yè)投資管理集團 16 品牌帶發(fā)展的思路，我集團做如下設(shè)想： （ 1）我集團對本項目經(jīng)營基本設(shè)想是 首先進行孵化器相關(guān)配套設(shè)施及公共服務平臺進一步建設(shè)完善，搭建完整的組織架構(gòu)，著手組建一只經(jīng)驗豐富、能征善戰(zhàn)的科技孵化器經(jīng)營團隊。 （ 3）寫字樓經(jīng)營采取主題組合策略，即位置較差的較低樓層 為入孵企業(yè)辦公場所和其附屬服務配套；位置相對較好的較高樓座引入戰(zhàn)略合作伙伴和其他企業(yè)。一類是地方企業(yè)想到北京設(shè)立營銷、研發(fā)總部或者分支機構(gòu)的。 2） 虛擬孵化 為創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)提供個性化虛擬孵化服務 。這些服務將使入孵企業(yè)充分享受到國家的各項產(chǎn)業(yè)支持政策，企業(yè)的發(fā)展也將如虎添翼。 技術(shù)服務平臺：籌措資金為中小企業(yè)建立公共技術(shù)服務 平臺。籌建朝陽區(qū) 高新技術(shù)企業(yè)商會和企業(yè)家俱樂部等民間組織。 6） 合作平臺 與緊密聯(lián)系各政府相關(guān)主管部門、科研院所、行業(yè)組織，為科技創(chuàng)新島提供政策、咨詢、服務等全方位支持。 北京瀚海智業(yè)投資管理集團 19 四、 經(jīng)營收益預測 價格及出租率預測 1）區(qū)域周邊寫字樓的市場調(diào)查 A 棟樓 周邊寫字樓信息 序號 項目 地理位置 面積 價格 備注 1 泰康金融大廈 朝陽區(qū) 東三環(huán)北路 38 號院 60000 泰康置地 (北京 )投資有限公司 2 北控大廈 朝陽區(qū) 東三環(huán)北路 38 號院 31000 北控集團 3 民生人壽大廈 朝陽區(qū) 東三環(huán)北路 38 號院 28600 自用 4 安聯(lián)大廈 朝陽區(qū) 東三環(huán)北路 38 號院 42021 北京安聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司 5 中基新東方大廈 北京朝陽區(qū)東三環(huán)北路 42 號 9000 即將拆遷 6 華藝寫字樓 朝陽區(qū)三四環(huán)間東三環(huán)中路 42 號 5000 即將拆遷 7 恒安大廈 朝陽區(qū)東三環(huán)北路 17 號 26000 興泰投資有限公司 8 中青大廈 朝陽區(qū)東三環(huán)北路 19 號 45000 中青高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心 9 嘉盛中心 朝陽區(qū)東三環(huán)北路甲 19 號 100000 5 北京藍泉物業(yè)管理有限公司 10 雨霖大廈 （滿租） 朝陽區(qū) 向軍南里甲 5 15000 北京林氏物業(yè)管理有限責任公司 11 瑞昌商務會館 北京市朝陽區(qū)關(guān)東店北街核桃園30 號 7700 瑞昌 物業(yè)管理有限公司 12 復興 國際 朝陽區(qū)朝陽北路237 號 83000 上海復地投資管理有限公司北京分公司 13 京廣中心 朝陽區(qū)東三環(huán) 呼家樓 27000 14 財富中心 東三環(huán)北路 23 720210 香江國際 15 匯鑫寫字樓 東三環(huán)北路向軍 4192 京水房地產(chǎn) 北京瀚海智業(yè)投資管理集團 20 北里 6 號 從市場調(diào)查情況看，周邊寫 字樓資源較多，已 形成成熟的商務氛圍。 從外部地理環(huán)境看，雖然 A棟樓的區(qū)域位置毗鄰 CBD 商務 區(qū)，地理位置優(yōu)越。 根據(jù)對本區(qū)域內(nèi)出租寫字樓的初步調(diào)查分析，考慮到可比項目的地理位置、交通、環(huán)境、配套、裝修程度、物管水平、出租率及其項目其他的個別因素 (如付款方式、銷 售策略與水平、項目規(guī)模與出租單位的大小、匹配的戶型、臨街狀態(tài)、地勢等因素 )，經(jīng)綜合修訂后計算出改造寫字樓的合理租金水平為 元 /平方米 /天 左右 。所以第六到十年平均出租率我們預測為 80%左右，平均租金 /平方米 /天。 第十五至二十年 第十 五 到 二十 年平均出租率我們預測為 85%左右，平均租金 /平方米 /天。此項費用的核算均是參照當前市場的各項標準，將來隨著參照標準的改變?nèi)绻べY水平提高，能源成本提高及設(shè)施設(shè)備的老化等等，此項費用也將相應提高。 第四個五年期年平均運營成本為 萬元 /年 3）年支付租金預測 寫字樓的建筑面積 平方米，預計第一個五年經(jīng)營期間每年支付房屋產(chǎn)權(quán)方的年租金為 800 萬元 /年， 第二個五年期為 850 萬元 /年，第三個五年期為北京瀚海智業(yè)投資管理集團 24 900 萬元 /年，第四個五年期為 950 萬元 /年 . 房屋產(chǎn)權(quán)方 二十 年共計租金收入 175000萬元。 第十五至第二十年 年經(jīng)營收益 = 萬元 — 萬元 — 950 萬元 = 萬元 受托經(jīng)營方每年可獲取 萬元的收益。 創(chuàng)辦國家級高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務中心，促 大廈 保值增值 A棟樓 交通便利，環(huán)境優(yōu)美，通過國家級高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務中心（國家級孵化器）的建設(shè)，必將進一步地提升院區(qū)的自然品質(zhì)和科技品質(zhì)。據(jù)我們預計，至少可以容納、形成 300 多名科技研發(fā)骨干人員、 800 多名科技工作者，每年創(chuàng)新的科研項目在 100 項以上 。 4）推廣方式 推廣時重點強調(diào)中關(guān)村高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的品牌 ，提出“文化搭臺、科技元素、京城文脈”的推廣理念，意欲打造雄奇瑰麗，意韻非凡的區(qū)域性科技與文脈相結(jié)合的商務環(huán)境。目前，集團開發(fā)經(jīng)營的寫字樓面積達 30 萬平方米。具體優(yōu)勢如下： 1）和諧的精英團隊 多年來，北京瀚海智業(yè)投資管理集團在全國勞動模范、北京市政協(xié)委員、北京市優(yōu)秀企業(yè)家王漢光先生的帶領(lǐng)下，培養(yǎng)和打造了一支具有強烈事業(yè)心、責北京瀚海智業(yè)投資管理集團 29 任心、富有開拓創(chuàng)新精神、擅長商務地產(chǎn)運營與科技孵化器建設(shè)的經(jīng)營管理團隊。公司所屬的全資子公司 —— 北京海運倉國際物業(yè)管理 有限 公司具有國家二級物業(yè)管理資質(zhì)，有著豐富的高檔寫字樓專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，為用戶提供 了 優(yōu)質(zhì) 周到 的服務， 在業(yè)界 樹立 了 良好 的 市場形象， 形成了良好的客戶口碑 ，實現(xiàn) 了 以用戶帶用戶的良性循環(huán)， 確保了大廈的穩(wěn)定經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展。位于長城大廈的北京華?；鶚I(yè)科技孵化器在 2021 年被北京市科委授予“優(yōu)秀科技 中介機構(gòu)”稱號，同年，經(jīng)國家科技部認定，北京華?；鶚I(yè)科技孵化器成功晉級為國家級創(chuàng)業(yè)服務中心。同時集團公司與多家金融機構(gòu)如中國建設(shè)銀行、北京銀行、北京農(nóng)村商業(yè)銀行、亞洲金融控股、一元投 資等建立并保持了良好的戰(zhàn)略合作關(guān)系，形成了多種穩(wěn)定的投融資渠道，為公司的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)?！? 根據(jù)市政府關(guān)于科技孵化器的優(yōu)惠政策，凡經(jīng)市科委認定的入駐孵化器的高新技術(shù)企業(yè)，自認定之日起三年內(nèi)所繳納的各項稅收的地方收入部分，由市財政安排專項資金給予支持。 管理團隊 北京瀚海智業(yè)投資管理集團擁有一支由全國勞模、海外留學人員以及由清華、北大、人大等高校精英組成的，具有強烈的事業(yè)心、責任心和富有開拓創(chuàng)新精神、擅長商務地產(chǎn)經(jīng)營與科技孵化器建設(shè)的優(yōu)秀團隊。曾榮獲科技部頒發(fā)的“全國民營科技企業(yè)家奉獻獎”、“全國民營科技發(fā)展貢獻獎”、北京優(yōu)秀企業(yè)家”榮譽稱號。 3）集團副總裁 廖海森先生 廖海森，男，籍貫江西，工商管理碩士、高級經(jīng)濟師。 5）樓宇拓展中心總經(jīng)理 張四海先生 張四海，男，籍貫湖南，中 共黨員，管理學碩士。 北京瀚海智業(yè)投資管理集團 34 附件 ：推薦書