【正文】 術(shù) ? 原理：以圖論為基礎(chǔ)，以網(wǎng)絡(luò)形式描述復(fù)雜項目的任務(wù)結(jié)構(gòu)，采用一定的算法求解關(guān)鍵路線，圍繞關(guān)鍵路線安排進度計劃，確保項目按期完工。 質(zhì)量是企業(yè)的生命線，一個項目即使在規(guī)定的時間和成 本內(nèi)完工，但如果質(zhì)量無法保證，這個項目也是失敗的， 因此建立質(zhì)量管理機制也是房地產(chǎn)項目管理的必然要求。通過有效加強項目 管理，充分發(fā)揮計劃和控制的作用，就能顯著減少項目中 的不可預(yù)知因素，從而大大壓縮這部分費用。 項目管理知識 進度管理 重點是制定全面詳細的進度計劃、實時跟蹤項 目進度，保證項目按期完成。 項目管理知識 PMP PMP是由 PMI發(fā)起的項目管理專業(yè)人員資格認證，其目的是為了給項目管理人員提供一個行業(yè)標準，使全球的項目管理人員都能夠得到科學(xué)的項目管理知識。 B級為項目經(jīng)理級別證書， C級為項目管理工程師級證書， D級為項目管理技術(shù)員級。IPMA提供了大量的產(chǎn)品和服務(wù)，包括研究與發(fā)展、培訓(xùn)和教育、標準化和證書制以及有關(guān)會議、學(xué)習(xí)班和研討會。 項目管理 管理工具 ― 甘特圖、 PERT、 CPM 管理內(nèi)容 ― 九大知識體系、五個階段 管理重點 ― 進度、成本、質(zhì)量、資金平衡 房地產(chǎn)業(yè) ―― 過去、現(xiàn)在、未來 －－ 經(jīng)濟的支柱、財富的起點、文化的源泉 （北海、深圳、浦東） －－ 政府的角色與作用 （加入 WTO后的競爭） 房地產(chǎn)業(yè) ―― 行業(yè)的獨特性、項目的復(fù)雜性 －－住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) （課程重點） －－ 目標：以最快的速度、最低的成本向客 戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn) 房地產(chǎn)項目＋項目管理 1＋ 1＝？ 房地產(chǎn)項目管理模塊 經(jīng)營環(huán)境模塊： 城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟、城市規(guī)劃與城市 設(shè)計、房地產(chǎn)政策與制度、國際房地產(chǎn)比較、中國房地產(chǎn) 市場趨勢與機會 投資策劃模塊 ：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市 場分析與儲備策略、住宅市場分析、非住宅物業(yè)市場分析 與開發(fā)策略、市場調(diào)研與產(chǎn)品定位、項目投資分析與決策 產(chǎn)品設(shè)計模塊： 環(huán)境行為學(xué)、建筑策劃、場地規(guī)劃、社區(qū) 規(guī)劃與住宅設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計、規(guī)劃與設(shè)計創(chuàng)新、新技 術(shù)與新材料應(yīng)用 房地產(chǎn)項目管理模塊 投融資管理模塊： 財務(wù)報表分析、項目投融資決策、資金 規(guī)劃、項目權(quán)益融資結(jié)構(gòu)設(shè)計、開發(fā)項目融資、資本市場 融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù) 項目管理模塊： 項目管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織流 程設(shè)計、房地產(chǎn)項目報批管理、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理、房 地產(chǎn)項目的信息管理、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理 工程管理模塊： 招投標管理、合同管理、成本管理、采購 管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場管理）、室內(nèi)裝修設(shè)計與施工管理 營銷策劃模塊： 產(chǎn)品包裝、價格策略、推廣方案、廣告與 促銷、銷售隊伍組織、賣場設(shè)計、物管前期介入 房地產(chǎn)項目管理模塊 項目全案策劃 ：房地產(chǎn)項目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案 策劃與經(jīng)營管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、休 閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理 企業(yè)經(jīng)營管理 ：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治 理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系 管理、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律 風(fēng)險規(guī)避與防范 物業(yè)經(jīng)營管理 ：設(shè)施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物 業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價 教學(xué)內(nèi)容 ? 項目管理知識 ? 土地使用權(quán)獲取 ? 房地產(chǎn)項目市場定位 ? 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計 ? 房地產(chǎn)項目工程管理 ? 房地產(chǎn)項目銷售策劃 ? 物業(yè)管理的前期介入 第一講 項目管理知識 ? 項目管理概述 ? 項目計劃與組織 ? 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) ? 項目控制 ? 項目管理軟件及應(yīng)用 教學(xué)內(nèi)容 項目管理概述 ? 項目管理概念 ? IPMA、 PMI、 PMBOK、 PMP ? 進度管理、成本管理、質(zhì)量管理、資金平衡 ? 應(yīng)用與發(fā)展 項目管理知識 項目管理概念 ? 在預(yù)定的時間內(nèi)運用有限的資源，通過對項目進行有效的規(guī)劃、實施和控制從而實現(xiàn)既定目標或任務(wù)的一種系統(tǒng)管理方法。 20世紀 50年代后期，美國 的蘭德公司首次在北極星導(dǎo)彈計劃中運用了 PERT技術(shù)。 ? 理論學(xué)時 ： 32學(xué)時 ? 參考教材 ：房地產(chǎn)項目運作管理，賈士軍， 廣東經(jīng)濟出版社， 2021年 4月； 教學(xué)安排 ３２學(xué)時，３－１８周； 理論與實踐結(jié)合； 結(jié)合成功個案，開展案例教學(xué)； 課堂發(fā)言、出勤率占成績的４０％； 參考書籍 １．房地產(chǎn)項目投資．潘蜀?。袊ㄖI(yè)出版社．１９９９年； ２．房地產(chǎn)營銷策劃．曹春堯．上海財經(jīng)大學(xué)出版社．2021年； ３．項目管理．喻穎正．暨南大學(xué)出版社 2021年； 項目管理 管理沒有止境 ― 從金字塔到阿菠羅登月計劃 基本概念： ― IPMA、 PMI、 PMBOK、 PMP 項目管理 現(xiàn)代項目管理起源于美國。 著名的阿波羅登月計劃、曼哈頓計劃等都是采用項目管理 的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。到目前為止，共有 29個正式成員。 A級是工程主任證書級，簡稱 CPD，總經(jīng)理一級。它卓有成效的貢獻是開發(fā)了一套項目管理知識體系（ PMBOK），將項目管理的基本內(nèi)容劃分為 9個領(lǐng)域，即：范圍管理，時間管理，成本管理，質(zhì)量管理，人力資源管理，溝通管理，采購管理，風(fēng)險管理和綜合管理。全球每年都有大量從事項目管理的人員參加 PMP資格認證。這些成本要素中有些是相對固定的，有些則 可以通過加強管理來有效控制，如不可預(yù)見費，房地產(chǎn)項 目一般都有５％左右的不可預(yù)見支出。在項目實施過程中，還要根據(jù)質(zhì)量規(guī)劃對 各項工作進行檢查和驗收，并將檢查和驗收的結(jié)果及時記 錄以便隨時提供項目質(zhì)量的相關(guān)信息。 由于商品房允許預(yù)售，因此一些企業(yè)在項目開發(fā)資金 未落實時便投入建設(shè)，超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力開發(fā)， 不考慮資金來源和資金平衡問題，致使大量樓盤爛尾。 項目管理知識 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) ? 舉例： 某企業(yè)擬開發(fā)一地產(chǎn)項目，各項活動的相互關(guān)系及預(yù)計完成時間如下表所示，試確定該項目的完工時間和關(guān)鍵路線。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。 我國城市房地產(chǎn)管理法 ? 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。而在有些 地方， 100%的市 (縣 )開展了招標拍賣。許多人認為，與招標拍賣相比，掛牌方式具有實施者操作簡便、參與者理性競價等優(yōu)點。 2021房地產(chǎn)市場 ? 據(jù)國家統(tǒng)計局的有關(guān)數(shù)字，去年 111月，全國有 7個省市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過 40%，8個省市新開工面積增幅超過 40%，個別省市房地產(chǎn)開發(fā)新購?fù)恋赝顿Y同比增長了 150%。 ? 距杭州不遠的南京， 1月 23日拍賣兩塊土地，一塊成交價為每畝 220萬元，另一塊更高達每畝 。 2021房地產(chǎn)市場 2021年房地產(chǎn)市場展望 ? 2021是“理性之年”。 ? 關(guān)鍵詞之一：經(jīng)濟適用房。我國住宅建設(shè)將發(fā)展以經(jīng)濟適用住房為重點的住房供應(yīng)體系，多渠道解決中低收入家庭的住房問題。 經(jīng)營城市、經(jīng)營土地 2021年城市市長會議 ? 強暴舊城、瘋狂克隆、胡亂“標志、攀高比傻、盲目國際化、窒息環(huán)境、亂搶風(fēng)頭永遠塞車、 “假古董”當(dāng)?shù)?、跟人較勁 ? 看上去面光光、住進去心慌慌，這就是沒有親和力的城市和建筑所能帶給我們的物質(zhì)和精神生活。 市場定位 房地產(chǎn)市場調(diào)查 ? 市場調(diào)查是了解消費者行為的根本途徑，是把握房地產(chǎn)市場供求的根本方法，是分析市場、捕捉市場機會的重要手段。 地塊周圍景觀； 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況； 交通條件； 配套設(shè)施； 二、地塊 SWOT分析 優(yōu)勢與劣勢分析； 機會與威脅分析； 三、結(jié)論 市場定位 廣州 XG項目 （市場研究與定位部分） 第三節(jié) 項目市場定位 一、項目市場細分 項目一期細分 。 2\對當(dāng)前房地產(chǎn)投資熱的思考 。 6\對房地產(chǎn)項目定價過程中有關(guān)問題的