【正文】 14 15 16 17 18 調(diào)查 按揭項目貸款授信業(yè)務資料受理后，經(jīng)營行客戶部門應在 2 個工作日內(nèi)安排客戶經(jīng)理進行調(diào)查，原則上在 10 個工作日內(nèi)完成調(diào)查并形成書面調(diào)查報告。 （ 4）開發(fā)經(jīng)歷： 調(diào)查、介紹開發(fā)商業(yè)績，包括開發(fā)項目主要指標、完成時間、銷售情況等，對首次開發(fā)需特別注明。 ③ 對所報項目影響較大的財務指標如存貨、 應收應付 賬款、其他應收應付 賬款 、 預收帳款、長短期借款等應重點說明構成項目、大額明細、賬齡等情況，分析有無其他在建項目占用企業(yè)自有資金，據(jù)此判斷現(xiàn)金流量對項目建設和公司擔保能力的影響。 （ 6）公司銀行信用： 通過人民銀行查詢并分析公司與各家銀行合作情況（包括按揭項目合作情況），包括用信種類和額度，形態(tài)，擔保方式等。 項目基本情況 （ 1）項目概 況： 調(diào)查地理位置、城市規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設施、物業(yè)管理等；了解和掌握項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、物業(yè)類型、樓宇結構和棟數(shù)、戶型設計及項目開工、開盤、計劃竣工時間。調(diào)查土地使用權取得時間和方式，核實土地出讓合同價款，應以實際支付成本核定其投入，差額部分應作為其應付款。 ③前期報建等費用：主要包括開發(fā)項目的前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費支出以及政府建設項目收費。 ④基礎設施建設費：指建筑物 2 米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設費用。一般按總投資的 5%計劃。一般按項目總投 2%計劃或銷售收入 5%提取。一般按總投資的 5%計劃。 ①自有資金：為企業(yè)所有者權益并可實際投入項目建設的非債務性資金。 ③銷售轉投入：根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)一般采用滾動開發(fā)的特點，為控制因企業(yè)自籌資金不到位而引起的項目風險，在選擇純按揭的在建項目時，其實際銷售轉投入比例一般應控制在 35%以內(nèi)，并應嚴格控制我行按揭資金投入時機和條件，經(jīng)測算在已實現(xiàn)銷售的按揭資金投入之后必須達到資金平衡。實際 投入資金來源應與計劃來源比較分析。 ② 缺口資金來源分析：具體為未完工程和未支付款項 的 主要來源構成，部分資金缺口為“軟缺口”，如管理費用、 不可預見費、各項稅費等。 ②項目收益分析：主要分析項目的靜態(tài)指標，即在不考慮時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標。 項目市場前景 調(diào)查項目的市場定位和銷售情況，進行同等位置項目、相似項目的比較分析與市場預測，形成項目周邊樓盤和相似樓盤價格、銷售調(diào)查表，判斷項目的銷售前景及抗風險能力。周邊樓盤和相似樓 盤應說明具體位置，直線距離。 （ 3）業(yè)務發(fā)展： 經(jīng)辦行截止報告期個人購房貸款業(yè)務發(fā)展、貸后管理、不良貸款占比和清收情況。 （ 2）按揭額度 =許可銷售面積 ?銷售均價 ?貸款成數(shù) ?按揭需求比例 調(diào)查結論 通過調(diào)查，就按揭開發(fā)商和項目的合規(guī)合法性、資金落實情況、市場前景，銀行貸款風險控制、綜合效益、按揭安排等方面提出調(diào)查 28 結論。在紅線圖上，標明按揭項目上下左右相鄰的具體位置。從模型上面拍攝模型全景。從實景大門正面拍攝全景。逐棟從正面拍攝工程進度。 ⑤ 應盡量提供周邊具有 可比性的樓盤 圖。 （ 3）檔案管理： ①支行將 PowerPoint 文件打印后存檔，作為按揭項目檔案保管，同時上報 PowerPoint 電子文件。 審查與貸審會 信貸部審查 經(jīng)辦行信貸管理部門收到客戶部門提交的項目調(diào)查報告和有關資料后，要對其完整性、有效性及項目的合規(guī)合法性、可行性進行審查，經(jīng)審查同意的，在 5 個工作日內(nèi)形成審議報告提交貸審會。對于前期開發(fā)樓盤銷售情況普遍較差、分戶產(chǎn)權辦理拖沓或曾有不良記錄的開發(fā)商要審慎介入；對于開發(fā)商現(xiàn)有不良記錄，尤其是與農(nóng)行合作的樓盤發(fā)生借款人違約而開發(fā)商怠于履行擔保和回購責任及發(fā)生過假按揭的不能介入。對于已投入資金與工程進度不相匹配的要核實項目投入情況，以準確測算項目資金缺口；對于資金來源真實性審查應側重于對項目建設期內(nèi)開發(fā)商能夠投入項目建設的現(xiàn)金流實現(xiàn)的可能性 進行分析；對于項目投資資金缺口的解決方案中需在未來期間內(nèi)形成現(xiàn)金流的（如應收帳款收回、存貨變現(xiàn)、股東追加投資等），要分析其現(xiàn)金實現(xiàn)及滿足缺口的可能性。經(jīng)辦行上報項目資料內(nèi)容應包括： （ 1）內(nèi)部運作資料： 調(diào)查報告、審查報告、貸審會審議表、 經(jīng)辦行請示文件。營業(yè)部房地產(chǎn)信貸處受理后在 10 個工作日之內(nèi)完成初審和補充調(diào)查，補充調(diào)查內(nèi)容包括： （ 1）現(xiàn)場實地勘測： 到項 目現(xiàn)場實地勘測，核實查驗項目進度 32 情況。 （ 2）貸款審查部門要在 5 個工作日內(nèi)形成審議報告提交省分行營 業(yè)部貸審會。 簽訂雙協(xié)議 《個人購房貸款項目合作協(xié)議》 經(jīng)有權審批行審批同意的按揭項目，經(jīng)辦行按照審批要素與開發(fā)商簽訂《個人購房貸款項目合作協(xié)議（ ABC[2021]5005）》一式四份，銀行和開發(fā)商各兩份。 定期檢查表和監(jiān)管報告（要點參見《中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款監(jiān)管辦法（試行）》農(nóng)銀發(fā) [2021]387 號分類監(jiān)管內(nèi)容）要填寫到開發(fā)商辦理完分戶房屋產(chǎn)權證并抵押登記、分戶國有土地使用權證交付銀行收執(zhí)后為止。 （ 3）保證金質(zhì)押管理： 為了確保保證金保證作用的有效發(fā)揮，防止保證金被凍結和扣劃， 對綜合 驗收后 6 個月仍然不能辦理分戶產(chǎn)權抵押手續(xù)的， 經(jīng)辦行應要求 開發(fā)商將 保 證金 辦理單位定期存單后質(zhì)押。 （ 4）保證金用途 ： 保證金的用途為開發(fā)商在階段性保證擔保期間承擔逾期 3 期以上（不含 3 期）個人購房貸款客戶的違約責任。 （ 4）保證金退還：開發(fā)商在辦理分戶房屋產(chǎn)權證并抵押登記（原則上分戶國有土地使用權證同時辦理）交付銀行收執(zhí)后，經(jīng)開發(fā)商申請，填寫 《中國農(nóng)業(yè)銀行按揭保 證金退還申請審批表》（詳見 ），經(jīng)辦行 調(diào)查核實、審查審批后 可按落實分戶抵押對應貸款余額比例退還保證金。 （ 3）監(jiān)管報告： 按季度收集監(jiān)管報告，要求參見 （ 2）。 信貸管理系統(tǒng)（ CMS） （ 1）信息錄入： 客戶經(jīng)理在信貸管理系統(tǒng)（ CMS）錄入合作單位全部信息。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)三級。公司高級管理人員和中層經(jīng)理都具有大學以上文化程度和中高級職稱。 39 公司財務負責人章勇，男， 32 歲，大學本科，會計師。關聯(lián)公司歷年累計開發(fā)總面積 50 萬平方米，總投資逾 10 億元。 對 2021 年底公司財務狀況分析如下： 公司總資產(chǎn)為 15664 萬元，主要構成如下： （ 1）貨幣資金： 4493 萬元（主要是在青羊支行的銀行存款）。 C、成都大全置業(yè)咨詢有限公司 40 萬元，系代理銷 售“青城山花園”項目的暫借款，結算后從銷售提成中抵扣。 公司負債總計 7666 萬元，公司及關聯(lián)企業(yè)無銀行借 款，其負債主要由如下項目構成： （ 1）應付賬款 1192 萬元，其中 A、四川永恒建筑安裝有限公司工程款 864萬元； B、成都巖磚廠材料采購 126 萬元； C、成都建川鋼實業(yè)有限公司材料采購158 萬元； D、金牛區(qū)鋼材經(jīng)營部材料采購 44 萬元。 （ 3）其他應付款 4145 萬元，其中 A、成都云祥房地產(chǎn)有限公司借款 2680元，公司計劃以 2021 年下半年“都市家園”商品房及商鋪銷售款以抵銷； B、成都綠化城房屋建設發(fā)展公司 1465 萬元，該公司現(xiàn)已停止開發(fā)，公司資金借給建信公司運作。據(jù)調(diào)查，第三股東在建設銀行貸款 1000 萬元，由第一大股東保證擔保，貸款期間為，貸款形態(tài)正常，無對外擔保。投資公司包括 西南貿(mào)易有限公司（ 20%），任法定代表人兼總經(jīng)理；新加城貿(mào)易有限公司（ 20%），任法定代表人兼總經(jīng)理；成都綠化城房屋建設發(fā)展公司（ 30%），任法定代表人兼總經(jīng)理；四川永恒建筑安裝有限公司（ 10%），任法定代表人兼總經(jīng)理；廣州綠化城房屋建設發(fā)展公司（ 20%），任總經(jīng)理。 “項目 于 2021 年 10 月開工修建。 （ 4）設備安裝費用 ，包括設備費用 ，裝飾費用 萬元。 投資 構成、占比、單價情況見下表。 （三）實際投資到位情況及工程進度 由于項目貸款尚在報批過程中，目前該項目投資與工程進度較為正常，截止 2021 年 1月 11 日公司總計已投入 3454 萬元，其中工程款 1600 余萬元，投入土地款及前期費用 1854 萬元，其資金來源為自有資金 3054 萬元，預售轉投400 余萬元。目前后期資金尚需 2648 萬元，若項目貸款不落實，開發(fā)商擬以自有資金或預售房款轉投解決，開發(fā)商在青羊支行日均存款達到了 4000 多萬元，再加一部份預售款，項目的后期資金應能解決。投資進展情況見下表。 “青城山花園 ” 商品房共三種套型， 103 平方米、 149 平方米和 310 平方米，其中 103 平方米住宅售價定為 3800 元 /平方米， 149 平方米住宅售價定為4200 元 /平方米， 310 平方米住宅售價定為 5500 元 /平方米。 據(jù)統(tǒng)計，購買客戶 70%有按揭需求。項目所處位置在青城山環(huán)山渠內(nèi)有一定的自然優(yōu)勢，工程進度正常，已全部主體封頂，后續(xù)資金來源有一定保障，無項目爛尾風險。支行應加強對項目后續(xù)建設資金的關注，一是若項目貸 款不落實、依靠預售收入轉投，支行應對其真實的預售回籠款進行測算，在其能滿足項目建設需要的前提下，投放按揭貸款，并與開發(fā)商簽訂《預售房款監(jiān)管協(xié)議》，保證其用于項目建設。根 據(jù)項目銷售收入、按揭成數(shù)、按揭比例，計算其按揭貸款額度為 7679 萬元 ?60%?70%=3225 萬元，最終確定為 3000 萬元。 （ 2）婚姻狀況證明： 包括結婚證明、離婚證明（法院判決離婚證明和協(xié)議離婚證明）、未婚證明。 （ 6） 首付款依據(jù)： 銀行現(xiàn)金繳款單和開發(fā)商出具的收據(jù)，開發(fā)商出具的不動產(chǎn)發(fā)票。 授權人： 身份證件名稱及號碼： 年 月 日 50 附表： 中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款申請表 致：中國農(nóng)業(yè)銀行 編號： 申請人及配偶基本情況 姓名 性別 出生年月 年 月 文化程度 婚姻狀況 身份證件種類 證件號碼 戶籍所在地 現(xiàn)居住地址 房屋來源 □自有 □租用 住宅電話 郵寄地址 郵編 工作單位全稱 所在部門 單位地址 單位電話 單位性質(zhì) 國企 集企 機關 事業(yè) 股份制 民營 三資 其他 職務 職稱 手機 申請人近 3 年工作履歷： 配偶姓名 文化程度 出生年月 年 月 工作單位全稱 所在部門 單位地址 單位電話 單位性質(zhì) 國企 集企 機關 事業(yè) 股份制 民營 三資 其他 職務 職稱 手機 家庭收支情況 申請人月收入 元 配偶月收入 元 家庭其他月收入 元 家庭月收入 元 供養(yǎng)人 數(shù) 人 家庭月支出 元 家庭資產(chǎn)負債情況 資產(chǎn)類型 價值 負債類型 余額 月還款額 起止時間 房產(chǎn) 萬元 購房貸款 萬元 元 汽車 萬元 購車貸款 萬元 元 存款 萬元 其他貸款 萬元 元 有價證券 萬元 其他負債 萬元 元 其他資產(chǎn) 萬元 資產(chǎn)合計 萬元 負債合計 萬元 元 擬購房屋及貸款情況 售房人 聯(lián)系電話 房屋地址 房屋類型 一手房 二手房 房屋性質(zhì) 經(jīng)濟適用房 普通商品 房 別墅 高檔商品房 其他 房屋面積 建筑面積 套內(nèi)建筑面積 使用面積 平方米 單價 元 /M2 總價 元 購房合同編號 開工日期 竣工日期 首付金額 元 首付比例 ％ 首付款來源 自有資金 其他借款 申請貸款金額 元 貸款成數(shù) ％ 貸款期限 還款方式 等額本息法 等額本金法 其他： 擔保方式 抵押物名稱 價值 元 抵押人 與申請人關系 聯(lián)系電話 質(zhì)物名稱 價值 元 出質(zhì)人 與申請人關系 聯(lián)系電話 保證人 與申請人關系 聯(lián)系地址 聯(lián)系電話 聲明 1）本人承諾上述各項資料屬實，且隨本申請表報送的資料復印件可留存貴行作為備查憑證。