【正文】 “Property valuation and taxation in denmark”. The Danish Association of Chartered ,april,. 譯文 ： 丹麥的物業(yè)估價 與 征稅 簡介 機構(gòu)為了對私人和公共財產(chǎn)進行評估，提出了對不動產(chǎn)的估值。在 2021 年 財產(chǎn)稅占稅收 和關(guān)稅總額 的 個百分點，相當(dāng)于 22021 億丹麥克朗（ 大約為 2600 萬美元）。評估的價值反映現(xiàn)金的平均支付情況，明智的買家在評估的時點支付物業(yè)，該價值也應(yīng)該反映該財產(chǎn)的最佳經(jīng)濟使用情況；同時必 須考慮如規(guī)劃法規(guī)、建筑物或土地的保存情況、租金控制情況等所有的公共規(guī)則，住所地的地役權(quán)一般也應(yīng)該考慮在內(nèi)，但私人的地役權(quán)不用考慮，也就是說，任何不經(jīng)常的租金和抵押貸款的協(xié)議不應(yīng)該影響估值的結(jié)果。 信息 化后估價登記冊在 1960年的建筑與住宅于 1980年注冊成立的私人住宅和別墅的業(yè)主不必再填寫任何表格， 所有關(guān)于土地和建筑物所需的信息已經(jīng) 登記記錄在計算機 里并 不斷 得到自動 更新。 通過登記冊，業(yè)主可以隨時了解記錄內(nèi)容發(fā)生的變化，市房管部門將對登記簿的控制和對信息的不斷更新作為日常業(yè)務(wù)的一部分。 土地所有者上報估價結(jié)果和分類， 1966 年以前給業(yè)主的通知中只包括評估價值的信息，這導(dǎo)致了沒有具體理由的大量申訴， 1996 年后的估值擴大了通知范圍，現(xiàn)在包括所有資料和估價過程中使用的計算方法。 如果監(jiān)督委員會的決定不被接受，可以向國稅法庭提出進一步的評估申請，稅務(wù)部長人員的任命主要來自政黨和主要機構(gòu)。 物業(yè)稅 在丹麥，個人所得稅是目前最重要的一種稅，在所有稅收和關(guān)說收入中占了53%的比重。 土地稅 土地稅是由市級或縣級所在征管部門根據(jù)土地或其他所有個人物業(yè)財產(chǎn)的市場評估價值來征收的，所有征得的稅收收入是當(dāng)?shù)厥姓蚩h級政府每年的一筆固定財政收入來源。公有的財物受限于服務(wù)稅，以 支付公共設(shè)施的費用支出，諸如道路、停車場、消防設(shè)備等公共財物；對于國有財產(chǎn)征收的物業(yè)稅的稅率和土地的征稅稅率相同；對于其他以公共名義擁有的財產(chǎn)，服務(wù)稅一般是個固定值，是應(yīng)納土地稅的一半，服務(wù)稅可能也會在某一特定的商業(yè)物業(yè)中征收。 目前財產(chǎn)價值稅是按固定資產(chǎn)價值的一個固定比率征收，當(dāng)固定資產(chǎn)的價值超過 3 億丹麥克朗（大概 350000 美元）時，目前的比率已經(jīng)上升到固定資產(chǎn)價值的 3%。按法律規(guī)定的 1400 丹麥克朗加上銷售收入的 %的固定征稅比率征收（至少是全部財產(chǎn)價值的市場評估價值的 %）。作為一個可能是新的開發(fā)項目， 可能會造成當(dāng)?shù)赝恋氐膬r格上漲，其中增加的土地價值中有一部分需要繳納 土地增值稅 。 丹麥的綜合土地管理 自動估價系統(tǒng)的基礎(chǔ)是綜合土地管理框架，是經(jīng)常被使用的互動的信息網(wǎng)絡(luò)，各子系統(tǒng)之 間的聯(lián)系是通過自動建立包含每個子系統(tǒng)的鑒別信息（地籍編號、門牌號碼、郵政編碼）的“交叉使用登記簿”。 這 有助于 創(chuàng)建一個用于分析和管理，包括估價和征稅目的多用途的信息工具。作為一項基本原則，地方當(dāng)局負責(zé)子系統(tǒng)數(shù)據(jù)和估價程序的更新和維護，并將其作為行政日常行為之一。 資本利得稅 資本利得稅是以銷售收入與銷售成本之間的差價（即銷售利潤）為計征基礎(chǔ)的 ， 該銷售利潤是征收所得說的基礎(chǔ) ， 但是這種稅卻與諸如住宅、避暑別墅、永久性的住房 收入 無關(guān)。 按揭文件的稅也是在登記到土地契約書上時開始繳納的，按照法律規(guī)定的1400 丹麥克朗加上抵押貸款額的 %的固定比率征收，與此相關(guān)聯(lián)的文件地役權(quán)等等只占了土地賬面價值的 1400 丹麥克朗。 2021 年征得的財產(chǎn)價值稅為 8500 億丹麥克朗（ 1000 億美元）相當(dāng)于所有稅收收入和全部關(guān)稅收入之和的 1%。 財產(chǎn)價值稅 每一個擁有房子的自然人都要支付為取得該房產(chǎn)的相關(guān)稅收，我們把這種稅叫做財產(chǎn)價值稅。在規(guī)定的條款限制條件下，對市政府的土地稅稅率是否做出準確的判斷，是對當(dāng)?shù)卣恼魏拓斦袛嗔ψ龀霾昧康囊粋€重要因素。土地增值稅，占據(jù)了產(chǎn)品和服務(wù)包括建筑物的建造所得在內(nèi)的全部收入的 25%。 這是目前被認為放開取消了估值委員會和議會的監(jiān)督評估機構(gòu)，相反，對于估價進程的責(zé)任將被安排到 29 個區(qū)域海關(guān)和稅務(wù)機關(guān)中，此外， 15 個區(qū)域稅務(wù)上訴委員會，每個都有 5 名成員組成，來處理當(dāng)?shù)貥I(yè)主 每年的投訴，估值的過程因此被簡化。該委員會的責(zé)任是確保所有的評估是按照規(guī)章和必要的基礎(chǔ)材料為依據(jù)的，每個委員會在市政管理部門設(shè)有秘書處，市政當(dāng)局負責(zé)估價過程中數(shù)據(jù)的收集和更新。契稅不在土地登記部上登記，除非能證明銷售聲明已經(jīng)提交給市政當(dāng)局。 該 登記簿記錄的信息包括相關(guān) 財產(chǎn) 的 地籍編號及財產(chǎn)編號 、 每個地塊面積以及由此產(chǎn)生的土地及物業(yè)估價鑒定 ，該登記簿由地 方當(dāng)局保管，登記冊的運行規(guī)則由中央海關(guān)和稅務(wù)主管部門確定。所有跟土地使用有關(guān)的公共法規(guī)都應(yīng)該考慮，包括與土地的價值有關(guān)的排水、排污和公路的改進等。自 1998年以來丹麥每年的評估體系已經(jīng)實施，取代了每 4年評估一次的舊體系。 財產(chǎn)稅的評估過程是一個公共任務(wù)，由市政委員會的評估者執(zhí)行， 特許測量師在估價過程中或在房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù) 中不起 任何官方作用。私人抵押貸款公司在抵押貸款申請之前對物業(yè)進行估值，私營物業(yè)代理機構(gòu)在銷售前對物業(yè)進行估值，然而本文主要解決丹麥的公共估值和地籍、土地登記和其他土地相關(guān)信息之間的相互影響。 物業(yè)估價原則 丹麥的所有物業(yè)的估價一般都是每四年進行一次，在未來的幾年之間，傳統(tǒng)的評估方法會因為價格指數(shù)的變化得到更新。 土地價值的評估基礎(chǔ)是完全市場價值的土地（假定為現(xiàn)金支付），不包括建筑物和其他配套設(shè)施，同時，評估價值要反映土地的最佳經(jīng)濟使用價值，不必考慮現(xiàn)有建筑物和土地的利用情況。 估價過程所需的信息來源于三種途徑： 物業(yè)的登記冊 建筑與住宅登記 銷售信息 財產(chǎn)登記的目的是為了記錄每一財產(chǎn)的估值，以幫助相關(guān)機構(gòu)計算和征收財產(chǎn)稅。 物業(yè)買主必須向市政當(dāng)局提供房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的銷售信息，申報時說明土地的銷售價格、付款細節(jié)和轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)（公開市場出售、遺產(chǎn)繼承、家庭轉(zhuǎn)讓、拍賣）。 估值組織 丹麥有 224 個評估區(qū)域組織，每個區(qū)域都有三名成員組成的評估委員會，這是一個典型的非專業(yè)組織。 中央海關(guān)和稅務(wù)管理部門作為法庭的秘書處， 在實踐中根據(jù) 中央 海關(guān)和稅務(wù)管理 機構(gòu) 作為當(dāng)?shù)毓纼r委員會監(jiān)事，推薦當(dāng)?shù)毓纼r委員會 對估價的變化做出調(diào)整 。一般來說，稅收的賬戶支出占了個人收入總額的一半；另外“土地增值稅”或者普通的營業(yè)稅和對特殊產(chǎn)品（比如酒精、汽車、燃料等）征收的稅也很重要，在所有稅收收入和關(guān)稅收入總額中占了 31%。這些稅務(wù)必須固定在土地價值的 %%的范圍之內(nèi)，2021年該平均利率是 %。 2021年 13500億丹麥克朗（相當(dāng)于 1600億美元 ） 的土地稅收收入相當(dāng)于所有稅收收入和總關(guān)稅收入總額的 2%。另外，抵押貸款的利息可以在計算所得稅時扣除。納稅義務(wù)根據(jù)財產(chǎn)進入到土地契約書時產(chǎn)生。該稅收在確定農(nóng)業(yè)用地和城市開發(fā)用地的稅率時存在差異， 所要繳納的稅收按以下方法計征：低于 202100 丹麥克朗（大約 25000 美元）的部分按 40%的稅率計征，超出部分按應(yīng)納稅額的 60%的稅率計征。這意味著只要知道其中是一個關(guān)鍵信息就能獲得特定財產(chǎn)和建筑物的所有有用信息，此外還可以鑒別建筑物或財產(chǎn)的地理位置等。 出處 : 延斯?沃爾特斯 , 斯蒂格?安尼馬克 ,《 丹麥的物業(yè)估價和征稅 》 ,丹麥特許測量師協(xié)會會刊 ,2021(8):P29.