寫字樓工程系統(tǒng)的運行和維修保養(yǎng)---預覽頁
【正文】 確保寫字樓工程系統(tǒng)實現(xiàn)高效率、低成本、無重大故障和可持續(xù)運行的重要保障。實施預防性維修保養(yǎng)工作的目的是：在最大限度上延長工程系統(tǒng)設備設施的良好運行工況，從而延長設備設施的整體使用壽命，降低能源成本、設備設施維修成本、設備設施更新成本和預算資金成本。 對寫字樓的關鍵設備設施采取技術外包模式的預防性維修保養(yǎng)作業(yè)的優(yōu)點在于：加強針對性，提高預防性維修保養(yǎng)工作的效率，保持設備設施的良好工作狀態(tài)，延長設備設施的使用壽命，故障處理及時高效，零備件供應及時可靠，大幅度降低寫字樓(物業(yè)管理處)工程部自身的零備件庫存和資金占用率。 工程系統(tǒng)預防性維修保養(yǎng)的準備工作包括： 上一個運行季節(jié)中工程設備設施運行資料的整理和分析。 整理庫存的備品備件，為預防性維修保養(yǎng)提供材料方面的準備。在制定規(guī)劃中應注意：實施預防性維修保養(yǎng)工作的時間安排應合理、實施作業(yè)的工程技術人員的配置應合適、備品備件的準備應充足等。此類維修保養(yǎng)工作的規(guī)劃應側重于：對故障或運行異常的問題進行分析、研讀相關設備設施的技術文件、充分征詢專業(yè)技術人員的意見，從而能夠對故障做出基本正確的判斷。在寫字樓工程系統(tǒng)的長期運行中，部分設備設施將出現(xiàn)老化、能耗升高、效率降低、運行狀況不穩(wěn)定或技術明顯落后等問題。同預防性維修保養(yǎng)工作相比較，雖然日常性維修工作和應急性維修工作對工程系統(tǒng)運行狀況的影響相對較小，但同樣也是維系寫字樓工程系統(tǒng)高質量運行的重要組成部分。 應急性維修也屬于寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的日常工作，主要內容包括：對工程系統(tǒng)運行中的各種突發(fā)性故障(如供電系統(tǒng)斷電、管線泄漏、智能化系統(tǒng)故障、電梯故障、設備設施的誤操作等)進行維修和處置。在重大故障發(fā)生時，應對故障設備和故障區(qū)域進行及時的隔離。在完成對故障設備和故障區(qū)域的隔離后，應對受到故障影響的關聯(lián)設備設施進行安全檢查，在確認該關聯(lián)設備設施運行安全后即可恢復該故障關聯(lián)設備設施的工作運行。而后,根據(jù)該故障設備的操作指南等技術文件和故障設備的具體情況迅速制定相關的維修處置方案，或對故障設備進行技術修復或在必要時對故障設備進行更換。大部分日常性維修保養(yǎng)工作的技術含量較低,只要進行合理的人力安排和備品備件準備,就可得以圓滿地完成。崗位設置之后，可根據(jù)具體設備設施的運行時間、運行特點及其他技術要素,合理設置值班操作的崗位/班次人員數(shù)量和崗位/班次值班時間等。其特點為：維修技術相對簡單，工作種類繁雜。此類工程技術人員的配置數(shù)量應與寫字樓工程系統(tǒng)的主要運行時段相匹配。 寫字樓(物業(yè)管理處)工程部門的技術培訓內容可分為三大類，其中包括： 工程系統(tǒng)運行和操作的培訓：包括工程系統(tǒng)的綜合管理制度、工程系統(tǒng)的運行及操作流程、工程系統(tǒng)設備設施的詳細技術文件等。 工程系統(tǒng)應急維修工作的培訓：主要目的在于提高工程技術人員現(xiàn)場處置緊急故障的綜合技
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