【正文】 公司計(jì)劃因環(huán)境、資源等因素發(fā)生變化 部門計(jì)劃、作業(yè)計(jì)劃做相應(yīng)調(diào)整 信息充分溝通 部門有效配合 監(jiān)督考核機(jī)制 個(gè)人作業(yè)計(jì)劃 個(gè)人作業(yè)計(jì)劃 …… 個(gè)人作業(yè)計(jì)劃 個(gè)人作業(yè)計(jì)劃 …… Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 20頁 通過現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道比較知道，永大處于最原始的 “ 自有資金 +銀行貸款 ” 的融資層面 1） 房地產(chǎn)直接投資 2） 商業(yè)抵押貸款 3）合作開發(fā) 4）房地產(chǎn)企業(yè)上市 5） 居民住房按揭貸款 （間接為開發(fā)商融資） 1）基金（房地產(chǎn)、土地） 2）房地產(chǎn)信托基金 3）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（含住房貸款 證券化和商業(yè)物業(yè)證券化） 4）房地產(chǎn)金融新產(chǎn)品（含按揭保險(xiǎn) 和權(quán)屬保險(xiǎn)） 5）房地產(chǎn)融資租賃 6）其他融資方法（外匯、擔(dān)保、過 橋貸款、可換股債券、土地債券等） 傳統(tǒng)渠道 新興渠道 隨著銀行體系對(duì)開發(fā)商貸款以及個(gè)人房地產(chǎn)貸款加大監(jiān)管力度，開發(fā)商開始了各種房地產(chǎn)融 資工具的探索，種種跡象表明，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系已經(jīng)是現(xiàn)代開發(fā)商的必修課題 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 24頁 少數(shù)幾種大宗材料的成本達(dá)到總材料成本的 6070%，材料采購的集中優(yōu)勢(shì)未能體現(xiàn)，眉毛胡子一把抓 27%24%27%33%34%17%15%14%15%13%6%7%7%5%7%3%2%2%2%2%3%4%4%3%5%4%4%4%1%2%4%2%1%2%3%5%3%3%3%3%0%0%0%5%0%30%38%40%31%33%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%興寧小區(qū)華庭一期華庭二期華庭三期華靜小區(qū)鋼材 水泥 黃沙 沙石料 多孔磚水泥砌塊 成品門窗 接水材料 電梯 其他Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 28頁 項(xiàng)目前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是決定項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建設(shè)施工 市場(chǎng)銷售 物業(yè)管理 60%~70% 25%~35% 5%~10% 初步設(shè)計(jì)階段 施工設(shè)計(jì)階段 施工階段 不同階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度 ?項(xiàng)目決策質(zhì)量直接影響項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和未來可能取得的收入 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量則對(duì)工程造價(jià)影響最大。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 30頁 利潤控制點(diǎn)一：強(qiáng)化前期策劃，尋求毛利率最大的項(xiàng)目開發(fā)成本，達(dá)到成本的相對(duì)降低 毛利率 房產(chǎn)開發(fā)毛利率曲線 項(xiàng)目開發(fā)成本 0 最佳成本點(diǎn) Copyright169。而這個(gè)市場(chǎng)概念必須經(jīng)過訓(xùn)練有素的、經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人士廣泛深入地進(jìn)行市場(chǎng)研究后方可得出。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 35頁 信息傳遞存在問題、核心崗位權(quán)責(zé)失衡，導(dǎo)致縱向管理鏈條的不暢和錯(cuò)位，完全忽略了成本控制 施工隊(duì)伍薪酬 成本 施工隊(duì)伍招聘 項(xiàng)目經(jīng)理 生產(chǎn)經(jīng)理 項(xiàng)目區(qū)常務(wù)經(jīng)理 董事長 融資 發(fā)展戰(zhàn)略 土地競拍 預(yù)算 外包 施工安全 施工進(jìn)度 施工質(zhì)量 外聯(lián) 中層以上獎(jiǎng)金 人員招聘 生產(chǎn)計(jì)劃 Copyright169。 訪談：現(xiàn)在的老人這么 難管，和俞總是有直接 關(guān)系的，對(duì)他好也不是一 定有把他留在這里給 他飯吃。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 39頁 生產(chǎn)經(jīng)理作為建設(shè)施工的直接領(lǐng)導(dǎo)者，指揮能力過于弱化 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)安排，人員調(diào)動(dòng)，安全生產(chǎn)，文明施工，按計(jì)劃進(jìn)度完成項(xiàng)目生 產(chǎn)任務(wù)，正確處理質(zhì)量、安全與生產(chǎn)進(jìn)度的關(guān)系，按程序組織施工 ? 參與生產(chǎn)部編制生產(chǎn)計(jì)劃 ? 按開發(fā)計(jì)劃和生產(chǎn)計(jì)劃編制本項(xiàng)目的詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃 ? 做好項(xiàng)目區(qū)材料余缺調(diào)劑工作；合理調(diào)配各項(xiàng)目部之間的人員、物資、設(shè)備等 ? 檢查現(xiàn)場(chǎng)施工，保證各施工工地處于正常運(yùn)作狀態(tài) ? 定期不定期組織工程質(zhì)量、安全、文明施工檢查；提出整改指令，督促整改 ? 權(quán)限未得到充分發(fā)揮， ? 監(jiān)督整改上，執(zhí)行力較差 ? 缺少處罰權(quán)，對(duì)項(xiàng)目施工人員直接影響力小 ? 項(xiàng)目經(jīng)理受其約束小，指揮力度不強(qiáng) 授予權(quán)限 實(shí)際效果 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 43頁 追根溯源：缺少市場(chǎng)化引導(dǎo)和成本意識(shí)的薄弱是組織管理問題存在的根本原因 缺少科學(xué)的權(quán)力配置、成本意識(shí)薄弱 濫用權(quán)力而不承擔(dān)責(zé)任 沒有按照市場(chǎng)化的要求配置部門、成本意識(shí)薄弱 部門的職責(zé)定位不合理、權(quán)責(zé)不匹配 “一切工作圍繞生產(chǎn)展開 ” 缺少市場(chǎng)化引導(dǎo)、成本意識(shí)薄弱 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 47頁 施工圖設(shè)計(jì)及審查 總工室 項(xiàng)目經(jīng)理 監(jiān)理單位 開發(fā)部 設(shè)計(jì)單位 生產(chǎn)部 組織圖紙會(huì)審 是否需要修改 Y N 人力不足，工程預(yù)算工作粗糙 政府管理部門 施工圖紙 施工圖修改 開始 設(shè)計(jì)單位招標(biāo) 設(shè)計(jì)單位審查 規(guī)劃局審查 文本初選 確定方案 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 參與圖紙會(huì)審 參與圖紙會(huì)審 參與圖紙會(huì)審 參與圖紙會(huì)審 否 是 設(shè)計(jì)單位投標(biāo) 確定中標(biāo)單位 通過會(huì)審圖紙存檔 出于對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度考慮，設(shè)計(jì)單位基本固定，不能保證設(shè)計(jì)方案最優(yōu) 設(shè)計(jì)文本 土地管理局審查 提出修改意見 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 51頁 周轉(zhuǎn)物資調(diào)配流程 物資調(diào)入項(xiàng)目部 生產(chǎn)部 物資調(diào)入項(xiàng)目部 物資調(diào)撥申請(qǐng) 協(xié)助調(diào)撥物資 調(diào)入部門存查 生產(chǎn)部門存查 調(diào)出部門存查 開始 存在提早申請(qǐng)，物資調(diào)入提前，周轉(zhuǎn)物資閑置浪費(fèi)。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 53頁 問卷調(diào)查顯示制度體系不健全是目前管理上的突出問題 問題：您 認(rèn)為 公司目前在管理上存在的主要問題包括哪些？ 32%15%43%32%40%27%41%48%23%3%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%公司的組織結(jié)構(gòu)不適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展，職責(zé)分工和管理權(quán)限不明確發(fā)展戰(zhàn)略不明確，公司發(fā)展缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃公司的制度體系建設(shè)不完善，很多方面缺乏明晰的管理規(guī)范權(quán)力過于向上集中，一線項(xiàng)目管理人員缺乏履行工作責(zé)任所必需的權(quán)力制度落實(shí)不嚴(yán)，公司的管理更傾向于“人治”公司缺乏明確的崗位職責(zé)和考核晉升機(jī)制，員工不清楚該做什么，不該做什么部門之間和員工之間存在責(zé)任推諉現(xiàn)象，沒有人敢于承擔(dān)責(zé)任缺乏良好的激勵(lì)機(jī)制，不能吸引和留住人才公司內(nèi)部越級(jí)指揮、越級(jí)匯報(bào)現(xiàn)象嚴(yán)重，多頭指揮、多頭領(lǐng)導(dǎo)其他Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 57頁 分析思路 組織診斷 制度診斷 流程診斷 內(nèi)部管理問題總結(jié) 本次內(nèi)部管理改革 方向性建議 Copyright169。2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大縱橫 第 61頁 同時(shí)系統(tǒng)考慮永大決策層明確的要求 完善管理 體系 ? 明晰和完善職能 ? 理順部門間工作流程 ? 考慮對(duì)各下屬公司的管理模式 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型 ? 培育能力，完成由建設(shè)施工向房地產(chǎn)綜合開發(fā)以及未來業(yè)務(wù)多元化的轉(zhuǎn)變 逐步變革 ? 集團(tuán)內(nèi)部管理基礎(chǔ)弱，宜采取逐步轉(zhuǎn)型的策略，盡量避免調(diào)整的 負(fù)面影響，提高變革的可行性 Copyrigh