【正文】 　　◇綠化養(yǎng)護(hù)管理　　■選擇服務(wù)等級(jí)的考慮因素　　　◇住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)　　　◇配套設(shè)施設(shè)備　　　◇服務(wù)功能　　　◇業(yè)主的居住消費(fèi)能力　　◆　　 住宅專項(xiàng)維修資金的概念、性質(zhì)和用途　　■用途　　　◇專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金　　■性質(zhì)　　　◇由業(yè)主交存，屬業(yè)主所有　　　◇從公有住房售房款中提取的屬公有住房售房單位所有　　【2009年真題】　　◆業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。 　　 住宅專項(xiàng)維修資金的使用　　■列支規(guī)定　　　◇商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間，按建筑面積分?jǐn)偂　　　笫酆蠊凶》恐g，按各業(yè)主與單位所交存的專項(xiàng)資金的比例分?jǐn)?，業(yè)主部分再按建筑面積分?jǐn)偂　　　笫酆蠊凶》颗c商品住宅或者非住宅之間，先按建筑面積分?jǐn)?，再按業(yè)主與單位的交存比例分?jǐn)偂　　　笊形词鄢龅纳唐纷≌⒎亲≌蛘吖凶》康?，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房單位按尚未售出商品住宅或公有住房的面積分?jǐn)偂　　霾坏脧淖≌瑢ｍ?xiàng)維修資金中列支的項(xiàng)目　　　◇應(yīng)由建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)的費(fèi)用　　　◇應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的費(fèi)用（主要是市政設(shè)施）　　　◇人為損壞的共用部門的修復(fù)費(fèi)用　　　◇應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的共用部分的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（日常維護(hù)費(fèi)用）　　■資金的使用　　　◇可用于購(gòu)買國(guó)債　　■購(gòu)買國(guó)債的批準(zhǔn)　　　◇應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意　　　◇未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意　　　◇公有住房中提取維修基金的購(gòu)買國(guó)債，需經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門同意第 九 章　物業(yè)管理制度與政策一、單項(xiàng)選擇題，說法錯(cuò)誤的是（　）。3.（?。┦俏飿I(yè)管理最主要的特點(diǎn)。5.（ ）是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜的、完整的系統(tǒng)工程。，新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前（?。┤胀瓿伞＃ā?）。，包括（?。?。13.（?。┑奶厥庑浴⒔?jīng)營(yíng)管理的專業(yè)性以及涉及學(xué)科多、管理復(fù)雜等特點(diǎn)，決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。（?。＃ā。?9.《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)（　）級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。，表述錯(cuò)誤的是（?。?。，需要經(jīng)（?。┩狻?，需要經(jīng)（?。┩狻＃ā。?。（　）。，表述錯(cuò)誤的是（?。?，表述錯(cuò)誤的是（?。?。，包干制是指（　）。（　）所有。，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由（?。┐?。二、多項(xiàng)選擇題，表述正確的是（　）。，即（?。?。，說法錯(cuò)誤的是（?。?。（?。?。（　）事項(xiàng)的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。，說法不正確的是（　）。，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括（?。?。，表述正確的是（　）。（　）費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人和使用人。，開發(fā)企業(yè)就應(yīng)盡早制訂物業(yè)管理方案，但不可聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為制訂。，物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)包括物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在內(nèi)的接管驗(yàn)收。，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合?！　。ā。?　?。ā。?業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；可以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。，業(yè)主共同決定重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，可以計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。 【該題針對(duì)“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063963】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的基本特征”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063965】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063967】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063969】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063971】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063973】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理?xiàng)l例確立的物業(yè)服務(wù)基本制度”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063975】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063977】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063979】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063981】 【該題針對(duì)“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063983】 【該題針對(duì)“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063985】 【該題針對(duì)“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063987】 27. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P223，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。29. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P225，物業(yè)服務(wù)合同屬于我國(guó)合同分類中的委托合同。31. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P225，公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10063997】 34. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P227，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。36. 【正確答案】：D【答案解析】：參見教材P227，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。38. 【正確答案】：C【答案解析】：參見教材P232，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5％至8％。40. 【正確答案】：B【答案解析】：參見教材P233，住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。 【該題針對(duì)“物業(yè)與物業(yè)管理基本概念”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064006】 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的基本特征”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064008】 系統(tǒng)外部環(huán)境條件就是與相關(guān)部門及單位相互關(guān)系的協(xié)調(diào)。6. 【正確答案】：ABCE【答案解析】：參見教材P217～219，物業(yè)服務(wù)的基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度、物業(yè)承接驗(yàn)收制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。8. 【正確答案】：BCD【答案解析】：參見教材P221，省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。10. 【正確答案】：ACD【答案解析】：參見教材P224，按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，目前在我國(guó)，物業(yè)管理的委托方有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位和業(yè)主大會(huì)三類主體。 【該題針對(duì)“物業(yè)管理的委托和物業(yè)服務(wù)合同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064016】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064018】 所以A選項(xiàng)不正確。17. 【正確答案】：ABCD【答案解析】：參見教材P233，下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。2. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P212，業(yè)主，即物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人。4. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P214，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目確定后，開發(fā)企業(yè)就應(yīng)盡早制定物業(yè)管理方案，也可聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為制訂。6. 【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P216，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)包括物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在內(nèi)的接管驗(yàn)收。8. 【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P218，管理規(guī)約是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同的意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。10. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P220，物業(yè)管理實(shí)施原則是業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合。 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064033】 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064035】 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。17. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P222，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。19. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P223，業(yè)主共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。21. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P225，物業(yè)服務(wù)合同屬于我國(guó)合同分類中的委托合同。23. 【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P226，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。25. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P228 【該題針對(duì)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào)10064047】 28. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P231，住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。30. 【正確答案】：對(duì)【答案解析】：參見教材P232，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。32. 【正確答案】：錯(cuò)【答案解析】：參見教材P233，業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30％的，應(yīng)當(dāng)及