淄博現(xiàn)代城項目計劃書（doc15）-銷售管理-預(yù)覽頁
【正文】 未來淄博市對商務(wù)寫字樓的主流需求市場是外地駐淄辦事處、分公司和本地成長中的中小企業(yè)。但其由于興建較早，配套設(shè)施不完善，越來越不能夠滿足現(xiàn)代商家多方面、高水平、全方位的辦公要求，對新客戶吸引力相對不足； 鉆石大廈與容寶齋隔路相望，位置與價格相差無幾，同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 天樂園集團(tuán)興建的商務(wù)大廈地處柳泉路與人民西路交叉路口，交通便利，是政府機(jī)關(guān)和商賈云集的政務(wù)、商務(wù)中心所在，位置十分優(yōu)越。（位于共青團(tuán)路和西六路交叉路口的中關(guān)村科技大廈情況類似） 由金昌房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的齊賽科技城二期工程已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，由于緊靠已經(jīng)形成規(guī)模和擁有較高知名度及人氣的一期工程，新樓盤的銷售形式樂觀。其弱點(diǎn)在于過分依賴長期以來一期工程所形 成的良好人氣，在二期工程的推廣宣傳上沒有力度，售樓處極為簡陋，缺乏專業(yè)策劃包裝，這將會使其流失很大一部分不知情的客戶。 文案 21 世紀(jì)的中國，正以日新月異的速度全速前進(jìn)； 21 世紀(jì)的淄博，緊跟時代步伐，向現(xiàn)代化大都市的目標(biāo)努力奮斗。新城區(qū)的規(guī)劃已經(jīng)走上日程，市政中 心和商務(wù)中心漸漸西移，紛紛向世紀(jì)路靠攏。 項目規(guī)劃布局： 現(xiàn)代城項目開發(fā)規(guī)模定位中等，整體建 筑 4 層，其中 1 層為沿街商鋪，24層為統(tǒng)一樣式的單元房采用排列式布局，所有單位均為南北朝向，通風(fēng)采光具佳。工薪階層也將占本項目的一定比例；從本項目目標(biāo)客戶的偏好來看，本項目的目標(biāo)客戶大多適應(yīng)現(xiàn)代化、都市化的辦公條件和辦公環(huán)境，追求品位和成就感；從目標(biāo)客戶的年齡構(gòu)成來看，本項目的目標(biāo)客戶將 主要集中在 20 歲至 40歲之間，年輕而富有活力，追求時尚浪漫和都市主義?？梢愿鶕?jù)客戶要求，開發(fā)一部分做為商住兩用公寓，樓上住宿，樓下辦公或者住宿間與辦公室隔壁相鄰。 其中，空間環(huán)境要滿足人的活動要求，生態(tài)環(huán)境要有益于人的生理要求，視覺環(huán)境要滿足人的心理要求，當(dāng)然，評判一個項目的標(biāo)準(zhǔn)還有文化環(huán)境和人文環(huán)境以及智能環(huán)境管理環(huán)境等。 樓外主入口處應(yīng)建立具有一定規(guī)模的停車場，并提供統(tǒng)一的保安管理。根據(jù)本項目對周遍競爭對手的調(diào)查，他們都沒有注意到“綠色辦公”這一極具競爭力的賣點(diǎn)，我們只要打好“綠色辦公”這張牌，在開盤宣傳時著力突出，將成為本項目一個有力的競爭砝碼。我們在做具體的配套設(shè)施的時候，主要參考了以下幾個方面的調(diào)研成果： （ 1）深圳及廣州多個類似項目的配套設(shè)施的配置情況。 （ 5）項目周邊配套設(shè)施的分布及數(shù)量情況。在每層拐角處有一間面積較大此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 的房間，建議單拿出一間來做公共的健身休閑場所，購置簡單的健身休閑器械，比如：乒乓球桌、臺球桌、飛標(biāo)盤、跑步機(jī)等，這樣的房間切實(shí)做到了為客戶著想，可以做為宣傳的另一個賣點(diǎn)加以宣傳，會起到理想的效果。本項目綜合價格為 2735元 /㎡，從而確保預(yù)期回收利潤及市場承接能力。 入市時機(jī)和銷售前提條件 建議提早上市、盡快開盤。 （ 2）從項目的開發(fā)成本方面考慮 房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了其對資金的要求可以說是十分巨大。以中關(guān)村電腦科技城和天樂園商貿(mào)大廈為例，盡管淄博現(xiàn)代城與其在定位上有一定的差別，但是如果現(xiàn)代城能夠早一點(diǎn)開盤的話，我們認(rèn)為，仍然可能吸引部分客戶在對比分析后選擇淄博現(xiàn)代城。 此資料來自 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 初步擬定策略如下： 策略一 品牌營銷 目的：從區(qū)域品牌到城市品牌 “開發(fā)商的第一套房子是銷售人員銷售出去的，第二套房子是物業(yè)管理人員 銷售的”。房地產(chǎn)商品的高價位性決定了消費(fèi)者在購買住宅時投入的不僅僅是貨幣，它還傾注了極大的情感希望，包含著對開發(fā)商的信賴或贊許。通過策劃一系列的公關(guān)活動，形成新聞效果，借助媒介的報道，使消費(fèi)者在對本物業(yè)某些特質(zhì)產(chǎn)生興趣。此方法投資小，見效快，且認(rèn)同感好。如：盆景花木的出租養(yǎng)護(hù)、水族館的出租
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