【正文】 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 37 頁 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進度 一、 建設(shè)方式 為把本項目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫字樓和住宅樓工程，本項目擬聘請國內(nèi)著名設(shè)計師進行方案規(guī)劃及初步設(shè)計，由國內(nèi)建筑設(shè)計院進行施工圖設(shè)計，同時機電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗的顧問提供咨詢服務(wù)。 籌建期管理費和銷售費用 由于該項目在籌建期內(nèi)將進行預售，需要支出的籌建期管理費和銷售費用預計為450 萬元。 前期工程費 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計等費用，按 380 萬元估算。地價包括土地有償出讓金，市政配套費及四源費。 經(jīng)營前景分析 由于本項目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住項目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具 經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為 52%，較上年增長 個百分點。在 26 個企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè) 13家，完成投資 億元；港澳臺及外商投資企業(yè) 13 家，完成投資 億元。截止 1999 年底，全市共有房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)５８５個，年末從業(yè)人員達３．５萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為３５．６％，成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其中，銷售住宅 萬平方米，增長 倍；實現(xiàn)的銷售額 億元，增長 倍。首先，從資金來源上看，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1999 年到位資金 億元，再加上上年末結(jié)余的資金 億元，累計到位資金 億元，與完成投資有 億元的順差，在資金上有保證。在今年前 5 個月銷售的 萬平方米商品住宅中個人購買 萬平方米，比上年同期增長 倍，為商品住宅銷售的 %，比重較上年同期上升 個百分點。其中住宅 萬平方米，增長 ％，占全市住宅銷售比重為 ％， 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 37 頁 同比提高 個百分點。前 5 個月，全市累計銷售各類商品房 萬平方米，比上年同期增長 倍 ,凈增 萬平方米 ,相當于上年前 10 個月的銷售量。今年以來，全市商品房銷售旺 勢不減。前８個月全市累計商品房銷售面積 萬平方米，為上年同期的％，其中商品住宅銷售面積 萬平方米，為上年同期的 ％。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 37 頁 截止到 2020 年 5 月底， 本市今年住宅建設(shè)完成投資 億元，開復工 萬平方米，其中單位自建完成投資 億元，開復工 萬平方米 。今年隨著實物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進了住宅建設(shè)的發(fā)展。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 37 頁 第六章 市場分析 本項目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展狀況和本項目建設(shè)優(yōu)勢及市場前景分析如下： 一、 目前北京市房地產(chǎn)市場情況分析 北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去近十 年的發(fā)展，特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動，無論從規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個新臺階。 消防 項目整體建筑消防設(shè)計及放火分區(qū)按國家建筑設(shè)計防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報自動噴水系統(tǒng)。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 37 頁 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放，在車庫設(shè)計時將注意保證車庫有一定的容積，進出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進出庫時間，采取強制通風手段，車庫排風口設(shè)置在空氣流通的地點。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項目建設(shè)是比較合適的，項目建設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴格的環(huán)境保護措施。 用氣量 項目用氣量初步測算為每日 2178 立方米。根據(jù)目前國內(nèi)外市場供應(yīng)情況分析，本項目物料及設(shè)備供應(yīng)不存在問題。綠地面積 3365 平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動場所，項目用地的室外停車場地全部鋪砌草磚，并按 6M*6M 間距植樹。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積 600 平方米，具體安排情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米 項目 內(nèi)容 建筑面積 1 物業(yè)管理辦公室 300 2 衛(wèi)生站 100 3 維修間 150 4 公廁 50 合計 600 地下停車場 為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放，本項目建設(shè)單位計劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場，總建筑面積 7600 平方米，按每輛車占地 25 平方米估算，共可停放車輛 342 輛，加上露天停車場可提供 149 個停車位，完全可以滿足停車需要。 寫字樓和公寓實行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河東路分別設(shè)出入口。 一、 規(guī)劃原則 建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時代感，規(guī)劃原則為符合國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照顧到目前人們對社區(qū)環(huán)境綠化美化的強烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機動車地面、地下停車場和自行車庫。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 37 頁 （ 4） 電力 本項目外電源引自阜城門外 10 千伏開閉站，開閉站電源為阜城門 110 千伏變電站，項目需鋪設(shè)雙路電纜線路 2 公里至建設(shè)用地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。項目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。 市政配套條件 本項目 水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項目的開發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實。項目由于緊鄰國賓路和釣魚臺國賓館，附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣 質(zhì)量良好。項目規(guī)劃用地面積 12993平方米，建筑基底面積 5046 平方米。項目建成后將成為集高級寫字樓、公寓、商務(wù)公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能設(shè)施。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售，兼營建筑材料、五金交電、機械設(shè)備、家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。 北京市城市規(guī)劃管理局 《 規(guī)劃設(shè)計條件通知書 》 （ 95）規(guī)條字 12 號。本著充分利用此項目用地的土地價值，促進國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計劃以企業(yè)自籌資金方式項目繼續(xù)開發(fā)此項目，并對原建設(shè)方案進行了調(diào)整。 首汽集團現(xiàn)有場地為首汽集團下屬 6 家企事業(yè)單位的生產(chǎn)、生活和辦公場所，由于年久失修、設(shè)備陳舊，已無法繼續(xù)使用。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 37 頁 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 首汽大廈項目 可行性研究報告 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020 年 10 月 目 錄 第一章 概論 第二章 項目基本情況 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 37 頁 第三章 項目地點和建設(shè)條件 第四章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 第五章 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保 第六章 市場分析 第七章 投資估算和資金來源 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進度 第九章 項目財務(wù)分析 第十章 結(jié)論 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 37 頁 第一章 概論 一、 項目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為 我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，促進北京城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃利用首汽集團現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號院場地開發(fā)建設(shè)包括高檔寫字樓、高級住宅樓、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于1999 年 6 月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，并于同年 9