【正文】 功的重要因素，一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)項(xiàng)目周邊的居民結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、收入及支出水平有著充分的了解，剔除影響項(xiàng)目運(yùn)作的市場(chǎng)抗性因素，通過(guò)樹立良好的公眾形象、周到完善的物業(yè)管理、吸引人氣的聚客力廣場(chǎng)等綜合質(zhì)素，采 用整合營(yíng)銷手段等來(lái)擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射半徑，吸引更多的人氣。 ■ 綜合競(jìng)爭(zhēng)能力差的商業(yè)項(xiàng)目將面臨市場(chǎng)的淘汰，而質(zhì)素較高的項(xiàng)目將蠶食大部分的市場(chǎng)份額，最終將形成幾大商圈，遙相呼應(yīng)，形成“割據(jù)”狀態(tài)。 ■ 充分利用蘇州的旅游資源，加快旅游業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)全市商業(yè)的發(fā)展，形成“旅游商業(yè)經(jīng)濟(jì)”。原因是趁著 2020 年前后火爆的蘇州樓市和需求的上升，市場(chǎng)消化速度加快，“減空”效果明顯。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步旺盛，施工面積有望繼續(xù)保持快速上揚(yáng)的走勢(shì)。 指標(biāo)的驚人增長(zhǎng)說(shuō)明市場(chǎng)消化能力極強(qiáng)，這與“一鋪養(yǎng)三代”的傳 統(tǒng)投資思想密不可分，在股票市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷、銀行儲(chǔ)蓄利率一再下調(diào)的情況下，投資不動(dòng)產(chǎn)、在“商鋪”中淘金已成為廣大市民的共識(shí)。 但這些縣級(jí)市內(nèi)居民的消費(fèi)地點(diǎn)傾向于市區(qū)，隨著大交通格局的形成、輕軌的規(guī)劃，大大縮短了往返市區(qū)的時(shí)間，這些縣級(jí)市面臨 市區(qū)商業(yè)對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)客源的分流左右，市場(chǎng)挑戰(zhàn)明顯，市場(chǎng)客源將大幅縮水，從而形成市場(chǎng)需求相對(duì)不足。該區(qū)發(fā)展較慢，近期由于區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施、交通有較大改善，市場(chǎng)前景一下子變得光明起來(lái)，但由于鐵路以北的區(qū)位在人們心理上的抗 性，市場(chǎng)前景不是很理想，商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)傾向于商業(yè)物流方向，未來(lái)可能會(huì)作為商品集散地的形象存在于市場(chǎng)中。 從施工面積、新開工面積的增幅來(lái)看，還是比較 快的，但增長(zhǎng)率主要是由指標(biāo)基數(shù)太小拉動(dòng)的，市場(chǎng)需求拉動(dòng)效果不是很明顯。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 （ 3）、園區(qū) 園區(qū)由于商業(yè)模式相對(duì)獨(dú)特，鄰里中心運(yùn)作都相對(duì)成熟，能有效地滿足區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)需求。 （ 2）、新區(qū) 新區(qū)內(nèi)已有新區(qū)商業(yè)街，獅山路沿線的各種酒店、咖啡店等休閑娛樂餐飲，以及預(yù)計(jì)今年 10 月份開業(yè)的百潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 市區(qū)商業(yè)分區(qū)概述 （ 1）、中心城區(qū)： 古城區(qū)由于歷史原因，各項(xiàng)商業(yè)配套比較完 善，石路商圈、觀前商圈已相對(duì)成熟，輻射半徑也日益擴(kuò)大，商業(yè)市場(chǎng)相對(duì)飽和，故從 5 個(gè)指標(biāo)的發(fā)展來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入生命同期中的成熟期，后來(lái)商業(yè)項(xiàng)目介入相對(duì)困難，故新開工面積有著較大的降幅（ %）。 從 01 年下半年到今年的居住類消費(fèi)和餐飲業(yè)的消費(fèi)火爆，抬高了基數(shù)，給 03 年的消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)增加了難度。 市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（ %）走勢(shì)圖 1189095100105110115120指標(biāo)值 118 1985年 1990年 1995年 2020年 2020年 2020年2020年以來(lái)，物價(jià)總體水平穩(wěn)定，社會(huì)消費(fèi)品供應(yīng)充分，物品短缺和通貨膨脹不再深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 發(fā)生，這為消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)創(chuàng)造了條件。 近年來(lái)，蘇州的房?jī)r(jià)大幅上升，教育費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用居高不下，對(duì)居民的消費(fèi)行為產(chǎn)生了較大影響。百分點(diǎn) 徐州市 5922 2164 常州市 7973 2933 連云港 5059 1869 鹽城市 5507 2092 南通市 5852 2318 無(wú)錫市 7567 3011 泰州市 5550 2308 南京市 7323 3066 揚(yáng)州市 5575 2341 宿遷市 3464 1463 鎮(zhèn)江市 6305 2708 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 淮安市 4840 2136 指標(biāo) 滬浙粵城市 人均消費(fèi)支出(元 ) 食品支出(元 ) 恩格爾系數(shù) (%) 比蘇州 177。 消費(fèi)行為發(fā)生重大改變 2020 年我市居民人均可支配收入為 10617 元，消費(fèi)支出 7686 元，消費(fèi)傾向?yàn)?%，與國(guó)際上公認(rèn)的正常標(biāo)準(zhǔn)相比屬偏低，這是因?yàn)榫用竦?消費(fèi)行為發(fā)生了重大改變，居民家庭支出的熱點(diǎn)已轉(zhuǎn)向住房、汽車等大宗消費(fèi)。居民消費(fèi)的主要特點(diǎn)是： 消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善 2020 年居民 的八大類消費(fèi)支出中，除衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、雜項(xiàng)商品及服務(wù)有所下降外，其余都有不同程度的增長(zhǎng)。但與上海、浙江、廣東的城市相比差距明顯， 2020 年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入為上海、寧波、廣州的 80%左右，僅相當(dāng)于深圳的%。 項(xiàng)目 計(jì)量單位 低 20% 較低 20% 中間 20% 較高 20% 高 20% 可支配收入 元 /人月 354 543 711 959 2051 從上表可看出， 20%的低收入組人均月收入為 354元， 20%的高收入組人均月收入為 2051 元。 從下表可看出， ●工 薪收入在居民家庭總收入中僅占六成。消費(fèi)支出的增幅為 %，低于常州市（ %），相對(duì)于收入的增幅（ %），消費(fèi)支出明顯偏低，說(shuō)明拉動(dòng)內(nèi)需的政策的作用并不明顯，蘇州市的居民消費(fèi)水平尚有 較大潛力可挖，必須努力開拓消費(fèi)領(lǐng)域，調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 ■ 蘇州居民的轉(zhuǎn)移性收入最高，與其它四市拉開了很大的差距，對(duì)總收入的拉動(dòng)作用明顯，該指標(biāo)和工薪收入指標(biāo)共同作用，使得總收入指標(biāo)列五市首位。 （ 2）、目前，工薪收入仍是城市居民總收入的主要來(lái)源。 ●無(wú)錫 常州兩市的居民可支配收入和蘇州的差距在逐漸減小，說(shuō)明蘇州居民可支配收入的增幅還是比較低的，差距的縮小主要原因就是增幅較小造成的。 ●蘇州 2020 年居民可支配收入為 10617 元，列全省第一，比 2020 年增長(zhǎng)%，但增長(zhǎng)率僅列全 省第九名，低于全省平均水平（ %） 個(gè)百分點(diǎn)，增幅的偏低應(yīng)該值得注意。 提高產(chǎn)品力度，創(chuàng)造最大價(jià)值。 以上意見，供貴司決策參考。 銷售執(zhí)行階段 ? 在本項(xiàng)目正式 開展招商 \銷售 工作 之前 一個(gè)月 內(nèi)，提供《項(xiàng)目 營(yíng)銷 執(zhí)行報(bào)告》； ? 中原 密切關(guān)注市場(chǎng)變化，及時(shí)對(duì)銷 售情況進(jìn)行評(píng)估，對(duì)廣告宣傳效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，最大限度降低推廣費(fèi)用； ? 專業(yè)策劃人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程監(jiān)控、統(tǒng)計(jì)、分析項(xiàng)目招商 \銷售情況， 銷售 \招商經(jīng)理現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作 。 過(guò)程 全程把握 ， 密切與發(fā)展商積極溝通 —— ? 中原 將選派 銷售 /招商 精英 為 本 項(xiàng)目服務(wù)，在銷售 /招商 執(zhí)行階段對(duì) 業(yè)務(wù) 人員進(jìn)行專案培訓(xùn)，執(zhí)行目標(biāo)管理， 項(xiàng)目策劃師將實(shí)行 定期 與發(fā)展商開會(huì) ，及時(shí)幫助和解決銷售中遇到的問題，保持一貫的高品質(zhì)服 務(wù)水準(zhǔn)，以確保實(shí)現(xiàn)兩項(xiàng)目的完美銷售目標(biāo)。 因?yàn)橛辛酥昂桶l(fā)展商業(yè)成功合作春風(fēng)皇都廣場(chǎng)商業(yè)裙樓純金地段，強(qiáng)勢(shì)動(dòng)力，在第一時(shí)間分享中心區(qū)商務(wù)配套，掌握財(cái)富核心第一資源，面對(duì)會(huì)展中心，皇都廣場(chǎng)將成為會(huì)展經(jīng)濟(jì)最直接的參與者和受益者 。亦屬皇崗口岸的口岸經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)域 ，彩田路更是直通皇崗口岸。春風(fēng)路為羅湖成熟的餐飲、娛樂較為集中區(qū)域 ，但項(xiàng)目的具體位置及項(xiàng)目形象不太理想，操作難度較大 。 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 二、 平臺(tái)資源，創(chuàng)造價(jià)值 策劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù) ? 中原 地產(chǎn)設(shè)有專門的 地產(chǎn)研究 中心，擁有一整套完善的深圳歷年來(lái)開發(fā) 、租賃 的房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本資料數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)市場(chǎng)變化隨時(shí)更新，為項(xiàng)目提供及時(shí)準(zhǔn)確的市場(chǎng)資料和成熟交易案例。 訓(xùn)練有素、善打硬仗的銷售精英 ? 中原 實(shí)行項(xiàng)目銷售目標(biāo)管理和 專業(yè)素質(zhì)與市場(chǎng)高度結(jié)合的工作態(tài)度 ，以確保 招商 \銷售精英團(tuán)隊(duì)的持久的高銷售力 和招商成功率 。愿與貴司精誠(chéng)合作，攜手并進(jìn)，共創(chuàng)輝煌！ 專此奉達(dá)，即頌商祺！ 中原 地產(chǎn) 工商鋪部商業(yè)項(xiàng)目部 二○○ 六 年 X月 XX日 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 一、 專業(yè)誠(chéng)信的合作伙伴 十年組織智慧和高素養(yǎng)的專業(yè)營(yíng)銷策劃人員 ? 深圳中原物業(yè)顧問有限公司源于香港，是香港中原集團(tuán)的分公司，是深圳最具規(guī)模的大型專業(yè)地產(chǎn)代理公司，素有 “皇牌代理 信心標(biāo)志 ”的美譽(yù)。 我 部門 將組建專門工作小組，結(jié)合 中原 十年資源平臺(tái)及在 深圳 市場(chǎng) 多 年的項(xiàng)目策劃及代理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為貴 公司成功開發(fā)制定專業(yè)策劃營(yíng)銷方案，作為貴司科學(xué)決策的市場(chǎng)專業(yè)支持，并以精英銷售團(tuán)隊(duì)圓滿實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。成為集咨詢、策劃代理、交易、研究等服務(wù)為一體的專業(yè)地產(chǎn)代理公司。 中原看重的是與您的長(zhǎng)期合作關(guān)系，我們致力于成為商業(yè)項(xiàng)目的專業(yè)策劃、代理、招商團(tuán)隊(duì)，為您的項(xiàng)目成功運(yùn)做提供最有價(jià)值的專業(yè)解決方案。 2020 項(xiàng)目位于深圳羅湖 區(qū) 春風(fēng)路 ， 總建 20,000 ㎡，其中對(duì)外招商面積 15,000㎡。 彩田食街更是深圳三大食街之一， 各種娛樂應(yīng)有盡有。 ? 皇都廣場(chǎng) 皇都廣場(chǎng)位于深圳市政府規(guī)劃 CBD 中心區(qū)南，政府全力打造中心區(qū)，規(guī)劃瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)、外一流的目標(biāo)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理， CBD 未來(lái)前景輝煌，中心區(qū)氣勢(shì)恢宏。 匯食坊 （項(xiàng)目進(jìn)行中） 匯食坊項(xiàng)目地處繁華的羅湖中心區(qū)春風(fēng)路與向西路的交匯處，共三層，分別為地上兩層建筑，地下負(fù)一層建筑 ,現(xiàn)狀地上建筑原為新楚源電器賣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目西南側(cè)一樓分割兩街鋪已經(jīng)租賃為諾基亞、摩托羅拉手機(jī)品牌店經(jīng)深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 營(yíng) 。 內(nèi)部項(xiàng)目責(zé)任制 ，嚴(yán)把報(bào)告質(zhì)量關(guān) —— ? 中原商業(yè)項(xiàng)目部 對(duì)項(xiàng)目定位、形象定位及宣傳推廣策略、 招商 策略、價(jià)格中原中國(guó)內(nèi)部信息平臺(tái) 銷售執(zhí)行團(tuán)隊(duì) 策劃團(tuán)隊(duì) 工商鋪部總經(jīng)理 商業(yè)項(xiàng)目部經(jīng)理 策劃經(jīng)理 策劃團(tuán)隊(duì) 銷售 /招商團(tuán)隊(duì) 項(xiàng)目銷售 /招商經(jīng)理 深圳中原總經(jīng)理 策略中心、深港研究中心 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 項(xiàng)目策劃代理模式 方案等四個(gè)重大方向進(jìn)行 深度項(xiàng)目策劃工作 ； ? 中原商業(yè)項(xiàng)目部實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制，保證每個(gè)項(xiàng)目由專業(yè)策劃人員、招商人員全程跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度，力求以整體項(xiàng)目形式推向市場(chǎng)，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升提供專業(yè)的服務(wù) 。在本項(xiàng)目達(dá) 銷售 \招商 條件之前向發(fā)展商提供《項(xiàng)目銷售 \招商 執(zhí)行報(bào)告》，并討論反饋，形成完備的執(zhí)行方案，最大限度挖掘并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值。 ? 鑒于貴司誠(chéng)意委托我司代理“ X