【正文】 加建筑模板及人工成本，同時也增加了后期裝修的材料及人工成本； ★裝飾成本分析，控制： ☆一般四星級酒店的裝飾成本占總投資成本的 32%； 18 ☆酒店的裝飾設計和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設計公司和有能力的裝修施工公司來完成，反對由裝修承包方免費進行裝 飾設計的做法： ①專業(yè)的酒店裝飾設計公司：其目的是掙設計費、同時作好自己公司的口碑，與其所采用的何種價位裝飾材料，最終的裝飾總成本無直接經(jīng)濟利益聯(lián)系。 由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實經(jīng)濟實力是多么關鍵！ ★土建施工的進度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理： ☆要求乙方做出切實可行的施工組織設計； ☆甲方的現(xiàn)場監(jiān)理工程總監(jiān)要監(jiān)督乙方各階段在工地的實際施工人數(shù)，是否按照計劃實施，能否完成進度要求，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋； ☆甲方現(xiàn)場工程師應該針對施工進度做出獎懲制度：完成則獎，延后就罰； ☆甲方現(xiàn)場工程總監(jiān)還應該針對監(jiān)理公司制定獎懲制度：認真履行職責的則獎，若我方發(fā)現(xiàn)問題而監(jiān)理方臵若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅決處罰或更換監(jiān)理公司 。前面提到的給排水和暖通專業(yè)，較多都是水 暖一肩挑； 八、具體的操作： ★施工總體計劃的制定： 15 ☆土建， 4 萬平方建筑面積的施工期一般為 1215 個月； ☆封頂后，按先后順序，開始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強電、弱電、外立面施工，前面幾項可以部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后才是內(nèi)裝，內(nèi)裝一般為 10個月左右； ★土建施工隊伍的選擇： ☆資格預審 —— 具備甲級資質(zhì)，修建過酒店類建筑等等，當然，這些都是可以掛靠的，最關鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟實力，若自己公司一點現(xiàn)金都沒有，純粹靠甲方按進度撥款，那將會嚴重影響施工進度的； ☆甲方在與乙方（土建 施工承包單位）簽訂合同時，一定要注明：甲方在向乙方撥付施工進度款的同時，在乙方所聘用的建筑工人工資支付問題上，乙方必須按與建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方式執(zhí)行，甲方有責任進行監(jiān)督，否則甲方有權利暫時中止向乙方劃撥施工進度款。 七、籌備酒店主要負責人的定位及入場； 籌建總經(jīng)理（籌建部負責人）： ①懂酒店土建、 設備安裝、裝修工程施工組織、流程，各專業(yè)對口環(huán)節(jié)； ②做過酒店工程維修管理，懂酒店幾大硬件設備系統(tǒng)的基本配臵、選型及市場狀況（中央空調(diào)、電梯、鍋爐、給排水、中水、強電、弱電、配發(fā)電、消防控制等系統(tǒng)）； ③做過酒店全面的經(jīng)營管理，知曉餐飲、娛樂、客房、會議等經(jīng)營管理細節(jié)，明白酒店經(jīng)營管理者的需求，明白客戶的各種消費需求，只有這樣才能做出真正符合酒店及客人需求的好設計； ④懂酒店的人力資源管理及財務管理，能很好地控制人力成本、酒店經(jīng)營成本（餐飲原料、工程維修材料、能耗、財務費用、其他辦公費用等等）； ⑤精通酒店 星級評定標準； ⑥懂酒店基本設計，酒店整體平面功能布局，能夠和建筑設計院及裝飾設計公司進行溝通，審定各建筑及裝飾設計圖紙； 13 ⑦能夠制作酒店投資概算、酒店經(jīng)營預算、酒店投資回報分析； ⑧能夠制作酒店籌建施工總體規(guī)劃、施工進度計劃、各專業(yè)工種施工進場時間，各專業(yè)間的交叉配合、協(xié)調(diào)，現(xiàn)場工程問題的處理辦法，施工變更處理，施工成本控制等等； 酒店工程總監(jiān)（經(jīng)理）； 最關鍵的是工程總監(jiān)了，工程總監(jiān)一般是在酒店從工程部經(jīng)理做上來的，對于酒店的幾大硬件設備非常清楚，強項應該是設備的選型、維修、保養(yǎng)、運行成本控制方面， 但對于酒店各功能區(qū)的布局設計等具體細節(jié)，如廚房配合餐飲接待量需要多大面積、廚房與餐廳流線怎么考慮合適、用電負荷多大、水龍頭要布臵到哪些位臵、炒灶需要多少口才夠，配合著會議接待規(guī)模，其餐飲大廳需要多大面積、餐飲包房需要多少合適，前廳大堂商務中心、商場、營銷辦公室， KTV及桑拿吧臺、工作間、技師房等放臵在哪里最合適、各考慮設計多少間等等具體細節(jié)，就還得征求其他餐飲總監(jiān)、房務總監(jiān)、娛樂總監(jiān)的意見了。酒店初步考慮總員工數(shù)約為 180 人左右，男女比例約各占 50%。設臵適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉庫等用房，并附設員工服裝間。 具體使用功能已包括在各項經(jīng)營內(nèi)容中，但在交通組織、位臵布局等方面，應考慮具有較佳的私密性、獨立性和安全性的要求，例如會見室與豪華餐飲包廂二者之間應盡可能臨近；大會議廳及多功能廳則應盡可能設貴賓休息室及單獨通道；套房不宜設在同一樓層；如有可能在前廳區(qū)或行政辦公區(qū)設政府接待辦公室。在適當區(qū)域設臵獨立的精品商店和美容美發(fā)中心及足浴按摩中心。與餐廳配套的廚房部分，面積適當，布局合理，傳菜線路不與主要公共區(qū)域相交叉。為適應中型會議、政府接待、地方廠商經(jīng)濟活動及當?shù)鼗閼c活動和其他各種中高檔散客宴請等需要，建議適當擴大餐飲經(jīng)營范圍和內(nèi)容。建議設臵專用大型會議廳一間，面積 200 平方米左右，小型會議室兩間，面積約 80平方米左右。建筑造型可采用有傳統(tǒng)建筑符號的現(xiàn)代建筑造型。 總體布局 酒店總體布局擬呈園林式布臵，與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)。 擁有規(guī)模合理、 配臵符合較高專業(yè)化程度的公共及健康娛樂設施，其中多功能廳面積不小于 400 平方米 擁有較為完善的員工及后勤服務設施。 擁有性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備。 70%標準客房每間凈面積不小于 25 平方米（不含小過道及衛(wèi)生間），擁有獨立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于 6 平方米）、衣櫥等。 酒店設計應充分考慮環(huán)境因素，要與環(huán)境優(yōu)勢相結(jié)合，建筑物要有自己的個性和特色。避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個性。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設計等按照現(xiàn)行國家四星級飯店標準設計建造；酒店的裝修以及其他設備設施、用具、陳設等可考慮市場的實際需要和投資狀況 ，既能滿足初步的經(jīng)營目標，樹立良好的形象。總之，該項目是一項能較快占領市場，獲取良好回 報的較佳的投資行為。而長順縣高星級酒店建成后，將起到轟動效應，生意將十分火爆。 旅游接待及收入狀況 目前，長順縣主要接待有檔次的酒店不足 10 家，接待床位不足 1000 個，更無一家上高酒店，但是據(jù)統(tǒng)計，我縣酒店入住率達 80%以上。 （三）旅游資源現(xiàn)狀 旅游資源 長順縣旅游資源眾多、氣候良好、山水風光奇秀、人文古跡眾多，民族文化古樸神秘，有集山明、水秀、花艷、林茂、洞幽為一體的國家級水利風景區(qū)、省級風景名勝區(qū)杜鵑湖；貴州四大佛教名山 —— 白云山；還有青龍山、潮井、夜郎侯墓、萬畝茶園與草場等等。近年，縣政府 2 明確提出及實施了提高行政辦事效率，改善服務環(huán)境，簡化審批手續(xù)，下放審批權限，減少收費項目，各級辦事機構(gòu)實行行政公示制和服務承諾制，減少審批環(huán)節(jié)，方便客商投資，強化社會信用等一系列配套政策，有力地改進了投資環(huán)境，建立了良好的投資政策導向。 要爭取取得四星級酒店資格。 要高標準實現(xiàn)“省公司接待和會議服務定點酒店”的功能作用，確保取得“省 2021— 2021 年黨政機關出差和會議定點酒店”和 “ 十二運指定接待賓館 (飯店 )” 資格。 三、市場狀況和前景分析 二、現(xiàn)階段市場概況及投資環(huán)境分析 （一）社會政策環(huán)境 長 順縣縣委、縣人民政府緊緊抓住發(fā)展這個主題和新階段扶貧開發(fā)、西部大開發(fā)的大好機遇，認真落實中央宏觀調(diào)控的政策措施，深化縣情認識，理清發(fā)展思路。全縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，第三產(chǎn)業(yè)所占比重明顯增加，全縣人民生活水平得到全面提高。長順縣離貴陽龍洞堡國際機場 90 公里，近年來，利用其輻射功能，招來了 3 全國各地大中小城市及國內(nèi)外游客的青睞。 （四）消費市場分析及市場定位 長順縣是一個很有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，但是目前廣大市民對生活、娛樂的向往和要求日益提高，特別是在生活中辦喜事、大事，如生子、參軍、上大學、生日、喬遷新居、老人做壽等都習慣以聚眾宴請的方式來祝賀，且比較舍得花線，也有攀比心里。 4 三、綜合評價 在長順縣投資建設高星級酒店有幾個方面的有利因素：一是近年來長順經(jīng)濟發(fā)展速度明顯加快，招商引資政策優(yōu)惠，城鎮(zhèn)化水平日益提高，旅游資源十分豐富，存在著良好的投資基礎條件；二是目前長順缺乏上星級的酒店，存在著投資建設的市場契機；三是縣委、縣政府及相關部門非常重視這一項目的建設。 酒店設計應體現(xiàn)出較強的對市場需求環(huán)境的適應性、可變性和前瞻性。體現(xiàn)設計是靈魂，建材為設計服務的投資理念。建筑總規(guī)?？刂圃?18000 平方米左右。 （二） 酒店建設標準 酒店的建設按國家標準實施，為四星級酒店。 擁有智能化管理系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)、 6 公共音響圖文系統(tǒng)、現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施。 擁有規(guī)模合理、功能齊全、設備設施優(yōu)良的會議及商務中心設施，其中大會議廳面積不小于 200 平方米。實現(xiàn)功能劃分合理、經(jīng)濟適用、安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、使用管理方便及滿足現(xiàn)代生活水準需要的最佳效果。 建筑設計 建造“園林式”酒店的要求，結(jié)合所在地理環(huán)境的特點，酒店主樓建筑層數(shù)以十九層為主。 （ 2）綜合性會議等公共活動功能。 （ 3）全方位餐飲經(jīng)營功能?？Х葟d（兼早餐自助餐） 100 平方米左右，大堂吧約 100 平方米左