【正文】 萬平方米，建筑面積 35 萬平方米，擁有商賈 5200 多戶，經(jīng)營商品 40 余大類 6 萬多種的大型綜合批發(fā)交易市場。２０萬平方米超大規(guī)模，單層面積３萬平方米，薈萃全國各大流派中高檔服裝品牌，匯聚國內(nèi)外一、二級服裝批發(fā)業(yè)戶精英。批發(fā)市場西邊設(shè)置客運站，非常方便中小批發(fā)商，有利于輻射周邊縣城。 小商品批發(fā)市場商品結(jié)構(gòu)分析：服裝用品，家居用 品等較多。 一區(qū)、二區(qū)一樓成立了名優(yōu)皮具市場，吸引了夢特嬌、金利 來、花花公子、華倫天奴、美國 都彭等四十多個品牌的代理商、經(jīng)銷商入駐經(jīng)營，從而形成山東省最大的皮具市場。 商品 種類以小商品、皮具、服裝、針織、鞋帽為主，還有各種電器、五金、化妝品、床上用品、首飾、領(lǐng)帶、毛線、鐘表、絹花、陶瓷和通信器材等十六大類，一萬多個品種。其經(jīng)營品種基本與佳樂家一致 ,只是個別品種規(guī)模不如佳樂家 . 32 經(jīng)營狀況估算 面積 20210 樓層 地上 2 層 定位 標(biāo)準超市 +中低檔百貨 日均人流 閑天： 2021 左右 周末： 30005000 人左右 節(jié)假日： 6000— 10000 提兜率 50% 客單價 30— 80 日營業(yè)額： 2530 萬左右 年營業(yè)額： 1 億 1 千萬左右 第四部分 濰坊批發(fā)市場 一、濰坊小商品批發(fā)城 圖 24 小商品批發(fā)市場 33 濰坊小商品城始建于 1993 年， 董事長、總經(jīng)理李孝昌。 中百佳樂家經(jīng)營模式基本復(fù)制于法國的家樂福，賣場主要特點是面積大、商品多、動線合理、主通道、副通道 寬敞、商品陳列規(guī)范、購物環(huán)境舒適、宣傳推廣力度大、促銷策劃到位，加之經(jīng)營時間長，故生意相當(dāng)火暴。 圖 12 陽光百貨中庭 第三部分 濰坊超市 一、中百佳樂家 圖 13 中百佳樂 家 圖 14 佳樂家一樓食品 26 圖 15 中百佳樂家二樓電器、服裝 中百佳樂家超市位于新華路，共三層，一、二樓為賣場， 1 樓為停車場。構(gòu)建了以利群商廈為旗艦店，地級購物廣場為中心店，縣級購物廣場為中堅，中型超市、便利店為補充的大型商業(yè)企業(yè)集團。 5 商場經(jīng)營模式及特色 綜合型購物商城，柜臺式經(jīng)營， 6 現(xiàn)場包裝 現(xiàn)代風(fēng)格、時尚 7 商場業(yè) 態(tài) 綜合型商城 23 形式 8 停車場車位數(shù) 地下一層停車場 9 商場整體形象 中高檔定位 10 商場租售比狀況 每層銷售單價 每層租賃單價 價 格 面 積 銷售均價：不售 3 萬平方米左右 11 商場的服務(wù) 體系狀況 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營 12 商場內(nèi)設(shè)超市（規(guī)模、經(jīng)營方式） 無超市 13 商場的輻射半徑及人數(shù) 市中心區(qū)、 100 萬 14 商場的經(jīng)營時段及客流高峰 上午 8： 00，下午 21： 00 每天的下午至晚上，周末 15 服務(wù)員的形象、服務(wù)體系情況 服裝整潔、服務(wù)熱情、統(tǒng)一管理 24 16 顧客 對商場經(jīng)營的滿意度 商場經(jīng)營種類繁多，滿意度較高 17 主力消費群 的構(gòu)成 高收入人群 進入 21世紀，商業(yè)的競爭已經(jīng)不僅是商家之間的競爭，而是商圈之間的競爭。 圖 10 壽光百貨大樓世紀廣場 濟 南 萬達購物廣場 序 號 調(diào)查內(nèi)容 調(diào)查情況統(tǒng)計 1 商場名稱 萬達購物廣場 2 地理位置 泉城路 30 號 3 認知度 商場位于市中心區(qū)，休閑 購物于一體，給客戶提供方便的購物場所 4 經(jīng)營面積及規(guī)模 總建筑面積 5 萬平米。廣州特價王褲業(yè)廣場，佳成褲業(yè)，萊斯佩斯，香港 怪怪，貝思， SES 臺灣方尼諾，基特，米奴，佳褲業(yè)，海思，中軒褲業(yè)，名流，秋水伊人，瑞麗時裝，圣雪，名衣?lián)P，搜酷。有立體停車場；豪華商務(wù)酒店等配套設(shè)施?，攤悺偎紙D、卡丹王、莉奈爾、皮爾卡丹、都雷、沙馳、金利來、夢特嬌、花花公子、卡帝樂鱷魚、鱷 魚恤、森達、好人緣、啄木鳥、袋鼠、老人頭、康奈、奧康、老爺車、 箱包 :GALADAY、金利來、夢特嬌、圣大保羅、皇冠、依莉莎、西村名物、阿迪達斯 2F 都市麗人館 女正裝： 寶姿、朗姿、馬天奴、麗萊、瑪絲菲爾、哥弟、溫莎蒂、聲雨竹、慕托莉、古谷惠、杰西、 e+、敦奴、 I、木真了、璞玉、撒爾曼爾、玫爾美、永安 少淑裝 :ESPRIT、 G202 U艾格、掂、播、偉倫、安瑞井、 KAKO、 TOMO、拉夏貝爾、衣典、依格 飾品： 卡蓮芳、晶瑩星、雅諾信、麥克迪納、卡倫貝帝 皇家十字繡、制衣、我拍麗得、美容美發(fā)美 體、美甲 16 3F 運動紳士館男正裝 :都彭 、寶姿、卓凡尼＆ 8226。 圖 9 世紀泰華購物廣場外觀與內(nèi)部中庭 購物廣場堅持“高檔為主，中檔為輔”的經(jīng)營定位，融聚了“歐珀萊、歐萊雅、周大福、六福、寶姿、 ESPRIT、 G202都彭、卓凡尼 .華倫天奴”等眾多國內(nèi)外知名品牌，并擁有 87 個在濰坊市場上的獨享品牌，增設(shè)了電子游藝、數(shù)碼影院、泰華書城等文化娛樂功能，通過不同業(yè)務(wù)單元，滿足顧客高品質(zhì)、高品位和多元化的消費需求。 友誼新世紀購物廣場裝修華麗，配套設(shè)施齊備，經(jīng)營效果卻讓人扼腕嘆息。 理位置較好。 3F 都會紳士館 10 主要經(jīng)營男士正裝、休閑裝、襯衫領(lǐng)帶、西褲、飾品、沙宜美發(fā)名店、流行密碼商務(wù)吧、中百美食林、中百影城、歡樂天地電玩城、貝樂園、大禾迴轉(zhuǎn)壽司 4F 運動童品 館 主要經(jīng)營名店運動城、兒童用品、針紡織品、家居床品、羽絨制品、健身俱樂部。 客單價 30100 日營業(yè)額 150000202100 年營業(yè)額 6500 萬左右 三、努力做強做大的 中百大廈 圖 5 中百大廈 中百大廈百貨 是中百集團的五大骨干企業(yè)之一。設(shè)有 500 ㎡作羽絨、滑雪等冬季服裝銷售如圣月克、皮爾卡丹、華倫天奴、老爺車、老人頭、佩霞、九牧王、羅蒙、雪斯萊、花花公子、七彩等。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 8 一樓 主要經(jīng)營化妝品、金銀珠寶和超市；化妝品蝶妝、玉蘭油、清妃、可伶可俐、艾雪等；金銀珠寶（ 愛茉莉 、賽鳳達、老風(fēng)）；超市約 1000 ㎡左右。整個物業(yè)設(shè)計外循環(huán)不通，對人流吸引不力；內(nèi)連廊不暢，對留住人流不利。為了做好葵花百和人民廣場的經(jīng)營定位，我們除花了很多時間走訪臨街商鋪外，還對部分重點商業(yè)進行了針對性的調(diào)查了解。 集市貿(mào)易平穩(wěn)增長，全年城鄉(xiāng)商品交易市場發(fā)展到 1195 處 ,其中消費品市場 1084處 ,生產(chǎn)資料市場 111 處 .全年商品交易市場成交額 億元。人均 GDP 為 10570元，比上年增長 ％。濰坊的千里民俗旅游線也以獨特濃郁的民俗特色吸引著大批國內(nèi)外游人。他們在此留下了 許多美妙的詩詞： 行盡青山是濰縣，過完濰縣是青山；宰官枉負詩情性，不得林巒指顧間。新中國成立以來。全市已形成糧食、 棉花、油料、煙草、蠶繭、果品、水產(chǎn)品、蔬菜、食用菌、花卉、生、肉雞等 16 個具有一定商品優(yōu)勢和市場潛力的支術(shù)產(chǎn)業(yè)種得點產(chǎn)品，建成各類龍頭企業(yè) 1200 多家，建成了壽光蔬菜、諸城肉雞、安丘蜜桃、青州食用菌、昌樂西瓜和肉雞等一大批名優(yōu)特稀農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。 濰坊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，被批準成為山東省光電子產(chǎn)業(yè)基地、制造業(yè)信息化示范市、農(nóng)村信息化示范市，擁有國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 1 處、省級開發(fā)區(qū) 13 處。全部開通了程控電話和國內(nèi)處直撥電話，電話交換機總?cè)萘窟_到 101 萬。 四、濰坊經(jīng)濟建設(shè) 濰坊通過建設(shè) 半島商貿(mào)城 ，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。全年完成公路客運量 3689 萬人次，旅客周轉(zhuǎn)量 億 /人公里；貨運量 6556 萬噸，貨物周轉(zhuǎn)量 億噸公里；鐵路客運量 萬人次，貨運量 1825 萬噸；水上貨運量 38 萬噸；濰坊港完成吞吐量 237 萬噸；航空客運量25236 人?？偯娣e15859 平方公里，總?cè)丝? 萬。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照。26′，東經(jīng) 118176。41′至 37176。南依沂山，北瀕渤海 ,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟鐵路橫貫市境東西。 圖 2 濰坊核心商業(yè)區(qū) 3 二、濰坊行政區(qū)劃 濰坊市 轄四區(qū)（濰城、寒亭、坊子、奎文）、六市（青 州、諸城、壽光、安丘、高密、昌邑）、兩縣（臨朐、昌樂）， 257 個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道辦事處， 9510 個行政村。全市營業(yè)性機動車輛達到 萬部，其中客車 6633部 (含出租車 3044 部 )，貨車 21199 部。 濰坊地理及 便利的交通條件，非常適合發(fā)展批發(fā)與物流產(chǎn)業(yè)。公路通車里程達到 14 萬公里。濰坊是在全國較早實施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營 的地區(qū)之一，也是山東省農(nóng)副產(chǎn)品加工出口基地，已形成蔬菜、花卉、生豬、肉雞、果品、水產(chǎn)品等具有商品優(yōu)勢和市場競爭力的支柱產(chǎn)業(yè)和重點農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，肉雞出口量占全國的四分之一。 五、濰坊農(nóng)業(yè) 濰坊是一個農(nóng)業(yè)大市，是山東省農(nóng)副產(chǎn)品集中產(chǎn)區(qū)之一。濰坊是歷史上著名的手工業(yè)城市，清乾隆年間便有 南蘇州、北濰縣 之稱，明清時代曾以 二百支紅爐、三千銅鐵匠、九千繡花女、十萬織布機 聞名遐邇。濰坊藉人在國內(nèi)馳名的有：公孫弘、徐干、韓熙哉、翟院深、郭乾暉、李雄等；曾在濰坊作官、對濰坊文化影響較深的有文學(xué)家蘇軾、范仲淹、李清照、鄭板橋及漢代文學(xué)家、北海太守孔融等。 濰坊的工藝文化也非常精湛，如楊家埠木版年畫、紅木嵌銀漆器、傳拓、撲灰年畫、剪紙、泥塑等也久負盛名。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，其中工業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。餐飲業(yè)零售額 億元 ,增長 %）。 第二部分 濰坊百貨 濰坊現(xiàn)有各類工商企業(yè) 15 萬家，從業(yè)人員 55 萬多人。二是建筑功能存在重大缺陷，設(shè)計人員完全不懂商業(yè)，沒有主體商場的設(shè)計概念。該公司 現(xiàn)有員工 1200多人，下設(shè)百貨大樓和萬家福超市兩處經(jīng)營場所，集購物、酒店、賓館、娛樂 等 多元化經(jīng)營于一體，建筑面積 5 萬平方米，經(jīng)營品種 5 萬余種，是 濰坊 規(guī)模 較大 的現(xiàn)代化流通骨干企業(yè)。 三樓 經(jīng)營服裝為主，有女裝、男裝、童裝、休閑裝。 商場經(jīng)營狀況評估 面積 50000 優(yōu)勢 存在問題 樓層 地下 1 層，地上 4層 傳統(tǒng)老百貨，有多年的供應(yīng)商渠道； 走低價競爭陳列雜亂； 通透性不好； 促銷手法老土 ； 商品陳列單調(diào)； 商場無中庭、外立面設(shè)計差，沒有商業(yè)氛圍； 燈光、地面配色業(yè)態(tài) 超市 +百貨 定位 中低檔 日均人流 60008000 9 提兜率 28% 路線； 地理位置較好 差； 策劃宣傳推廣差； 營業(yè)人員缺乏系統(tǒng)深入的培訓(xùn)； 導(dǎo)示系統(tǒng)不完善。 2F 都市麗人館 主要經(jīng)營精品女裝、少女裝、淑女裝、休閑裝、基礎(chǔ)內(nèi)衣、女士飾品、柔婷中百名店。 商場經(jīng)營狀況分析 中百百貨大樓 優(yōu)勢 存在問題 面積 38000 有集團化、連鎖經(jīng)營優(yōu)勢； 資金實力雄厚； 濰坊居民有走熟不走生的觀念。經(jīng)營范圍涵蓋百貨、服裝、鞋帽、文化、體育用品、家居用品、家用電器等十大品類，并增設(shè)科技信息館、文化藝術(shù)館、茶館、咖啡館、花卉寵物館、健身俱樂部、射擊場、地方小吃、西式快餐、兒童娛樂城、電子游戲廳、舞蹈室、閱覽室、動畫城、電影院等服務(wù)項目。 14 圖 8 世紀泰華購物廣場 世紀泰華購物廣場建筑面積 萬多平方米，是集購物、觀光、休閑、餐飲、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合性購物中心。贏得了廣大消費者的青睞和社會各界的好評 經(jīng)營業(yè)態(tài) 15 1F 融客超市 經(jīng)營品類：生鮮、熟食、糧油、煙酒、飲料、休閑食品、保健品、洗化用品、日用品、藥店 1F 泰華名品館 化妝品 ：歐珀萊、歐萊雅、玉蘭油、羽西、娥佩蘭、雅芳、清妃、高絲、美伊娜多、蝶妝、愛茉莉、鄭明明、紀梵希、 CD、 SKII、蘭蔻、雅詩蘭黛、美寶蓮、紅地球、露華濃、寶麗姿 名表 ：歐米茄、雷達、天梭、梅花、英納格、依波路、西馬、尼維達、卡西歐、西鐵城、精工 珠寶 ：香港周大福、六福、鑫意、曼杰嵐 皮鞋 ：百麗、哈森、 FED、 千百度、康莉、天美意、接吻貓、法拉莉、卡佛兒、 CHCH、海倫＆ 8226。 工藝品 ：波希米亞工藝品、玉器、錫器、銀器、鈞瓷、進口玻璃制品、現(xiàn)代工藝品、紅木制品、內(nèi)畫、銅版畫、牛皮畫 17 小家電 ：手機、 PDA、照材、攝材、復(fù)讀機、傳真機、電話、隨身聽、生活家電、 兒童用品 ：童裝、童鞋、玩具、童車 世紀泰華環(huán)球影城： 設(shè)有 A、 B、 C 三個豪華影廳 6F 天街美食林 ：美味、生活、動感 各種風(fēng)味小吃 ：高麗村、源上海、美林燒烤、好和事燒烤、江南風(fēng)味、川粵香、大連美食、江 南米鄉(xiāng)、云吞面館、品味屋、靜雅果汁、五味蒸餃、臨朐全羊、賽美味比薩 各種風(fēng)味餐廳 ：悅羊樓、風(fēng)味廳、道聽圖說、濰縣府、過橋米線 娛樂城： 鈴木八小時、推幣機、娃娃機