【正文】 設計，舒適的人文環(huán)境。貼身的秘書服務基本滿足了有需求業(yè)主的商務、業(yè)務、辦公需要，使這些業(yè)主能夠在家掌握外部的一切風云變化，同時又不影響自己和家人的生活。 私人秘書服務 無論是叱咤商場的成功商人，還是位高權(quán)重的政府官員，以及在家辦公的 SOHOME 一族，誰也不會把秘書領(lǐng)回家，誰也不能把龐大的辦公室?guī)Щ丶?，家永遠是休息的恬靜港灣。 家政管理服務 做為海德國際社區(qū)的業(yè)主，大多是城市精英和成功人士，有很多時候他們疏于家庭事務的管理，但他們對自己的生活質(zhì)量又要求很高，近乎苛求。 （五）、專項資金管理及使用 專項維修資金的管理，我公司將嚴格按照建設部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，但鑒于黑龍江省暫未執(zhí)行該規(guī)定，如開發(fā)商和業(yè)主對此有相關(guān)約定，我公司將 按照約定執(zhí)行。 （四）、物業(yè)管理費、代收、代繳費用收繳方式與方法 物業(yè)管理費及代收代繳的各項費用采取業(yè)主牡丹卡委托收繳為主，行政員上門收繳為輔的收費方式。 第三十四條、營業(yè)利潤，是指主營業(yè)務收入減去主營業(yè)務成本和主營業(yè)務稅金及附加 ，加上其他業(yè)務利潤，減去營業(yè)費用，管理費用，財務費用后的余額。 第三十條、報銷憑證分類粘貼整齊，填寫好報銷單，經(jīng)當事人簽字，證明人驗收，負責人簽字，財務部審核后，方可報銷。 第二十八條、公司各項費用支出，實行計劃、審批管理。 第二十四條、低值易耗品核算方法，應填制低值易耗品攤銷耗用明細表，經(jīng)主管領(lǐng)導批準后，才能核銷。 第二十一條、公司應按月提取折舊，當月增加的固定資產(chǎn)，當月不提折舊，從下月起計提折舊，當月減少的固定資產(chǎn)，當月照提折舊，從下月起不提折舊。 第四章 固定資產(chǎn)折舊 第十九條、公司應根據(jù) 固定資產(chǎn)的性質(zhì)和消耗方式，合理地確定固定資產(chǎn)的預計使用年限和預計凈值，并根據(jù)科學發(fā)展環(huán)境及其他因素，選擇合理的固定資產(chǎn)折舊方法，按照管理權(quán)限，經(jīng)公司董事會批準，作為計提折舊的依據(jù)。 第十六條、接受捐贈的固定資產(chǎn)，應由捐贈方提供有關(guān) 憑據(jù)。固定資產(chǎn)取得時的成本應根據(jù)具體情況分別確定。不具備以上條件的列為低值易耗品。 第九條、現(xiàn)金的賬面余額必須與庫存數(shù)相符。 第六條、會計核算方法前后各期應保持一致，不得隨意變更。 第二章 核算原則 第三條、公司填制會計賃證、登記會計薄、管理會計檔案等要求，按照《中華人民共和國會計法》《會計基礎工作規(guī)范》和《會計檔案管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。 公用設施專用基金、住宅維修基金的管理、使用和公開公布辦法將嚴格按照《哈爾濱市物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。 物業(yè)公司半年賬目于每年 7 月 20 日、年度賬目于次年 1 月20 日在物業(yè)公司各管理處的宣傳板上向全體業(yè)主公布。 智能化系統(tǒng)主要指：樓宇對講系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運行維護系統(tǒng)等。 （ 5）除管理處空房看管負責人外，其他人進入空置房屋時必須由各管理處派專人陪同，以防止空置房屋內(nèi)的設備設施丟失損壞。對室內(nèi)的設施設備進行檢查時，如發(fā)現(xiàn)異常問題應及時通知維修部門進行維修。 （ 2）空置房屋的鑰匙不得隨意外借，如因外借發(fā)生問題保管人負全部責任。 在冬季供暖期開始前和供暖結(jié)束后，我公司都將嚴格按照程序?qū)辗康墓┡O施進行集中檢查，重點巡查，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。 負責及時清運裝修垃圾，垃圾集中堆放時間不超過 24 小時。 十三、社區(qū)業(yè)主日常的裝修管理（非集中進戶） 制定健全的裝修管理服務制 度（詳細見管理制度匯編） 業(yè)主申請裝修時，管理員負責查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，同時告知業(yè)主裝修注意事項。 十二、社區(qū)的供電及照明系統(tǒng)管理 由工程部負責維護 派專職人員定期巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時維修并上報安全管理部；維修后的閘具、線路應完好無損，使用良好。 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，保證在 30 分鐘內(nèi)搶修完畢，其他維修于 23 點至次日 5 點內(nèi)完工，由安全管理部制定緊急情況處理預案。 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止非工作人員進入高壓水泵機房內(nèi)，接近高位水箱。 保證供水安全，每半年進行一次水質(zhì)化驗，確保水質(zhì)合格。 十、高壓供水及給排水系統(tǒng)的管理 由工程部負責養(yǎng)護運行和維修。 司機離開車輛時，必須鎖好車門、車窗，重要文件、貴重物品，請勿放在車內(nèi)，管理員不負責保管，如造成損失，車主自負。指定專門停車場對于小區(qū)內(nèi)亂停亂放容易引起丟車的車輛一律采取鎖車措施。為確保三車不發(fā)生丟失案件，我們將對三車分別采用不同的管理措施： 自行車 —— 建議開發(fā)商采用地鎖式自行車保險停放架，徹底消滅撬鎖盜車的案件發(fā)生。 如發(fā)生火災，及時報警，協(xié)助消防人 員疏散、救助人員等工作。 八、社區(qū)的消防管理 海德國際社區(qū)的公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理有工程部及安全管理部負責實施。在正常條件下無明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉，被啃咬的葉片最嚴重的每株 10%以下，由蛀干害蟲的株數(shù)在 2%以下，介殼蟲危害較輕，樹木缺株在 4%以下，樹木基本無釘綁捆綁現(xiàn)象。 保證海德國際社區(qū)內(nèi)植物配置基本合理，喬灌花草齊全。 （ 5）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的維修與養(yǎng)護 保安消防監(jiān)控方面我們將結(jié)合實際正確使用設備，及時按規(guī)定保存運行資料積累建立歷史及動向趨勢記錄，及時檢修，定期保養(yǎng)，保證安全運行。常見維護要點：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龍頭閥門的維修，衛(wèi)生潔具的維修，水泵保養(yǎng)與維修，壓力表的校驗，潛水泵的檢查保養(yǎng)，換熱設備的運行與維修，生活水箱的清洗消毒。 五、公共部位及公共設備設施的日常維護和管理 對于社區(qū)的公共設施設備的維修養(yǎng)護，嚴格按照《物業(yè)管理條例》《 哈爾濱物業(yè)管理辦法 》中 的規(guī)定 內(nèi)容 ，定期進行維修養(yǎng)護，通過例行維護， 確保居住 社 區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護 ： 公共設施設備綜合維護管理 （ 1） 海德國際社區(qū) 內(nèi)共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修由工 程部進行管理和維護 ，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》； （ 2） 海德國際社區(qū)內(nèi)的 護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等 公共設施、設備正常使用 每周檢查一次 ；道路、甬路、步道、活動場地 每 周定期檢查以保證 達到平整，邊溝涵洞通暢； （ 3） 海德國際社區(qū)內(nèi)的 雨水、污水管道 每半月檢查一次，平時不定期抽查， 保持通暢， 每半年 清淘化糞池 一次 、雨水井，相關(guān)設施無破損； （ 4） 海德國際社區(qū)內(nèi)的外墻定期進行 清洗。 電子墻 —— 周界防越系統(tǒng) 這是一種技術(shù)上先進，經(jīng)濟上合理的綜合安全防范管理系統(tǒng)，可監(jiān)控諸如：建筑物、周邊入侵、火警、其他非法入侵等。用戶使用時先在報警系統(tǒng)的自動撥號機上設定指揮中心的報警電話號碼及用戶識別碼。 上述兩種方式的監(jiān)控如果將由設在信息處理指揮中心的 24 小時 循 環(huán)錄像系統(tǒng)記錄在硬盤錄像機上，以備查證。 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 分有線監(jiān)控和無線監(jiān)控兩部分。 四、安全管理 經(jīng)我公司對海德國際社區(qū)的現(xiàn)場考察及分析，根據(jù)其獨特的地理環(huán)境及特點，我們將制定相應的治安防范措施，以確保區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理而造成的刑事案件發(fā)案率、火災發(fā)案率、三車丟失率標準降至最低。 （三）業(yè)主進戶及裝修期間 的管理服務 在業(yè)主集中進戶期間，我公司承諾將從總公司抽調(diào)大批人手參與進戶工作，按照公司既定程序，保證進戶工作有序進行。 （ 4）對已接管驗收的區(qū)域，組織相關(guān)工作人員部分進入，以便盡快熟悉業(yè)主和社區(qū)情況，保證社區(qū)秩序穩(wěn)定，環(huán)境整潔。 當整個建設項目按設計要求全部建成，并通過有關(guān)部門驗收后，物業(yè)公司將組織水、電、土建等各項驗收小組與開發(fā)商、建筑商正式進行物業(yè)移交工作，移交結(jié)束后，盡快為業(yè)主辦理進戶手續(xù)。 二、 竣工驗收期間的管理服務 社區(qū)竣工驗收后，物業(yè)公司將配合開發(fā)商做好社區(qū)的各項工程驗收工作主要包括以下驗收： （一）分類驗收 各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)與建設單位以及物業(yè)公司按技術(shù)規(guī)范要求及時進行驗收，驗收以施工圖和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準。對于不利于今后物業(yè)管理的地方提出合理化建議，起到第二監(jiān)理的作用。 同時，通過培訓提高保潔員生態(tài)環(huán)保意識，垃圾分類處理，盡量使用環(huán)保產(chǎn)品進行保潔工作。針對投訴處理結(jié)果進行跟蹤回訪、了解、反饋業(yè)主信息，對管理和服務工作提出指導意見。每周一，公司全體員工在廣場集合，升國旗，對員工進行愛崗敬業(yè)，愛國愛家鄉(xiāng)的教育。在崗期間，保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨訓，每月三次小訓，一次大訓，以例行的比武與消防演練促進人員素質(zhì)不斷提高。 三、 海德國際社區(qū) 擬采用的管理方式 實行一體化管理 我公司對海德國際社區(qū)將提供專業(yè)化、人性化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務工作， 同時采用 ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14000 環(huán)境管理體系和 OHSMS18000 職業(yè)健康安全管理體系的一體化管理 ，細化治安秩序管理、綠化美化、清潔保潔、維修維護等工作，為開放商和入住社區(qū)的業(yè)主創(chuàng) 造一個安全、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，使海德國際社區(qū)成為東陽市的頂級社區(qū)，為浙江省畫出一道靚麗的風景線。經(jīng)過物業(yè)公司的長期管理，業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)也將不斷增值，最終形成銷售熱點和居住亮點，帶動整個區(qū)域的經(jīng)濟繁榮。隨著物業(yè)管理服務的深入，在解決就業(yè)、保護環(huán)境、創(chuàng)造經(jīng)濟效益等方面，為政府和社會做出貢獻。 二年內(nèi)創(chuàng)建“省級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號。 私人秘書服務 —— 重要事件提醒，商務、政務活動策劃接待，各種會議服務， 文件收發(fā)、處理，重要客戶、客人的聯(lián)絡接待，涉外活動、涉外商務的口譯、筆譯以及資料翻譯，電子商務，電腦醫(yī)生等。 日常便民服務 —— 為方便 業(yè)主 ，滿足 業(yè)主的 需要， 社區(qū)內(nèi)建 立 24 小時客戶 服務中心。 —— 春季的沿江踏青、郊游、龍舟比賽； —— 夏季的家庭健康運動會，社區(qū)運動會； —— 秋季的采摘游、中秋音樂會、重陽登高； —— 冬季的圣誕節(jié)狂歡舞會，元宵節(jié)賞燈猜迷。 —— 開設 社區(qū)票務中心 ，為業(yè)主提供航空、鐵路等票務預訂，送 票上門服務。 —— 小區(qū)燈飾及時檢修更換，維修率達 100%。 政設施管理 —— 按照社區(qū)的配套市政設施的設置，定期對市政公用設施進行日常管理和維護。 二、城市生活區(qū)域管理承諾 根據(jù)海德國際社區(qū)的建筑體量巨大，建筑類型多樣，配套設施完善，功能齊全等特點，按照單純的居住小區(qū)實施物業(yè)管理服務，已經(jīng)不能滿足整個社區(qū)從業(yè)主到發(fā)展商的服務需要。 （四）、社區(qū)綠化 —— 草坪美觀平整，高度 4— 6 厘米，覆土率達到 95%以上； —— 綠籬修剪整齊，無空缺，無病蟲害； —— 樹木生長茂盛，品種多樣，合理搭配；按照養(yǎng)護方案實施二次改造，確保后期成活率。 三年內(nèi)通過“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”評比，并獲得榮譽稱號。如在物業(yè)管理服務過程中，出現(xiàn)物業(yè)公司人為因素造成設備設施損壞時，將按照合同中的相關(guān)約定進行賠償修復。 第二節(jié) 投標總報價 一、 物業(yè)服務費報價 根據(jù)海德國際社區(qū)的具體特點。 海德國際社區(qū)作為綠色、健康主題的生態(tài)園林社區(qū)，突出了山、河、湖、園等自然環(huán)境在社區(qū)中的作用，公司在未來的物業(yè)管理服務中，也將把生態(tài)、綠色、環(huán)保、作為服務的主題，圍繞自然環(huán)境開展 系列文化活動，注重保護、維護自然環(huán)境和自然生態(tài)，實現(xiàn)發(fā)展商的設計規(guī)劃 初衷。 公司還將組織引進一些知名企業(yè)到社區(qū)置業(yè)經(jīng)商，為業(yè)主解決飲食、娛樂、休閑、文化、就醫(yī)等服務，更多關(guān)注業(yè)主細微的物業(yè)管理服務需求，使業(yè)主享受尊崇、尊貴的專屬服務，創(chuàng)造海德國際社區(qū)的社區(qū)文化氛圍，按照發(fā)展商生態(tài)園林社區(qū)，以及高尚祥和、尊榮顯貴、崇尚文化的智能社區(qū)定位，計劃、組織、開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。 根據(jù)業(yè)主生活、居住、工作、置業(yè)需求，把業(yè)主需要的服務提供給業(yè)主，滿足不同業(yè)主的不同需要，讓“人性化”專署的管家式物業(yè)管理服務涵蓋業(yè)主生活的各個層面。確保物業(yè)公司的每一名員工在服務和管理的任何一個細節(jié)，都能夠遵照國家的“條例”，地方的“法規(guī)”開展工作，大到道路、河流、房屋外觀，小到空調(diào)安裝、裝飾裝修都嚴格按照“條例”、“規(guī)定”實施規(guī)范化管理。 三、物業(yè)管理難點解決方法 實施規(guī)范化管理，使業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)保值、增值。 二、海德國際社區(qū)的管理難點 在海德國際社區(qū)的物業(yè)管理服務工作中，凸現(xiàn)出來的難點主要有以下方面： 整個社區(qū)體量巨大，建筑類型多樣，業(yè)主提出的物業(yè)管理服務標準和需求各有不同。 根據(jù)海德國際社區(qū)的發(fā)展趨勢，社區(qū)的購房業(yè)主，將大部分為事業(yè)有成的成功人士。 第一章 海德國際社區(qū)物業(yè)管理服務方案 第一節(jié) 海德國際社區(qū) 物業(yè)管理項目的管理特點分析 一、海德國際社區(qū)的特點 海德國際社區(qū) 建在浙江 省 義烏 與 東陽 兩大商業(yè)城市的交界處，位于 世紀大道旁、蓮花山上、東陽江畔。 海德國際社區(qū)，作為一個高品質(zhì)的多元化國際社區(qū)，在規(guī)劃設計及生活方式的營造上，表現(xiàn)出行業(yè)的領(lǐng)旗者 的超凡風范，將文化融于建筑之中，讓建筑與自然和諧融合，充分顯示出社區(qū)的多元化和包容性，更加適合不同居者的口味。海德國際社區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮的形象成為東陽市