【正文】 CBD是冷靜的灰色調(diào)，壓抑的格子間 越來(lái)越擁擠的城市交通，僵硬的辦公空間 無(wú)不成為現(xiàn)代多元經(jīng)濟(jì)擊向傳統(tǒng)的挑戰(zhàn) ECO商務(wù)時(shí)代 一場(chǎng)跨時(shí)代的變革，應(yīng)勢(shì)而來(lái),?,ECO ——重建生態(tài)商務(wù)新世界 在設(shè)計(jì)時(shí)摒棄了Office死板的平面化設(shè)計(jì)，更注重立體空間的組合，營(yíng)造了獨(dú)特的獨(dú)體辦公環(huán)境，最大可能發(fā)揮了企業(yè)的凝聚力和團(tuán)隊(duì)精神。,張朝陽(yáng)：搜狐總裁,喜歡走路、爬山、逛公園！,名言—— “人只活到80歲是可恥的，累死在 工作崗位上也是可恥的。,?,ECO ，是當(dāng)下，一個(gè)備受?chē)?guó)際主流品牌和意見(jiàn)領(lǐng)袖所崇尚的生活方式。 2.據(jù)估計(jì)，美國(guó)至少有40本雜志針對(duì)ECO市場(chǎng)。”,ECOLIVES,活態(tài)生活理念。,ECO：ECOLOGY(生態(tài)平衡)的縮寫(xiě)。,?,所謂5A級(jí)寫(xiě)字樓，就是在推廣中把品質(zhì)凸顯，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓。,5F會(huì)議中心,2223F空中連廊,?,5A，高配，生態(tài)科技,從產(chǎn)品分析中解讀到項(xiàng)目細(xì)節(jié)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)：,?,通和對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的基本理解： 綠色建筑、生態(tài)商務(wù)（三重商務(wù)庭院、綠色科技辦公） 硬件配置高端（立面、大堂、電梯、標(biāo)準(zhǔn)層層高、車(chē)位） 商務(wù)配套齊全（5F會(huì)議中心、2223F商務(wù)走廊） 首席地標(biāo)建筑綜合體（啟動(dòng)較早，區(qū)域引領(lǐng)者形象）,小結(jié)：,?,PART4,思路探尋,?,?,基于此，我們似乎發(fā)現(xiàn)了項(xiàng)目的價(jià)值金子塔：,政策大勢(shì)下的產(chǎn)品契機(jī),共享大東區(qū)高鐵站區(qū)域價(jià)值,5A品質(zhì) 同步局部超越,公園 生態(tài) 科技 LEED,市場(chǎng)共享,區(qū)域?qū)Ｏ?品質(zhì)同享,特色獨(dú)享,?,怎樣去整合以上優(yōu)勢(shì)價(jià)值點(diǎn)？,?,所謂領(lǐng)先市場(chǎng)，就是在對(duì)的時(shí)間，把握住了恰當(dāng)?shù)臋C(jī)遇。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)由五大系統(tǒng)組成：選址與建筑環(huán)境、節(jié)水、能源和大氣污染、材料和資源、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。,調(diào)研數(shù)據(jù)表明，鄭州主要中高端寫(xiě)字樓車(chē)位平均配置標(biāo)準(zhǔn)為172平米建筑面積：1個(gè)車(chē)位。,標(biāo)準(zhǔn)層層高達(dá)到4米及以上的寫(xiě)字樓項(xiàng)目很少。,綠地之窗,永和宇宙星,傳媒大廈,升龍站前廣場(chǎng),?,大堂——420平米的共享空間（挑高2F），280平米的挑高大堂，挑高2F、9.9米，高端寫(xiě)字樓配置標(biāo)準(zhǔn)。 沿線項(xiàng)目現(xiàn)狀： 除去升龍廣場(chǎng)、綠地之窗、綠地中央廣場(chǎng)三巨頭，區(qū)域項(xiàng)目均屬于小型商務(wù)（綜合體）項(xiàng)目。,中央景觀軸：指東西向橫貫站場(chǎng)樞紐與東部商貿(mào)中心的主軸線，車(chē)站樞紐建筑以這條軸線為中心對(duì)稱(chēng)布局。該區(qū)規(guī)劃以商務(wù)辦公、旅館服務(wù)業(yè)、居住為主要功能。,龐大的人流、物流、資金流在鄭州高鐵站的匯聚與中轉(zhuǎn)，蘊(yùn)含著巨大的商業(yè)（酒店/餐飲）價(jià)值，將推動(dòng)鄭州高鐵站核心地區(qū)形成大鄭東新區(qū)商業(yè)中心、酒店中心和商務(wù)副中心（鄭東新區(qū)CBD為高端商務(wù)中心）。今后，將以“鄭汴新區(qū)”為增長(zhǎng)極，把“大鄭東新區(qū)”作為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“一號(hào)工程”。 高鐵極大地拉近了大區(qū)及城市間的時(shí)間距離，將推動(dòng)鄭州深度融入全國(guó)主流經(jīng)濟(jì)圈； 在沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移的歷史關(guān)口，鄭州高鐵黃金站點(diǎn)的修建，將極大地提升鄭州承接全國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力，如企業(yè) 總部及沿海制造業(yè)轉(zhuǎn)移。,?,鄭州綜合交通樞紐地區(qū)重點(diǎn)線路建設(shè),區(qū)域建設(shè),高鐵建設(shè)： 石武高鐵是京廣高鐵中線工程， 其中河南段全長(zhǎng)546.2公里，設(shè)計(jì)時(shí)速350km，規(guī)劃運(yùn)輸能力單向8000萬(wàn)人/年，將于2012年建成使用； 徐蘭客運(yùn)專(zhuān)線 ，由鄭徐客運(yùn)專(zhuān)線（計(jì)劃2010年開(kāi)工，2014年建成 ）、鄭西客運(yùn)專(zhuān)線（已開(kāi)通運(yùn)行）、西寶客運(yùn)專(zhuān)線、寶蘭客運(yùn)專(zhuān)線組成，全長(zhǎng)約1400公里，連接西北和華東地區(qū)，全線時(shí)速350km。,城際鐵路建設(shè)邁出實(shí)質(zhì)性步伐： 鄭州至焦作城際鐵路設(shè)計(jì)范圍南起鄭州樞紐鄭州站、北至新月線焦作站，全長(zhǎng)77公里； 鄭州至開(kāi)封城際鐵路從鄭州東站引出，沿鄭開(kāi)大道進(jìn)入開(kāi)封境內(nèi)，全長(zhǎng)50.3公里，預(yù)計(jì)建成后，從鄭州至開(kāi)封只需19分鐘。,東風(fēng)路,?,鄭州綜合交通樞紐地區(qū)重點(diǎn)線路建設(shè),區(qū)域建設(shè),按照規(guī)劃，地鐵1號(hào)線和5號(hào)線將在鄭州客運(yùn)東站地下交會(huì)。計(jì)劃2012年6月建成，與鄭州火車(chē)東站同時(shí)投入使用。 鄭州客運(yùn)東站總建筑面積39.2萬(wàn)平米，項(xiàng)目投資75.0億元，總工期30個(gè)月，2012年將建成使用，屆時(shí)鄭西高鐵、石武高鐵、鄭州地鐵１號(hào)線、鄭州－機(jī)場(chǎng)城際鐵路、鄭州－開(kāi)封城際鐵路、鄭州－焦作城際鐵路以及后續(xù)建成的鄭徐高鐵等都將在這里交會(huì)，并與航空實(shí)現(xiàn)“零換乘”。,核心區(qū)規(guī)劃效果圖,站場(chǎng)區(qū)：包括鄭州客運(yùn)東站、鄭州公路客運(yùn)站等重要工程，2012年建成后，鄭西客專(zhuān)、京武客專(zhuān)、鄭州地鐵１號(hào)線/3號(hào)線、鄭州－機(jī)場(chǎng)城際鐵路、鄭州－開(kāi)封城際鐵路、鄭州－焦作城際鐵路以及后續(xù)修成的鄭徐客專(zhuān)等都將在這里交會(huì)，并與航空實(shí)現(xiàn)“零換乘”。,東口地區(qū)：用地面積為91.52公頃，其功能定位為外向的、面向區(qū)域的交通樞紐型商業(yè)中心。,商業(yè)物流區(qū)：在商都路、七里河附近分布有國(guó)家糧食儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)以及規(guī)劃布局的香江物流、暢通物流等企業(yè)，形成倉(cāng)儲(chǔ)物流片區(qū)。,樞紐核心區(qū)的南配套居住片區(qū)。,樞紐核心區(qū)：以鐵路、公路綜合性交通樞紐為核心，周邊配合商業(yè)、服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公、生活居住等功能的復(fù)合型客運(yùn)交通樞紐中心區(qū)。,商務(wù)辦公軸：沿金水東路的東西向次軸線。,?,鄭州綜合交通樞紐地區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一心、四軸、八區(qū)。,資料來(lái)源：關(guān)于鄭州綜合交通樞紐地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的公示（鄭東新區(qū)土地規(guī)劃局，2009年5月6日）。,前瞻性預(yù)判—— 預(yù)計(jì)2012年，隨著全國(guó)保障性住房的批量上市，對(duì)住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲限購(gòu)有望松動(dòng)甚至解除； 住宅限購(gòu)一旦解除，大量投資資金必將回流強(qiáng)勢(shì)反彈的住宅市場(chǎng)，進(jìn)而有效削減寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資需求。,3.7萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)4月份開(kāi)盤(pán)。,20萬(wàn)平米，拆遷尚未完成,12萬(wàn)平米，3月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)一萬(wàn),?,寫(xiě)字樓市場(chǎng)挑戰(zhàn)——20112012年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)將急劇放量，明顯加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和客戶分流。,主流商務(wù)區(qū)—— 在高鐵站板塊的驅(qū)動(dòng)下，鄭東新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將密集放量。,（CBD）領(lǐng)秀國(guó)際中心， 即將清盤(pán)，17000元/平米。,2004年2010年鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)圖,20082010年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交量直線上升，雖然2010年市場(chǎng)供應(yīng)大幅放量， 但整體依然供不應(yīng)求（2010年寫(xiě)字樓整體供需比為1：1.2 ）； 2010年寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交量同比增長(zhǎng)35%； 2010年寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交均價(jià)同比上漲62%，月度均價(jià)不斷突破萬(wàn)元大關(guān)。,Q :為什么在同一地區(qū)萬(wàn)科的項(xiàng)目總是比周邊項(xiàng)目高出1000到1500元？,?,全國(guó)地產(chǎn)一線領(lǐng)導(dǎo)品牌 中國(guó)地產(chǎn)品牌推廣的受益者 口碑、規(guī)模、研發(fā)、媒體整合能力、物管,?,1+1+1…的地產(chǎn)項(xiàng)目子品牌繁殖…,較少推廣成本，最大化的價(jià)值認(rèn)可,?,廣告和品牌的改變力,這就是——,短期：有形資產(chǎn)的利益回報(bào),長(zhǎng)期：無(wú)形資產(chǎn)的附加價(jià)值,品牌營(yíng)銷(xiāo),?,支撐加補(bǔ)充法則,產(chǎn)品價(jià)值,=,+,產(chǎn)品品質(zhì),廣告附加值,≤,產(chǎn)品品質(zhì),廣告附加值,30%,支撐,補(bǔ)充,房地產(chǎn)廣告屬于房地產(chǎn)戰(zhàn)略資源 創(chuàng)造叫好又叫座的品牌影響，使銷(xiāo)售行程價(jià)值最大化！,?,通和的目標(biāo)是：最大化提升廣告附加值,產(chǎn)品品質(zhì),廣告附加值,30%,?,上上集團(tuán)入主鄭東商業(yè)地產(chǎn)，品牌塑造 該如何承前啟后？,?,PART1,市場(chǎng)大勢(shì),?,寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)——價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)、銷(xiāo)售持續(xù)向好。,（未來(lái)路隴海路）升龍環(huán)球廣場(chǎng)， 目前均價(jià)12000元/平米。,?,寫(xiě)字樓市場(chǎng)挑戰(zhàn)——20112012年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)將急劇放量，明顯加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和客戶分流。,非主流商務(wù)區(qū)—— 在二七商圈改造的推動(dòng)下，以二七商圈為核心的中心城區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)也將大幅度放量。,3.2萬(wàn)平米，排號(hào)中，預(yù)計(jì)4月份開(kāi)盤(pán)。,其它潛在供應(yīng)：升龍城的雙子星5A寫(xiě)字樓……,?,寫(xiě)字樓市場(chǎng)挑戰(zhàn)——住宅限購(gòu)解除后（2012年），大量投資資金將回流住宅市場(chǎng)，將有效削減寫(xiě)字樓投資需求。 規(guī)劃范圍為由隴海鐵路、京珠高速輔道、熊耳河、東風(fēng)渠所圍合的區(qū)域，總規(guī)劃面積35.05平方公里。 交通便捷、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、土地利用合理、高效、有序的城市交通樞紐中心和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。,中央景觀軸：指東西向橫貫站場(chǎng)樞紐與東部商貿(mào)中心的主軸線，車(chē)站樞紐建筑以這條軸線為中心對(duì)稱(chēng)布局。,區(qū)域規(guī)劃,資料來(lái)源：關(guān)于鄭州綜合交通樞紐地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的公示（鄭東新區(qū)土地規(guī)劃局，2009年5月6日）。,樞紐核心區(qū)的東配套居住片區(qū)。,商業(yè)物流區(qū)：利用緊鄰京珠高速和連霍高速以及京珠高速圃田立交的便利交通優(yōu)勢(shì)，建設(shè)鄭州國(guó)家干線物流港，大力發(fā)展物流業(yè)。,規(guī)劃范圍：七里河南路、東風(fēng)東路、博學(xué)路和商鼎路合圍的區(qū)域，總面積2.67平方公里； 功能分區(qū)：在功能上分三個(gè)區(qū)，即站場(chǎng)區(qū)、東口地區(qū)和西口地區(qū)。該區(qū)規(guī)劃以商務(wù)辦公、旅館服務(wù)業(yè)、居住為主要功能。鄭州客運(yùn)東站在西側(cè)設(shè)京廣場(chǎng)，貫通京廣客運(yùn)專(zhuān)線；在東側(cè)設(shè)徐蘭場(chǎng)，貫通徐蘭客運(yùn)專(zhuān)線，兩場(chǎng)呈橫列布置，共設(shè)正線、到發(fā)