【正文】 119772 44727 24426 2510 7530 34687 5% 3200 119772 44727 24426 3336 10008 31383 15% 3200 119772 44727 24426 4162 12485 28080 成本變動(dòng) +15% 3200 119772 44727 28090 2020 6021 36699 +5% 3200 119772 44727 25647 2618 7853 34256 5% 3200 119772 44727 23205 3228 9685 31814 15% 3200 119772 44727 20762 3839 11517 29371 數(shù)據(jù)來(lái)源：自行計(jì)算得出 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 25 該表反映了價(jià)格變動(dòng)、投資變動(dòng)及成本變動(dòng)這三個(gè)因素對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。 = 萬(wàn)元 由于 NPV2＜ 0，所以 38%＜ IRR＜ 39% 應(yīng)用線性插值公式有： IRR= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=%第七章 可行性研究報(bào)告 24 第七章 可行性研究報(bào)告 敏感性分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般只進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，涉及區(qū)域開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目還應(yīng)進(jìn)行綜合分析。 [3] 稅前： 取 i1=38% NPV1=+（ ） /+178。+179。因此，作為能夠反映一定的經(jīng)濟(jì)性和風(fēng)險(xiǎn)性的投資回收期指標(biāo)，在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中具有重要地位和作用，作為一個(gè)主要指標(biāo)被廣泛采用。 靜態(tài)回收期 靜態(tài)投資回收期（ Pt）系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間，一般以年為單位。稅后利潤(rùn) == 萬(wàn)元。項(xiàng)目銷售稅金及附加費(fèi) 萬(wàn)元。 [1] 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售金額： 萬(wàn)元 擬定投資 萬(wàn)元 其它應(yīng)扣除項(xiàng)目為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 的 20%： 20%= 萬(wàn)元 應(yīng)扣除總額為 += 萬(wàn)元 增值額為 = 萬(wàn)元 增值率為 247。具體指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期所負(fù) 擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 項(xiàng)目指標(biāo) 本項(xiàng)目總用地 m2，總建筑面積 m2，其中地下建筑面積 8000 m2，建筑基底面積 m2。 第二年投入 +360= 萬(wàn)元，收入 萬(wàn)元，第一年結(jié)余 萬(wàn)元，項(xiàng)目結(jié)余 萬(wàn)元。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場(chǎng)所。 天 元吉第 住宅小區(qū) 主要戶型面積如表 41 所示： 表 41 戶型概況一覽 戶型種類 套內(nèi)面積（ m2） 公攤面積（ m2） 戶數(shù) 擬售價(jià)（元 / m2） A 168 3200 B 168 3200 C 168 3200 D 168 3200 數(shù)據(jù)來(lái)源：建施平面圖計(jì)算所得 其中 A 型為二室二廳二衛(wèi)， B、 D 兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)； C 型為三室兩廳兩衛(wèi)。 南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 15 第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 本部分是以前期對(duì)廣漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)需求為依據(jù)，綜合考慮 天元吉第住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。隨著項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)完成，項(xiàng) 目品牌將得到提升，項(xiàng)目二期在形象和利潤(rùn)方面都會(huì)有較大的提升空間。 表 34戶型配比定位 戶型 二室二廳一衛(wèi) 二室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi) 比例 25% 50% 25% 數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 價(jià)格定位 05001000150020202500300035002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 32廣漢市近五年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)（元 /㎡） 第三章 項(xiàng)目定位 14 從圖 32 可以看 出， 2020 年 廣漢 市 目前 的中高檔樓盤價(jià)位在 3500 元 / m2左右， 這一價(jià)位 得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專家看好 。 戶型定位 市場(chǎng)調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在 60140 m2，暢銷戶型集中在 70120 m2 區(qū)間，少于70 m2或大于 120 m2 就難銷一點(diǎn)，特別是市面上尾 盤大多集中在 130 m2以上，只有那鐵城是以 90 以下的小戶型設(shè)計(jì)的，市場(chǎng)反響較為不錯(cuò)。 產(chǎn)品定位 結(jié)構(gòu)定位 本項(xiàng)目的擬定方案中，全部為 14 層高層住宅，運(yùn)用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計(jì)。與項(xiàng)目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號(hào)住宅小區(qū)。 （ 3） 近期出臺(tái)的物業(yè)稅將會(huì)對(duì)投資者購(gòu)房產(chǎn)生一定的影響。 （ 4） 周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幫助作用。 （ 4） 周邊新建樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 （ 6） 小區(qū)容積率僅為 ，占地面積為 %，在同類小區(qū)中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 （ 2） 地塊占地 52 畝，且比較規(guī)整，便于開(kāi)發(fā)利用。 第三章 項(xiàng)目定位 10 第三章 項(xiàng)目定位 SWOT 分析 SWOT 分析法是一種通過(guò)綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，從而選擇最佳經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的方法。 ，投資性需求越來(lái)越少，當(dāng)價(jià)格上升到一定程度，投資性需求退出市場(chǎng)。特別是廣漢市新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不明顯，有待日后的繼續(xù)開(kāi)發(fā)。 [3] 專業(yè)人士認(rèn)為，二級(jí)城市由于土地成本較低、開(kāi)發(fā)資金壓力小、項(xiàng)目增值空間大等優(yōu)南京工業(yè)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 9 勢(shì)條件，將吸引更多的外地、本地乃至成都的投資者的資金投入，這也是必將成為二級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)暴的風(fēng)向標(biāo)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以旅游、醫(yī)藥、機(jī)械、等為主，相輔相成，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局合理，廣漢市堅(jiān)決把工業(yè)作為全部工作的重中之重，民營(yíng)和股份制機(jī)制占到全市經(jīng)濟(jì)重量的 96%以上，企業(yè)完成增加值 億元，銷售收 入 135 億元，利潤(rùn) 億元，利稅 億元，基礎(chǔ)設(shè)施完善，利率、通貨膨脹率僅為 3%。根據(jù) 2020— 2020 年消費(fèi)額的發(fā)展趨勢(shì)可見(jiàn)，廣漢市市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿艽?，市?chǎng)需求能夠 有效地支撐城市發(fā)展。 2020年 2020年 2020年 2020年年份人均消費(fèi)單位：元 圖 22廣漢市人均消費(fèi)性支出趨勢(shì)圖 圖 22 反映了 2020 年 — 2020 年廣漢市人均消費(fèi)性支出趨勢(shì)。 2020 年全市人口低速增長(zhǎng)。 由圖 21 可以看出，廣漢市區(qū)人口在基本處于均勻增長(zhǎng)。從三大需求來(lái)看，消費(fèi)有望繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，考慮到價(jià)格上漲因素，消費(fèi)品零售總額實(shí)際增速可能比 2020 年略有回落。 ” 第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 6 綜上所述可以看出，在中央打壓樓市過(guò)熱的當(dāng)下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會(huì)遭受重大影響。 “ 十二五 ” 期間房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從 “ 保增長(zhǎng) ” 轉(zhuǎn)向 “ 保民生 ” ，在控制、防范和釋放風(fēng)險(xiǎn)的前提下，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)健康的發(fā)展期。 溫家寶總理 說(shuō)： “ 房地產(chǎn)業(yè) 是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要 支柱產(chǎn)業(yè) ，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電 家居用品 等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì) 金融業(yè) 穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng) 居民消費(fèi) 結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)。 綠化環(huán)境 規(guī)劃要求 綠地指標(biāo)：綠地率 ≥25% 。建筑層數(shù)控制， ≤15層。 （ 2） 用地使用性質(zhì)：二類住宅用地 （ R21） 。 （ 4） 宗地地質(zhì)狀況 (地勘 ):無(wú)地質(zhì)災(zāi)害區(qū)、符合建設(shè)用地規(guī)劃 。 宗地現(xiàn)狀 （ 1） 宗地位置 :宗地位于中山大道南三段與深圳路西一段交匯處，北有三星堆客運(yùn)站，南有上美年華。 第一章 項(xiàng)目總論 2 “ 五組團(tuán) ”： 指由河流、干道、鐵路線所 分隔的城市五大功能組團(tuán) —— 河北岸由城市南北干道（原大件公路）所分隔的城西 “ 高尚居住組團(tuán) ” 和城東 “ 居住文教組團(tuán) ” ；河南岸由 “ 舊城中心組團(tuán) ” 、 “ 城南工業(yè)組團(tuán) ” 以及高速公路西南面的 “ 民航學(xué)院文教組團(tuán) ” 。 “ 一城 ” ：指廣漢市主要中心城區(qū)。全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75%；人均期望壽命達(dá)到 78 歲。 （ 2） 廣漢市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀 廣漢市城市性質(zhì)確定為：省級(jí)歷史文化名城，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展加工業(yè)及旅游業(yè)為重點(diǎn)的古蜀文化旅游城市。 Feasibility Analysis。 本文在參考大量文獻(xiàn)和相關(guān)資料的前提下，依據(jù)科學(xué)的分析方法和理論分析廣漢市新豐鎮(zhèn)天元吉第住宅小區(qū)這一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并通過(guò)綜合的分析最后得出可行性分析結(jié)論。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在這一新的情況下若要求得繼續(xù)長(zhǎng)久平穩(wěn)地發(fā)展，須進(jìn)行科學(xué)改進(jìn)，不要盲目追求暴利收入。在過(guò)去的幾年中我國(guó)房地產(chǎn)高速成長(zhǎng)，并一直保持為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。這需要大量的理論支持和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，因此成為行業(yè)內(nèi)的熱門問(wèn)題。t blindly pursuing windfall ine. Real estate industry itself has high investment, high risk, high return the three characteristics, therefore investment must be cautious. When real estate development enterprise in all the special properties of the need for industry in previous doing a lot of analysis, including market research, market research and analysis, project construction and development plans, project financial analysis, project risk and uncertainty analysis. This requires a lot of theoretical support and practical experience, thus became the hot issues in the industry. In this paper, a large number of documents and relevant materials reference, based on the premise of scientific method of analysis and theoretical analysis GuangHan XinFeng Town collects the fine residential real estate development project is a prehensive analysis, and through finally reached the feasibility analysis conclusion. Key words： Real Estate Development。全市 東西寬 公里，南北長(zhǎng) 27 公里，幅員面積 551 平方公里 ，轄 24 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?58 萬(wàn)，城市人口 17 萬(wàn)。 （ 3） 城市發(fā)展規(guī)劃 實(shí)現(xiàn)工業(yè)現(xiàn)代化，城鄉(xiāng)一體化，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、工業(yè)化水平、城市化水平位居全省前列?？傮w規(guī)劃結(jié)構(gòu)概括為： “ 一城、兩區(qū)、五組團(tuán) ” 。 “ 北岸功能區(qū) ” 為高尚居住、文教科研綜合區(qū)，居住人口 8 萬(wàn)人。 （ 3） 項(xiàng)目編制依據(jù) a、委托編制《 天元吉第 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的項(xiàng)目委托書； b、廣漢市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心中山大道與深圳路交匯處用地定點(diǎn)及坐標(biāo)的批復(fù)；廣漢市建規(guī)規(guī)地 字 [2020]10 號(hào)； c、廣漢市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心 [2020]35 號(hào)《關(guān)于中山大道與深圳路交匯處用地規(guī)劃定點(diǎn)的申請(qǐng)》； d、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》及相關(guān)要求； e、現(xiàn)場(chǎng)考察和調(diào)研搜集到的資料。 （ 3） 使用年限 :居住用地 70 年 。 用地規(guī)劃 （ 1） 規(guī)劃建設(shè)總用地面積約為： 畝 （ m2） ，為二類住宅用地 （ R21） 。 （ 2） 建筑控制高度：滿足航空凈距要求。 （ 3） 建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《廣漢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)要求。 可行性研究范圍 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)