【正文】 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作商品房銷售廣告時必須標明商品房預售證批準文。當事人約定以登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的從其約定但當事人一方已經(jīng)履行主要義務對方承受的除外。尤其是在?城房地產(chǎn)理法?于１９９５年１月１日施行后凡在城規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易施行房地產(chǎn)理都應當遵守該法依法辦事。其預售合同登記備案是違犯法律規(guī)定的當然不具有合法登記備案所預的法律效力。級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門通過對商品房預售容許證的發(fā)放理和對預售合同的登記備案理到達監(jiān)視檢查、宏觀調(diào)控的目的有利于這兩個法定理部門對不符合條件的預售行為予以糾正和查處有利于掌握預售情況和商品房建成后產(chǎn)權轉移登記發(fā)證工作以實在保障房地產(chǎn)權利人的合法權益。 其次對商品房預售行為實行依法登記和監(jiān)制度主要表達在該法第四十四條第一款第四項“向級以上人民房產(chǎn)理部門預售登記獲得商品房預售容許證明〞和第二款“將預售合同報級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案〞。無疑這種售房方式對于搞活經(jīng)營、廣籌資金活潑房地產(chǎn)促進商品房消費和促進房地產(chǎn)業(yè)安康開展等具有積極的意義。理由如下：根據(jù)債權原理債權是特定當事人之間的關系不需即可有效。 商品房銷售合同雙方簽訂商品房預售合同時購房人認為可以采用格式合同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當提供由本有關行政主部門印刷的商品房購銷合同文本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得提供自行印制的商品房購銷合同文本；購房人認為需要采用非格式合同的可以采用非格式合同。由一主部門牽頭制定強迫性、帶有保底性和選擇性條款的合同嚴格限制售方的格式合同。要普通購房者去審查大量法律既沒有必要也難于實現(xiàn)。以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定防止一些資信不良者隨意進展房地產(chǎn)開發(fā)。在房屋預售中交易標的有許多不確定因素使預購人所面臨的風險要比現(xiàn)房買賣大得多。 四、行政應通過約束開發(fā)商的行為來保護預購人的利益 現(xiàn)行合同及其附件沒有任何有關房地產(chǎn)交付的時間、費用承擔及遲延交證的違約責任的規(guī)定。 五〕交付房地產(chǎn)證條款 由于延遲交樓為最普遍的違約行為開發(fā)商以此借購房者的錢做自己的生意但害怕承擔違約責任于是就設計了延遲免責條款。 三〕交樓條款和延遲免責條款 預售合同缺陷是指預售合同及其附件內(nèi)容片面損害預購人的利益。 三、當前預售合同的缺陷問題 法律也是允許以土地使用權、在建工程作為抵押物但這種做法會給預購人帶來嚴重危險開發(fā)商日后如不能歸還貸款銀行行使抵押權那么預購人有房無地。建立工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。 二、應注意的其它問題 一〕注意承包人的優(yōu)先受償權 在預售商品房工程建立過程中假設房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有按約定支付工程價款。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。售樓宣傳單是開發(fā)商對預購人的一種自我推薦是向預購人發(fā)出了一種要約邀請它并不是一種承諾不意味著開展商對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔法律上的責任。 只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格領取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可以開發(fā)建立和預售商品房。消費者還須注意上述證明中的建立、工程、建筑面積是否前后一致是否同與您簽約的開展商名稱一致。但可怕的是消費者在獲得上的權利之前缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避最后上的權利也無法變成現(xiàn)實。編輯：離地七寸〕商品房預售合同及防范?城商品房預售理?于1994年11月15日建立部發(fā)布根據(jù)2001年8月15日?建立部修改〈城商品房預售理〉的?修正。一是要理解有關商品房買賣方面的法律法規(guī)做到心中有數(shù)；二是要關注開發(fā)商的商業(yè)信譽調(diào)查其是否有不良記錄以及土地使用權證建立工程用地容許證建立工程規(guī)劃容許證、施工容許證商品房預(銷)售容許證等“五證〞是否齊全；三是務必要求開發(fā)商提供?商品房買賣合同?及相關資料特別是對補充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認真閱讀研究弄清自己的權利義務不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金；四是要把好從簽約到驗收的每一關對于顯失公平的條款要堅決要求對方修改不要在導購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。商品房買賣合同警覺九大　　南方網(wǎng)訊　“認購定金難歸還〞今天被中消協(xié)列為商品房買賣合同警覺九大之首。當然請律師是要付費的。目前我國房產(chǎn)業(yè)還處于初級階段各項法律、法規(guī)還有待進一步完善。五是開發(fā)商不遵守合同約定拖延交房及產(chǎn)權證的日。探破合同請專業(yè)人士幫助　　據(jù)中消協(xié)有關負責人介紹2004年有關商品房合同糾紛主要表現(xiàn)有5種形式：一是開發(fā)商或不使用示范合同文本或利用合同的空白部分附加設置不平等條款加重消費者責任減少或免除開發(fā)商義務。業(yè)主投訴無門口頭承諾無限　　三年前錢士的兒兩歲當初開發(fā)商口頭承諾社區(qū)有幼兒園。當時覺得價格還可以承受便買下。這本來是為方便消費者更直觀地理解房屋大小防止部分開發(fā)商多算公攤面積坑害消費者。最后小區(qū)業(yè)主準備就水質(zhì)不合格問題集體狀告開發(fā)商。再到當?shù)亻T查實發(fā)現(xiàn)該小區(qū)根本沒有獲得“供水衛(wèi)生容許證〞。表述不詳細消費者吃啞巴虧　　北京某小區(qū)業(yè)主集體反映當初與開發(fā)商簽訂的合同中寫明開發(fā)商必須保證供水、供電。有人感慨：“住進新房之時便是維權開始之日。商品房預售合同及防范在簽訂商品房預售合同時北京一律師巧妙地將“定金〞改為“預付款〞。房屋開裂、滲水、面積縮水、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、物業(yè)收費高效勞差等等全都是糾紛的內(nèi)容。據(jù)中消協(xié)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2004年有關商品房質(zhì)量、。委托有關部門進展檢測結果為水質(zhì)不合格。業(yè)主屢次找開發(fā)商交涉無果。開發(fā)商玩數(shù)字業(yè)主廉價購房高價收房北京