【正文】 光度好壞等均是重要的考慮因素。時間性預(yù)定點現(xiàn)行使用人是誰？需要多久才能騰空移交使用，時間越短對店鋪越有利。齊全性建筑物內(nèi)原有那些設(shè)施，通常設(shè)施愈齊備，愈節(jié)省開店裝潢成本。另外，為避免造成顧客不良反應(yīng)，如會制造大量污染的店，如洗車店，或是發(fā)出特別氣味的店，如油漆店，乃至發(fā)出煙霧的店，如燒烤店等店鋪旁不適宜開一般生活用品的店鋪。近期內(nèi)是否有道路拓寬計劃或掩埋管線計劃，各項開挖馬路工程都會影響顧客上門意愿。此轉(zhuǎn)運站最好是位于下班路線，以增加購物的時間性。因此，是商業(yè)活動暢旺之處。運輸?shù)缆罚簝傻刂g商品物資來源的干道，多半連接兩大區(qū)域商品貨物的流通，貨車及各式特殊運輸車輛比例多。有些地區(qū)雖然有相當(dāng)規(guī)模的客流量，卻多屬非商業(yè)因素，如車站、碼頭、學(xué)校等公共場所，其主要客流的目的不是為了購買商品，而是以其他目的為主，購物是順便。同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場所、交通條件、設(shè)施等影響而有所差異。派生客流：指那些順路進店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。自身客流：指那些專門為購買某商品的來店顧客所形成的客流。以經(jīng)營此類商品為主的店鋪，商圈范圍要求更大，應(yīng)設(shè)在客流更為集中的中心商業(yè)區(qū)或?qū)I(yè)性的商業(yè)街道，以吸引盡可能多的潛在顧客。經(jīng)營這類商品的店鋪選擇在商業(yè)網(wǎng)點相對集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性的商業(yè)中心或交通樞紐、交通要道的商業(yè)圈。所以，經(jīng)營這類商品的店鋪應(yīng)最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設(shè)在居民區(qū)商業(yè)街中，輻射范圍以半徑300米為限，步行在10分鐘以內(nèi)為宜。比如雖然幼兒園門口的附近是成人們聚集的場所(等待接孩子)，但按某些地區(qū)的規(guī)定，在這些地方設(shè)置成人用品店卻是不合法的。不能單純地以租價考慮，因為一般而言，租價和從該地址獲得的收益是成正比的。如果客戶的層次屬于有車族，比如高檔美容院、高檔服務(wù)場所、高檔商品店，那么還應(yīng)考慮停車場的問題。選擇店址的原則必須針對不同的目標(biāo)店類型，因為不同店的類型，比如獨立店、店中店、柜臺承包，單層店、多層店，底層店、中層店、高層店等等，分別對應(yīng)著不同的選址原則。簡述未來的發(fā)展情況。介紹人潮及交通狀況，包含戶數(shù)及人數(shù)的投影片，說明固定住戶及人口情況；人潮分布圖的投影片，說明平日及假日的人潮狀況及走向；公交路線的投影片，說明公交車的往返方向，公交車乘客下車后的走向，以及未來客運系統(tǒng)對本商圈的影響。商圈簡報的內(nèi)容應(yīng)包括：商圈范圍的確定，商圈特征的分析，人潮及交通狀況的分析，消費特征與人口特性的分析，可能凈利的推算，本商圈的優(yōu)、缺點評估，他日可供設(shè)店的有利地段及發(fā)展情況，最后的結(jié)論等。 演繹法：此方法是一種慢慢導(dǎo)入結(jié)論的方法。如此沿路測出消費者實際上經(jīng)過的距離，做上記號，最后把這些點連起來，就能掌握商圈范圍了。相反，如果你的店交通便利，附近又有各具特色的貨品專賣店，那么客人即使住在幾十公里之外，心理上也不覺得遠，就可以算進商圈內(nèi)。在商圈的評估過程中，數(shù)據(jù)化、定量化的評價數(shù)據(jù)是非常重要的，可將人為的干擾因素減至最低。商圈評估商圈調(diào)查之后，對預(yù)選商圈的評估成了關(guān)系店鋪成敗的關(guān)鍵一環(huán)。辦公大樓代表著穩(wěn)定的辦公人口，其購買力普遍較高。：交通因素亦非常重要，因為交通可以帶來大量的流動人口，提高商圈內(nèi)的消費能力。：由于店鋪經(jīng)營時間長短不一，有的長達24小時，因此白天的人口數(shù)量非常重要。其中需要調(diào)查的要點具體如下： ：是指居住在商圈內(nèi)的住戶數(shù)量。，消費水平較低，但消費總量較大。該區(qū)消費群以學(xué)生居多，消費金額普遍不高，但休閑食品、文教用品購買率高。一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種： 商業(yè)行為集中的地區(qū)，其特色為商圈大、流動人口多、各種商店林立、繁華熱鬧。但如果是以選購品為主的專門店或大型店，則其商圈范圍的估算可用車程來計算。商圈范圍是店鋪確定服務(wù)對象分布、商品構(gòu)成、促銷方法和宣傳范圍的主要依據(jù)。開店選址包括商圈調(diào)查、商圈評估、店鋪簽約三個主要的部分。第一篇：開服裝店選址與開店策劃詳細解說開店選址： 地段、地段、還是地段開設(shè)店鋪，首先遇到的問題就是選擇合適的開店地段。這話一點都不為過，開店不同于辦廠開公司，以零售為主的經(jīng)營模式?jīng)Q定了店面的選擇至關(guān)重要，它往往直接決定著店鋪的成敗。商圈大小與店鋪的經(jīng)營規(guī)劃、經(jīng)營范圍、所處地段、商品信譽、交通條件等有密切關(guān)系，反映著店鋪的經(jīng)營輻射能力。商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，一般以便利店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50～150米，輔助商圈為150～250米。在選擇商圈時，應(yīng)充分考慮店鋪的定位、所吸引的客層、所售商品價位、商圈范圍大小等多種因素。文教區(qū)附近一般有一所或多所學(xué)校，其中以私立學(xué)校和補習(xí)班集中區(qū)較為理想。其消費習(xí)性為便利性、外食人口多、消費水平較高等。在確定了商圈的基本位置后，選址者應(yīng)對預(yù)選地址的商圈進行詳細的調(diào)查，包括商圈的總體要素和競爭店的情況。：指隨著城市發(fā)展而增加的人口數(shù)，例如新開之市鎮(zhèn)、新區(qū)等會有許多外流人口進入。而商圈內(nèi)人口所得也直接影響到人們支出額度及店鋪消費的客單價。：不同的大樓有不同的客戶。為了便于分析和觀察，選址者還可以畫一張商圈平面圖，圖中應(yīng)主要顯示街道名稱、主要公共設(shè)施、交通線路、人口流動線路、主要競爭者位置等標(biāo)志。因此，開店新手如果怕經(jīng)驗不足而影響評估的可靠性，那么可以請教行業(yè)內(nèi)經(jīng)營良好的店鋪主人，或請相關(guān)專家協(xié)助，千萬不可掉以輕心。，但常見的主要有以下幾種： ，那么即使住得很近，這地方也不能算進你的商圈。估算一下顧客若到你的店鋪購物，坐公共汽車需花多少時間等車、坐車，還有對單行道等交通限制及塞車地點、程度，出入停車場是否方便等，也都應(yīng)該有所了解。實際工作中，商圈的評估報告是以商圈簡報的形式出現(xiàn)的。即在簡報一開始，便提出此商圈何處適合開店及開何種類型的店鋪，然后再以各種收集到的資料來支持此一論點。制作住宅特色的幻燈片，說明此商圈的建筑情況及分布密集度；制作集會場所的幻燈片，說明場所類型及聚集人口類型；制作優(yōu)秀競爭者的幻燈片，并用競爭者分析表加以說明。將此商圈的優(yōu)、缺點逐一分析，說明此商圈可供設(shè)店的地段。在擴大銷售的原則指導(dǎo)下，絕大多數(shù)店鋪都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購貨地區(qū)。、內(nèi)容、客流量等方面和本體系的單店不會發(fā)生矛盾和不和諧的現(xiàn)象。雖然競爭不全是壞事，但過度激烈的競爭卻很容易使單店的經(jīng)營發(fā)生困難，單店工作人員也會很疲累，因為每天要面對巨大的壓力。顧客對商品的需求一般可分為三種類型： 這類商品同質(zhì)性大，選擇性不強，同時價格較低，顧客購買頻繁，在購買過程中，力求方便。另外，購買量不大，有高度的周期性。特殊需求的商品購買的偶然性較大，頻度更小，顧客比較分散。但客流規(guī)模大，并不總是帶來相應(yīng)的優(yōu)勢，具體問題還需具體分析。這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營相互補充商品種類的店鋪之間，或大店鋪與小店鋪之間。如某些公共場所附近、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，行人雖然也順便或臨時購買一些商品，但客流目的不是為了購物，同時客流速度快，滯留時間較短。在商業(yè)集中的繁華區(qū)，客流一般以購物為主流，特點是速度緩慢、停留時間長、流動時間相對分散，因此可以把經(jīng)營挑選性強的商店設(shè)在這里，如服裝店等。主要是調(diào)查立地點前道路特性及通行車輛的種類：連接道路：連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，供居民上下班來往，是公車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運站林立處。老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路，往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型自用車。其考評標(biāo)準(zhǔn)如下： 在預(yù)定點200公尺內(nèi)是否有公車站牌或巴士轉(zhuǎn)運站。臨近100公尺內(nèi)是否有紅綠燈：紅綠燈是增加店鋪曝光率，增加消費認知的捷徑。其實，不用過于擔(dān)心同業(yè)競爭的問題，一旦同業(yè)商店越開越多，就會產(chǎn)生聚集效應(yīng)，容易擴大影響，凝聚人氣，形