【正文】 證并伴隨著海南一起進步、起飛的海南 航空更會在這個歷史性時刻與海南當?shù)財y手共進，是責任也是義務，這是一個雙贏的局面。 整個海南將旅游度假產(chǎn)業(yè) 及城市功能規(guī)劃放在一個相當?shù)母叨?，政府將提供?yōu)惠政策、便利條件進一步擴大招商引資力度。 國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，空前利好。 三、可行 性研究報告編制依據(jù) 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； 《投資項目可行性研究指南》（試用版）； 贛州 市國民經(jīng)濟及社會發(fā)展的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料； 海南 省、 贛州 市相關政府部門對項目的有關文件； 國家、部委及地方有關標準、規(guī)范、法規(guī)等。實現(xiàn)了項目所在土地的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益、社會效益的均衡發(fā)展，同時可以帶動項目周邊土地的滾動發(fā)展、土地開發(fā)和利用價值的提升，促進了該地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用。高爾夫運動已是全美第五大群眾體育運動。 與高爾夫運動的蓬勃發(fā)展相適應的是世界高爾夫市場的迅猛增長。 1931 年，上海成立了高爾夫球游戲中心。 根據(jù)中國高爾夫球協(xié)會場地管理委 員會 2021 年的統(tǒng)計資料，全國擁有高爾夫球場數(shù)量排在前四名的省市為：廣東省 65家，北京近 5O家，山東省 27 家，海南省 23 家，與上海并列排在全國第四位（香港、澳門特別行政區(qū)以及臺灣省除外）；海南正式營業(yè)的球場從 1992 年的 1家增長到 2021 年底的 23 家，平均每年新開業(yè) 家。 1985 年，中國高爾夫球協(xié)會在北京成立，使高爾夫運動走上有領導、有組織、有計劃發(fā)展的道路。目前，在美國，高爾夫球場主要有兩種形式：會員制球場和公共球場。球場的單次消費價格一般低于 10 美元。 國內(nèi)高爾夫球市場發(fā)展趨勢 同國外相比，中國高爾夫運動尚處在一個初級的、多層面、立體化發(fā)展的時期，各方面雛形剛剛形成。預計在未來 35 年中國的高爾夫人口將達到近 100 萬，在 21 世紀末，中國高爾夫球場建設數(shù)目可達7580 個。中國進一步融入全球經(jīng)濟一體化的進程，國際貿(mào)易、國際交流、國際經(jīng)濟合作日益頻繁，這些都將促進高爾夫運動和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而 市場更多的空間留給公眾球場，實行低投入、低收費的做法，吸引更多的人參加這個運動，并且促進這項運動產(chǎn)業(yè)化的形成。目前中國的高爾夫球會主要采用會員制組織形式，基本上靠銷售球會會員證（會籍）作為主要收入來源，目前一個會籍普遍的價格是 20 到 30 萬元人民幣之間，盡管整體的價格在迅速下 降，但從整個社會消費而言，仍然屬于頂級的奢侈消費，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項運動，由此而形成的現(xiàn)象就是整個行業(yè)性的蕭條。 海南高爾夫現(xiàn)狀： 據(jù)海南高爾夫球場協(xié)會相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示， 2021 年旺季來海南打球的人口達到了 48 萬人次，客流達到巔峰期，而大多數(shù)球會也呈現(xiàn) 超負荷營運的狀態(tài)。作為以外來游客打球為主要特征的海南高爾夫，其客源以島外球客為主，包括中國北方、東南亞 (香港、臺灣、新加坡、馬來西亞 )以及韓國、日本、澳大利亞等地的高爾夫愛好者，而將海南打球客人口推上高峰的則是有組織、大規(guī)模的韓國團 隊，幾乎占據(jù)海南高球旅游市場的 70%。海南已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場的數(shù)量居廣東、北京山東之后，排在全國第四位；海南還有多家球場已經(jīng)在建或已立項。 從全國范圍來看，海南高爾夫從球場風格、經(jīng)營類型、營銷產(chǎn)品等方面形成了較為鮮明的特色。 （ 2）經(jīng)營理念獨辟蹊徑 由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，球場要想在經(jīng)營方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來，通過整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補本地打球人口的不足。 海南球場的目標是利用海南與世界其它地區(qū)氣候方面的季節(jié)差異，利用海南開放第四、五航權(quán)的優(yōu)惠政策，開拓北歐和美洲市場，逐步擴大在國際高爾夫市場的客源份額。 海南球場積累的承辦國際大賽的經(jīng)驗和海南特有的氣候優(yōu)勢，已有條件創(chuàng)辦全國性的高 爾夫南北巡回賽或海南公開賽，并促進這一設想成為現(xiàn)實。 如果運作有序，一個 18 洞球場一天極限接待容量為 280 人次，因為臺風和其它不可預見的因素造成不能打球的時間以 35 天計，理論上海南球場全年可接待打球的時間為 330 天，全年接待量為 萬人次。 海南球場平均員工在 300 人左右，其中約 70%雇用的是球場周邊的農(nóng)民，有的農(nóng)戶父母在球場做草坪養(yǎng)護，子女在球場做球童，大大地改 善了球場所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟狀況，同時也提高了本地人口的綜合素質(zhì)。 據(jù)統(tǒng)計，全世界商務、貿(mào)易成交量的 20%是在高爾夫球場邊打邊談、邊走邊談中達成的；高爾夫已成為世界幾乎所有重要國際會議期間的必備內(nèi)容，成為世界政商精英和現(xiàn)代成功人士對話交流、增進友誼的流行社交方式。 海南球場在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季應接不暇，人滿為患，造成球場經(jīng)營很不穩(wěn)定。而目前海南大多數(shù)球場的年接待量均在 3 萬輪次上下徘徊，一個重要原因是淡季客源太少，全年的經(jīng)營狀況很不穩(wěn)定。國內(nèi)各地球場都在競爭韓國客源，受中日國家關系影響，日本客源自 2021 年以來下降趨勢明顯，海南球場的境外客源較為脆弱，亟需開拓新的國際客源市場。 目前，海南高爾夫基本還是以經(jīng)營打球、組織賽事為主，球具、球衣及其它高爾夫配套產(chǎn)品的生產(chǎn)和營銷幾乎是空白，高爾夫房地產(chǎn)經(jīng)營與國內(nèi)其它地區(qū)相比也較為落后，高爾夫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟總量較小。這種差異可以從硬件以及軟件兩個方面進行分析。 第二，球場草地質(zhì)量。服務的差別是構(gòu)成產(chǎn)品差別化的主要原因之一。 第二，俱樂部地理位置。 本項目所處區(qū)域 SWOT分析： SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strengths） 鄰近環(huán)北部灣經(jīng)濟區(qū) 對外具有良好的道路和海洋交通條件 海南島西部惟一擁有民用機場的市 部分地區(qū)還保留著獨特的、典型的熱帶稀樹草原環(huán)境（大田國家級自然保護區(qū)） 以山地自然風光為背景的特色湖區(qū) 豐富而有特色的黎族文化 在城區(qū)，商務型酒店設施正在出現(xiàn) 市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟，能提供較好的服務 工業(yè)和其他正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經(jīng)擁有一批技術(shù)熟練 的勞動力 無論是政府還是社會都具備相當?shù)耐顿Y能力 與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對清潔的環(huán)境（特別是空氣質(zhì)量） 富有特色的餐飲食品 村莊少 弱勢（ Weaknesses） 規(guī)劃區(qū)整體建設水平低，缺乏保護意識 現(xiàn)有旅游設施缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設計 缺乏高效的區(qū)域公共交通 過度采石導致嚴重的景觀破壞 一些企業(yè)缺乏社會責任心 旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與 缺乏對高品質(zhì)旅游的投資意識 文化旅游產(chǎn)品的開發(fā)還很落后 對生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ識不足 市域水上交通還停留在交通運輸功能上，還沒有成為一種旅游產(chǎn)品 機會（ Opportunities） 泛北部灣經(jīng)濟合作組織國家的大型國際性活動將帶來大批國際游客 海南國際旅游島的建設，將存在潛在的巨大的國內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場 基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務客人、員工的旅游客源市場正在不斷增長 康療旅游正在起步（如 贛州 水鄉(xiāng)的溫泉浴） 高檔的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場 城區(qū)居民的消費能力和休閑意識正在提高 周邊城市（?？?、三亞）已經(jīng)出現(xiàn)了一個周末出游市場 可能會有更多投資商對開發(fā)旅游感興趣 海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機遇 瓊州海峽跨海工程的上馬 威脅（ Threats） 過分重視 大眾旅游將貶低生活質(zhì)量，并對環(huán)境造成破壞 過度開發(fā)可能導致突破承載容量、加劇競爭、降低收益 對旅游投資不加控制可能會導致大量的投機行為和低水平的開發(fā) 汽車和游客帶來的交通問題和污染問題可能會影響旅游地的舒適性 大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞 未經(jīng)規(guī)劃就開放和開發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨特文化和景觀質(zhì)量 農(nóng)村的重建可能會毀掉當?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式 在敏感的湖岸旁進行開發(fā)建設可能會破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境 草率的開發(fā)建設、缺乏對景觀的 規(guī)劃設計，可能對優(yōu)美的風景造成很大影響 公路的過度建設也可能影響景觀效果 當?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導致疏遠、剝削、及社會不平等 如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降，高消費游客就可能會另找新的旅游目的地 本項目 市場前景預測 ： 贛州 市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高，相當多的旅游資源得不到重視開發(fā)，在建設國際旅游島的背景下，政府加大了對旅游產(chǎn)業(yè)、交通的投入。 約翰尼 景區(qū)總規(guī)劃面積為 40 平方公里，海航擬開發(fā) 的項目計劃占地面積 7480 畝 ，為區(qū)內(nèi)的第一個擬建項目，隨著風景區(qū)的基礎設施的建設啟動，高爾夫球場建成后，場內(nèi)的土地價格將得到充分其實在的價值，而在目前的開發(fā)前期，土地的價格還處于價值的洼地，毫無疑問這是一個很好的投資時機和項目。球場內(nèi)有的球道地勢平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖 橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視野開闊。在縝密細致調(diào)查分析國內(nèi)外高爾夫運動發(fā)展趨勢、高爾夫球場設計風格和理念的基礎上，確保球場設計的風格、水平能夠適應未來高爾夫運動發(fā)展的需求和未來國際高爾夫球比賽的要求，將球場真正建設成為一個現(xiàn)代化、國際化的高質(zhì)量球場，使得國內(nèi)外消費者能夠在 本項目 真正體會到高爾夫球運動的無限樂趣。在環(huán)境保護方面，項目建設將采取如下舉措： 充分尊重大自然，尊重原始景觀。 本項目 在經(jīng)營管理過程中將環(huán)境保護的理念貫徹到球會的日常經(jīng)營管理全過程中。 項目總投資額的估算，是根據(jù)國家計委、建設部和 海南省、 贛州 市有關休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價等方面的相關政策、法規(guī)等，并結(jié)合項目自身的定位、需求等進行整體估算的。 草坪設備及球車等設備購置費 項目車輛、設備價格中包括了設備的購買價格、進口關稅和各種手續(xù)費以及設備的保管和運雜費等。 項目總投資估算表 序號 項目名稱 金 額 (萬元 ) 一 建設工程費 30000 1 高爾夫球場建設工程費 18000 2 會所及其他配套設施費用 12021 二 建設工程其他費 600 1 工程勘察、設計和評估、策劃費 300 2 開辦費 300 三 球車、草坪設備等購置費 2021 四 不可預見費 400 五 土地費 六 項目靜態(tài)投資合計 七 建設期利息 八 項目總投資 33000 二、資金來源 本部分內(nèi)容（暫略）。 （ 1）會籍銷售收入。 （ 1） 營業(yè)成本含草坪維護用肥料、農(nóng)藥、園林樹苗、沙石料、會所餐飲、球具、會所用品等，預計為固定成本約 300 萬 /年，每年遞增 3%； （ 2） 工資費用含工資、福利及保險費，預計人員定編 250 人 (隨著營業(yè)收入的提高編制也會增加 )，人均勞工資費用 1200 元，每年遞增 3%； （ 3） 傭金及會籍推廣費預計占會籍收入的 %； （ 4） 日常費用含水電費、營業(yè)用品、勞保用品、廣告費（日常）、修理費、燃料費、交通費等，預算為球場收入的 13%； （ 5） 辦公費、差旅費、交際應酬費、通訊費等費用，預計占球場收入的5%； （ 6） 折舊費用，預計公司固定資產(chǎn)原值 9100 萬元，含球場、會所、辦公樓、員工宿舍、草坪倉庫、草坪機械、球車、電器設備等各項設施，預計殘值率為 10%，資產(chǎn)使用年限分別為 5年、 10年、 20年、 30 年，折舊按年折舊率計 算，預計年折舊額為 500 萬元，從 2021 年至 2019 年，累計折舊額為 4500 萬元 ； （ 7） 土地使用租金按當?shù)厮?，每畝每年租金為 700元，租金成本為 1元/平方米 /年 ； （ 8） 營業(yè)稅金：經(jīng)營收入中有高爾夫消費、餐飲、客房、專賣店等，涉 及了營業(yè)稅、增值稅、高爾夫消費、餐飲、客房、屬于營業(yè)稅范圍，高爾夫消費列入娛樂業(yè)稅率為 20%；餐飲、客房列入服務業(yè)稅率為 5%；專賣店屬于商品銷售應繳納增值稅；參照營業(yè)中的球場，綜合營業(yè)稅率在 10%12%之間，以綜合稅率 11%進行測算 ； （ 9） 籌建期等有關開辦費用，預計 200萬元，在開業(yè)年度一次性攤銷 ； 固定資產(chǎn)折舊測算表 固定資產(chǎn) 項目 原值 （萬元） 使用期限 （年） 年折舊率 （ %） 年折舊額 （萬元） 高爾夫 球場 、練習場 6,000 30 180 會所、行政樓等 基礎 配套設施 4,000 30 120 草坪機械設備 600 10 54 高爾夫 球車 380 5 合計 （ 10）貸款利息（暫略） 稅金預測 按照國家以及 海南 的相關稅收政策，高爾夫球行業(yè)營業(yè)稅稅率為 ，無城建及教育費附加。 贛州約翰尼 18洞高爾夫 球場 10 年收入預計 項目 時間 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 日均來場人次 6