【正文】 出租率為 70%,投產(chǎn)期第三年出租率為 80%,從投產(chǎn)期第四年開(kāi)始出租率達(dá)到 100%的情況計(jì)算。 利潤(rùn)總額及分配 利潤(rùn)總額及分配見(jiàn)附表 5。進(jìn)行大修理的當(dāng)年不考慮維護(hù)費(fèi)。 修理費(fèi)計(jì)算 修理費(fèi)按安裝部分 %計(jì)算 ,每隔 3年進(jìn)行一次大修理 ,修理費(fèi)為 萬(wàn) 借款利息計(jì)算 長(zhǎng)期借款利率為 %,借款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)據(jù) 1 建筑面積 萬(wàn) m2 2 可租面積 萬(wàn) m2 3 基準(zhǔn)收益率 (取銀行貸款利率 ) % 4 建設(shè)期 年 5 長(zhǎng)期借款年利率 % 6 無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷年限 年 15 7 固定資產(chǎn)綜合折舊率 % 8 固定資產(chǎn)攤銷年限 年 15 9 大修理率 % 10 維護(hù)費(fèi)率 % 11 定員 人 12 工資福利標(biāo)準(zhǔn) 元 /人年 13 綜合稅率 % 14 所得稅率 % 財(cái)務(wù)指標(biāo)一覽表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù) 量 備注 1 出租收費(fèi)單價(jià) 元 /m2 2 年出租收入 萬(wàn)元 正常期 3 年繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 正常期 4 年總成本 萬(wàn)元 平均值 5 單位總成本 元 /m2 平均值 6 年經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元 平均值 7 單位經(jīng)營(yíng)成本 元 /m2 平均值 8 內(nèi)部收益率 (全部投資 稅后 ) % % 9 內(nèi)部收益率 (全部投資 稅前 ) % % 10 靜態(tài)投資回收期 (全部投資 稅后 ) 年 11 靜態(tài) 投資回收期 (全部投資 稅前 ) 年 12 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I8% 稅后 ) 萬(wàn)元 13 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I8% 稅前 ) 萬(wàn)元 14 投資利潤(rùn)率 % 15 投資利稅率 % 16 借款嘗還期 年 17 資本金額 :貸款金額 4:6 成本估算 總成本費(fèi)用估算見(jiàn)附表 4。 第五章 財(cái)務(wù)分析以及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 本工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法與原則是按照國(guó)家計(jì)委制定的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第三版 )》及其他有關(guān)文件的規(guī)定進(jìn)行的。 (2)由于本項(xiàng)目為舊樓改造工程 ,鋪底流動(dòng)資金主要是短期日常經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金 ,人工、購(gòu)貨、水、電、膳食等開(kāi)支 ,本項(xiàng)目的鋪底流動(dòng)資金約 50 萬(wàn)元。 (8)工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)按“按國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [2021]1980 號(hào)文”執(zhí)行分段計(jì)算并參考市場(chǎng)行情調(diào)整。 (4)招標(biāo)代理管理費(fèi)按“按國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格 [2021]1980 號(hào)文”執(zhí)行分段計(jì)算并參考市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)整 。 本概算投資組成和費(fèi)用劃分按建設(shè)部《安裝工程投資概算編制辦法》、《裝飾工程投資概算編制辦法》 (建標(biāo) [2021]164 號(hào)文 )的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三部分預(yù)備費(fèi) ,本概算只計(jì)列基本預(yù)備費(fèi)用、貸款利息。 (8)天棚都是采用木龍骨、防火板飾面 ,其他還有腳手架、墻體拆除、樓面拆除等。 (4)欄桿 :所有樓梯間采用不銹鋼欄桿、 B 區(qū)采光井四周和 A 去內(nèi)圓盤(pán)采用玻璃欄桿、所有的玻璃幕墻內(nèi)面采用不銹鋼欄桿。 ③ 供電 目前商業(yè)城各區(qū)首層店鋪仍在營(yíng)業(yè) ,原建筑供電設(shè)施仍然在正常使用。 (2)水電設(shè)施條件 ① 給水 區(qū) 域內(nèi)現(xiàn)時(shí)主要由西南水廠、石塘水廠、北江水廠、西江水廠聯(lián)合供水 ,這幾間水廠均屬于三水三江匯通水務(wù)有限公司下屬水廠 ,供水服務(wù)面積約 200 多平方公里。有恒福廣場(chǎng)這個(gè)鮮明的例子 ,加之商業(yè)城所處的優(yōu)越的地理位置 ,與三水廣場(chǎng) ,恒福廣場(chǎng)剛好分成三個(gè)片區(qū)輻射三水中心城區(qū) ,同時(shí)商業(yè)城的定位是面向中檔消費(fèi)者群體 ,相對(duì)于三水廣場(chǎng)和橫幅廣場(chǎng)相對(duì)高的消費(fèi)要求改造后的商業(yè)城將更貼近普通平民百姓的生活 ,填補(bǔ)了三水商業(yè)圈中檔商業(yè)片區(qū)的空白 ,可見(jiàn)商業(yè)城舊樓改造招商招租項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是完善三水中心城區(qū)商業(yè)圈的需要?！叭f”改造既可以促進(jìn)農(nóng)村居民增收 ,使村集體收入實(shí)現(xiàn)成倍增長(zhǎng) ,同時(shí)也可以促進(jìn)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,改善農(nóng)村生產(chǎn)生活環(huán)境 ,大大加快農(nóng)村與城市建設(shè)相互銜接 ,農(nóng)村居民與城市市民相互認(rèn)同 ,農(nóng)村風(fēng)俗與城市文化相互融洽的步伐 ,是加快實(shí)現(xiàn)農(nóng)民變市民、農(nóng)村變城市、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)形態(tài)變城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)形態(tài)“三大歷史性轉(zhuǎn)變”的有效途徑。推進(jìn)“三舊”改造 ,勢(shì)必有效改善佛山市產(chǎn)業(yè)配套能力和發(fā)展環(huán)境 ,不僅有利于促進(jìn)中心城區(qū)和產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域培育特色產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)布局 ,促進(jìn)都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升和中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式向輕污染、低能耗、高附加值的資金技術(shù)型轉(zhuǎn)變 ,而且有利于按照組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu)和統(tǒng)一的城 市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)全市空間資源進(jìn)行優(yōu)化布局 ,優(yōu)化城市投資和生態(tài)環(huán)境 ,增加就業(yè)機(jī)會(huì) ,最終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展 ,提升城市形象和綜合競(jìng)爭(zhēng)力?！叭f”改造主要通過(guò)改造和完善城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施 ,提升城市功能 ,改善城鄉(xiāng)環(huán)境 ,從而滿足發(fā)展和市民生活需求。城市逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn) ,城市競(jìng)爭(zhēng)力作為城市綜合發(fā)展能力的體現(xiàn) ,不僅決定著一個(gè)城市在發(fā)展過(guò)程中獲得資源的能力 ,也決定著市民提供就業(yè)機(jī)會(huì)和發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的能力。 “三舊改造”背景分析 城市發(fā)展的自我完善 一般說(shuō)來(lái) ,城市的發(fā)展總是不斷地進(jìn)行著自我完善 ,經(jīng)歷著“新陳代謝”的過(guò)程 ,“三舊”改造是城市發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的主動(dòng)提升和完善城市的城市更新形式。而西南影劇院片區(qū)是老城區(qū) ,雖然平日里人氣較旺 ,但整體層次偏低 ,缺乏發(fā)展?jié)摿?,目前還面臨文鋒東路拆遷的影響。未來(lái)五年 ,商業(yè)地產(chǎn)是三水城市發(fā)展的一大看點(diǎn) ,伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,三水區(qū)城市化進(jìn)程加快 ,居民的生活水平得到了很大的改善 ,中心城區(qū)人口 (包括流動(dòng)人口 )驟增 ,可以說(shuō)消費(fèi)力是相當(dāng)可觀的 ,同時(shí)三水作為廣佛都市圈與肇慶、高明等粵西地區(qū)以及廣西地區(qū)聯(lián)系的重要通道 ,尤其是廣佛肇輕軌通車后 ,作為廣佛肇同城的連接點(diǎn) ,再加上三水作為環(huán)境優(yōu)美的旅游城市 ,每 年涌入大量的旅游人口 ,同樣有著巨大的消費(fèi)力。隨著廣佛同城的推進(jìn) ,軌道交通的規(guī)劃執(zhí)行等多方面利好因素刺激影響 ,自 2021 年起 ,佛山商業(yè)地產(chǎn)真正地踏入發(fā)展飛躍期。 未來(lái)幾年內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將蓬勃發(fā)展 ,真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”即將來(lái)臨。 2021 年 112 月 ,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公樓開(kāi)發(fā)投資完成額分別達(dá)到 5, 和 1, 億元 ,分別增長(zhǎng) %和 %。建設(shè)西南中心城區(qū) “三舊改造”之三水商業(yè)城舊樓改造招商招租項(xiàng)目就是在這樣的背景下提出實(shí)施的 ,本項(xiàng)目的實(shí)施符合了居民強(qiáng)烈的改造愿望和三水社會(huì)發(fā)展的需要。 佛山市三水區(qū)是廣佛都市區(qū)西北部重要的組團(tuán) ,作為珠三角向西部地區(qū)輻射的重要節(jié)點(diǎn) ,承擔(dān)著為珠三角拓展腹地 ,輻射粵西、廣西的二傳手作用。 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資約 ,其中建設(shè)期投資約 ,鋪底流動(dòng)資金 50 萬(wàn)元 ,項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期投 資約 萬(wàn)元。A區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)面積總共約 萬(wàn)平方米 ,除了一樓的店鋪尚在營(yíng)業(yè) ,樓上的鋪位全部閑置。 商業(yè)城在建成初期 ,曾經(jīng)有兩三年非常興旺。黃金的地理位置以及商業(yè)娛樂(lè)、購(gòu)物休閑的定位和早些年輝煌的歷史 ,使商業(yè)城成為三水的地標(biāo)之一。由 A、 B、 C、 D 四個(gè)區(qū)組成 ,D 區(qū)首層為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ,D 區(qū)二至九層為多層住宅 。工程主要內(nèi)容為水電消防安裝以及室內(nèi)外裝修裝飾。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景 建設(shè)背景 項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程 佛山市委、市政府依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求 ,就佛山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居改造 (簡(jiǎn)稱“三舊” )制定了《佛山市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》、《佛山市推進(jìn)舊城鎮(zhèn)改 造的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《佛山市推進(jìn)舊廠房的改造指導(dǎo)意見(jiàn)》和《佛山市推進(jìn)舊村居改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》 ,并要求相關(guān)部門(mén)遵照《佛山市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》和《指導(dǎo)意見(jiàn)》推