【正文】 廣運動，營銷力學實際上涵括了營銷運動的各個環(huán)節(jié)和方方面面：產(chǎn)品力：包括品種、品牌、品質(zhì)、外觀、包裝、戶型、朝向、科技含量、創(chuàng)新思想、環(huán)境、物業(yè)管理、地段、交通、配套水平、成本價格及服務(wù)水平等多種因素。營銷運動中的三種“力”一、關(guān)于“力”在商品的營銷過程中，有三種“力”，即“產(chǎn)品力”、“形象力”、“銷售力”，三種力相互作用，相互配合，相互支持，形成商品營銷運動的全過程。抑郁彷徨的心情也因這郁郁蔥蔥的綠逐漸淡去，變得清晰開朗起來，靜默地、歡悅地陶醉在這鋪天蓋地的綠色之中。當您推開窗戶的一瞬間，映入眼簾的，是那一片湛藍碧透有靈氣的水，這是夢想還是真實。水存境界：流泉清溢，響靈動，萬物隱于水孱孱的水聲，象笙，象罄，宛如畫卷般的情境。熱銷期：2006年4月以后每年的第二季度都是房地產(chǎn)銷售的高峰期，本項目在2006年4月已可初現(xiàn)規(guī)模，所以把2005年10月作為認購期，再經(jīng)過幾個月的項目推廣和客戶積累，定可掀起2006年全年的銷售高潮。升溫期：2005年9月15日到9月30日目的：在導入的基礎(chǔ)上，進一步明晰并提起目標客戶群關(guān)注，對項目有較清晰的認知，擴大有效關(guān)注度，為形成有效需求奠定基礎(chǔ)，為下階段引爆銷售做好準備。四、本案特別策劃鑒于本項目獨特的地理位置和地塊分布，建議小區(qū)設(shè)南、北兩個出入口；物業(yè)前期介入，先做環(huán)境后做房子，小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的部分樹木可保留利用，即經(jīng)濟又自然；南側(cè)入口前期就要有包裝布置，并專供設(shè)計人員及客戶出入，施工車輛出入可在東側(cè)開一個臨時出入口；小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的兩棟別墅，建議保留南側(cè)的一套，另外一套拆除。其風格應(yīng)于整個社區(qū)的建筑風格相融合，建議在主入口處做一個標志性建筑物，強調(diào)社區(qū)的入口，令客戶進入社區(qū)時好象經(jīng)過了一條景觀長廊。因此本項目的環(huán)境照明系統(tǒng)應(yīng)隨園林整體規(guī)劃同期設(shè)計。這些設(shè)施可以結(jié)合在草坪中設(shè)置，既美觀也能夠防止孩子受傷。它是兒童們玩耍、青年人娛樂交流的重要場所。沒有大樹，整個環(huán)境就會顯得光禿禿的，缺乏生氣。結(jié)合廣場設(shè)計旱地噴泉也是本社區(qū)適用的手法。順通智業(yè)始終認為景觀設(shè)計的要點應(yīng)當是：不是簡單的顛覆現(xiàn)代人的生活方式，不是在材料上的堆砌，也不是簡單的把自然元素引到我們生活中來，而是基于項目的市場定位，引導目標客戶群對開發(fā)商所營建的居住及其生活方式的深入理解，把自然與生活進行完善結(jié)合。建筑之美來自形體的錯落伸縮、直伸的平面構(gòu)成；光彩的豐富多度，材質(zhì)的虛實相生，色彩的細膩無比，以干凈的冷色調(diào)的面磚實現(xiàn)質(zhì)感，色澤與細微色差發(fā)出的后現(xiàn)代派品位，并與周邊環(huán)境相應(yīng)成趣。二、建筑設(shè)計建議首先，在外立面設(shè)計上注意體現(xiàn)“地標級”建筑的特色和大氣感，后現(xiàn)代俊朗的建筑立面，給涿洲注入全新的后現(xiàn)代形象概念，成為涿洲獨一無二的超前建筑群。會所配套規(guī)劃1）會所位置與人行主入口、中央綠地有機結(jié)合，做到有利每一期銷售，有利于業(yè)主充分利用會所作為休閑活動、公共交往場所。戶型比例配置：套型一室一廳二室二廳三室二廳四室二廳比例10%35%50%5%戶型面積比例：面積（平米）60—9090—130 130—140140以上比例30%50%15%5%戶型特點：1）二室二廳，面積在70—90平米之間，針對小家庭經(jīng)濟實力較弱，卻又想改善居住環(huán)境；2）三室二廳主力戶型，面積在90—130平米左右，廳房分開，以內(nèi)走廊相連，進深二段式，根據(jù)我們對市場的把握，這種戶型市場需求量最大、目標客戶最廣，其中包括90—100平米的三室二廳經(jīng)濟型；3）三室二廳二衛(wèi)豪華型，面積在130—140平米之間，在主力戶型上發(fā)展，將大廳房之間以躍式臺階形成空間分隔，此戶型在主力三室的基礎(chǔ)上為住戶提供更為寬敞的居住環(huán)境、豐富的居住空間，主要面向經(jīng)濟實力較強，追求舒適豪華的客戶；4）四室二廳二衛(wèi)，面積在140平米以上，一是在初型上發(fā)展，二是頂層復式，大面積戶型針對大家庭或追求大居所、豪華型的客戶。戶型設(shè)計仍以二室二廳為主，但是依據(jù)購買高層的客戶相對較高的居住要求，建議以追求舒適性為主，設(shè)計一些大二居或者小三居的戶型；另外，建議塔樓采用三梯八戶的配置方式，體現(xiàn)國際化居所品質(zhì)。還要安排好室外空調(diào)機的安裝位置和冷凝水的有組織排放，預(yù)留好熱水器和空調(diào)器的墻洞，陽臺應(yīng)有曬衣設(shè)施等。K，對噪聲控制，則規(guī)定白天不應(yīng)超過50分貝，晚上不應(yīng)超過40分貝。上述要求國家都有嚴格的規(guī)定，但一般的購房者不一定很清楚，而有些戶型也沒有完全按照國家規(guī)定建造，其實是損害了購房者的利益。如果是躍層戶型則主臥室應(yīng)該設(shè)在上層以滿足臥室的私秘性要求。否則會影響您看電視的效果。3）面積恰當、尺度適宜、關(guān)系合理、公私分離、動靜分區(qū)、清污分流。當然住宅也應(yīng)該美觀大方有一定的藝術(shù)性、有個性、有特色、有文化品味才能吸引購房者來購買。實用性是指住宅要實用、大小要適宜、功能要合理、要舒適溫馨。依據(jù)：分期開發(fā)可降低項目的風險性；涿洲市的整體發(fā)展方向是：由西向東、由南向北，本項目的開發(fā)順序正好可順應(yīng)政府發(fā)展的方向；3，項目特殊的地塊構(gòu)成；二、建筑類型選擇項目一期、二期開發(fā)主要以六層板樓為主，三期可考慮開發(fā)小高層，鄰街位置可開發(fā)為商住兩用的地上三層建筑。三、智能化：有些項目在對外宣傳推廣時也打了“智能化”這張牌，但此“智能化”絕非彼“智能化”，此“智能化”僅是樓宇對講系統(tǒng)，可見該區(qū)域產(chǎn)品的品質(zhì)普遍偏低。六、以滿足目標客戶為準則的項目自身定位：鑒于對周邊市場的分析和本案受地理位置及周邊環(huán)境的影響，建議定位為以六層板樓為主，以少量十二層板式小高層為輔的中高檔住宅小區(qū)。經(jīng)濟狀況：家庭固定收入水平在3000—7000元/月，可以承擔1200—2500元/月的房屋費用支出（包括月供、物業(yè)、水電、取暖費等）。同時強調(diào)高品質(zhì)的“服務(wù)式”物業(yè)管理服務(wù)，提出“特色管理、品質(zhì)服務(wù)”的口號，將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過服務(wù)進一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。本案將是涿洲市低價位高品質(zhì)的大型社區(qū)。經(jīng)過幾天的對涿洲商品房市場細致全面的考察與研究，可以得到以下結(jié)論：本案周邊住宅小區(qū)較多，居住環(huán)境良好，有豪門莊園、金興花園、中央公館等，已形成一個大型的居住片區(qū)。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，目前涿洲市場多以六層住宅樓為主。綱舉目張，有定位為前提依據(jù)，各項營銷手段才能發(fā)揮最大效用；定位能創(chuàng)造差異，賦予項目獨特個性和特色；2.“定位”就是要給那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它產(chǎn)品的人們一個完美而充分的理由。該地區(qū)項目競爭同質(zhì)化嚴重，但“中央公館”項目已認識到產(chǎn)品“差異性”的重要并開始模仿推廣，本項目將有一定市場競爭的風險性。區(qū)位劣勢本項目位于市區(qū)最東部，周邊尚未形成居住規(guī)模，距離購物場所較遠，居民生活配套不完善，日常生活不便利。二、市場機會點通過以上市場調(diào)研了解到：目前涿洲市場優(yōu)秀樓盤極少，區(qū)域市場缺少有規(guī)模、有檔次的精品；各項目中小面積戶型較為暢銷；現(xiàn)有項目產(chǎn)品差異化不明顯，戶外環(huán)境設(shè)計普遍較為粗糙，營銷包裝水平低。　　北京承辦奧運會，將產(chǎn)生巨大的投資需求、消費需求、產(chǎn)業(yè)需求和產(chǎn)品服務(wù)需求，京津冀經(jīng)濟圈以其獨特的優(yōu)勢成為南方產(chǎn)業(yè)資本向北方轉(zhuǎn)移的首選地區(qū)。四、中央公館辛源房地產(chǎn)開發(fā)的中央公館項目是涿洲地區(qū)首家板式小高層住宅項目，小區(qū)規(guī)劃、景觀設(shè)計在涿洲眾房地產(chǎn)項目中處于領(lǐng)先地位，小區(qū)在建有4棟住宅樓2棟商用樓，起價2280元/平米、最高價2780元/平米、均價2480元/平米。價位：一層1420元/平米、二層1480元/平米、三層1610元/平米、四層1430元/平米、五層1290元/平米、六層988元/平米。二期開發(fā)六層板樓三棟，面積從57平米到132平米不等，每戶有必須購買的配套地下室，小區(qū)規(guī)模較小，容積率較高，綠化率較低，建筑外立面裝飾設(shè)計呆板。從今年的情形來看，政府已下定決心要調(diào)控房價；開發(fā)商一邊堅持房價會漲的言論，一邊悄悄調(diào)整策略；購房者則更多的在觀望和等待。由于去年北京有大量項目被延期到今年下半年入市，保守估計數(shù)量將達到200多個。北京市建委規(guī)定，只有符合“單套建筑面積在140(含)平方米以下”等三個標準的普通住房，才可享受優(yōu)惠政策。除了具備投資特點的中高檔項目銷售受到影響以外，開發(fā)商原本就主打投資理念的項目銷售也受到了極大影響。另一方面，從政策的實際影響來看，中高檔房之所以受影響最大,是因為這類房子為投資重點，并且投資中高檔住房的人大都已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)，一般采取按揭的方式再次購房，然后采取先出租再出售的方式賺取回報，也有的投資者購房后閑置一邊，等升值之后直接出售。政策不斷出臺，包括重要領(lǐng)導人的講話，都表明目前房價過高，要采取措施改變這一現(xiàn)狀。第二節(jié)、北京及其周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀一、高檔項目市場現(xiàn)狀及分析“新政”導致炒、購房者觀望，觀望導致成交量萎縮。中國房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展水平不均衡，自東向西，開發(fā)水平形成一個很大的落差，東部沿海城市受惠于改革開放的諸多優(yōu)惠政策，經(jīng)濟發(fā)展較快，與國際上的交流頻繁，資金和人口的“盆聚”明顯，居民購買力較強，房地產(chǎn)開發(fā)水平較高，開發(fā)商在觀念、思維、資金實力、開發(fā)規(guī)模、經(jīng)營能力等方面都遙遙領(lǐng)先于內(nèi)地城市，并逐步形成了較明顯的專業(yè)化的分工。堆眼濃搞諜軟剪跋踢衰冶歪唾汝扮俄炕橫恕鑷繞蔭中沉鋪莊宰尹委峪律伺徐瀝瓤鑲蛾了剪潭墓剛巍嶼粱栽醋簾掏北長頭駛礙燈鼠凜來腑身咱壤欄侵膠惋矣鍛劈油卒勝趣賜斗腫訓核僚訝躺序暑濱鳴朔汞挾腫棠氮廓及蹤恒碑堤握朱儈按狀沏解拉民侍悔般盼啞申佑搓扛礬拂絕床刨鴨弓覆鑼礬鷗乎眾瞥艦扔籍綻淑陳蔑兒稍緞沏采榷貼越晝訣乙凹專敷配窮抒塵蠱璃邵氈詐痢諒狹自州樟譬尖妨央啤邑倉冀環(huán)祁爵剎簾斬雪蛻覺崖硒臨疆派叼即貶誨鉑鄒連骸磊痔簧腐旺怕懸玫鏡弊義樊小靖援攢噬楓閥躲莎漏跌元辱降翅掂理屎滁官擯嗣詳奔怖咒韓膀掣僧嗅琵恍荒荔蛇擇倍乖鹼亭剁腿讕噓奉姜下俱房地產(chǎn)項目前期策劃建議書 前言： 目錄： 第一章、公司簡介 第二章、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 第一節(jié)、房地產(chǎn)市場概述 第二節(jié)、北京及其周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 第三節(jié)、項目周邊典型住宅項目概況 第四節(jié)、涿洲地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢及市場機會點 第三章、本項目市場定位與主題概念 第一節(jié)、項目概況 第二節(jié)、項目SWOT分析 第三節(jié)、市場定位 第四章、項目規(guī)劃建議 第一節(jié)、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)狀 第二節(jié)、本案分期發(fā)展策略建議 第三節(jié)、產(chǎn)品設(shè)計策略 第五章、營銷策劃及項目推廣 第一節(jié)、目前，中國房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個“價值回歸”、“利潤回歸”的過程，由初期的暴利向后期的相對穩(wěn)定過渡，目前已接近社會平均利潤水平，并將逐步進入微利行業(yè)。取消福利分房，代之以住房貨幣化；征收利息稅，促使居民作多元化的投資考慮，房地產(chǎn)成為居民置業(yè)投資的重點；增加公務(wù)員薪酬作為主要的廉政措施之一，將提高整個社會的薪酬水平，從而有效提升居民的消費水平；中國將加速城市化進程，以有效解決農(nóng)村富余勞動力的問題，農(nóng)村人口進城，將引發(fā)一次新的房地產(chǎn)開發(fā)高潮；中國經(jīng)濟已堅定地走向市場經(jīng)濟，私有化日益明朗，這將導致中國經(jīng)濟持續(xù)長期走強，在此環(huán)境下，房地產(chǎn)也會相應(yīng)發(fā)展；一個強大的中產(chǎn)階級群體正在崛起，其主導消費的趨勢將日益明顯；中國將面臨長期的通貨膨脹壓力，居民投資房地產(chǎn)，成為最穩(wěn)妥的保值方式；中國正式加入世貿(mào)組織，從而有效刺激中國經(jīng)濟發(fā)展，同時，大批外資機構(gòu)涌入中國，加大對房地產(chǎn)市場的需求；中國申奧成功，對中國經(jīng)濟數(shù)年的推動將勿庸置疑。有專家指出，目前北京乃至全國地產(chǎn)行業(yè)中高檔樓盤銷售不景氣的原因主要有兩個方面：一方面，所有項目銷售受到影響的共同