【正文】 1990年1月國務院批轉(zhuǎn)原國家土地管理局《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作的請示》，對宅基地審批管理、規(guī)劃管理、用地標準管理及開展宅基地有償使用試點等作出了明確規(guī)定，但對宅基地的流轉(zhuǎn)和登記發(fā)證也未作規(guī)定，而且由于所涉及的農(nóng)村宅基地有償使用屬于農(nóng)民負擔，此文件不久便被停止執(zhí)行。近年來，新農(nóng)村建設(shè)中，此現(xiàn)象有代表性；三是分戶因素造成的宅基地荒廢、閑臵，由于結(jié)婚等原因，依照法律規(guī)定可以申請一處新宅基地，形成“一家兩宅”甚至“一家多宅”，老人過世等因素，造成其中的一處甚至多處閑臵、荒廢；四是因為迷信、風俗等原因，視某些地塊或房基為“兇宅”，棄之不用，造成自然荒廢；五是靠近公路、街道、集鎮(zhèn)的農(nóng)村居民，以各種手段獲取一處兼作經(jīng)營和生活的房基地，成為“第二住宅”，原宅基地處于閑臵或半閑臵狀態(tài)；六是少數(shù)鄉(xiāng)村領(lǐng)導干部或強勢家庭憑權(quán)力、關(guān)系占有多處宅基地，人為閑臵宅基地。同年11月，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》則提出兩個“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購臵宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，這就使農(nóng)民房屋買賣與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的財產(chǎn)權(quán)利受到很大的限制。1988年《土地管理法》第41條規(guī)定：“城 鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，并參照國家建設(shè)征用土地的標準支付補償費和安臵補助費”。至此，我國宅基地的基本規(guī)定成型，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。為規(guī)范農(nóng)村建房秩序，1981年4月國務院發(fā)出《制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》，1982年2月國務院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》。1963年《中共中央關(guān) 于各地對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》規(guī)定，社員房屋歸社員所有，社員宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的，歸集體所有，一律不準出賣和出租?！钡谌A段 高級農(nóng)業(yè)合作社時期。第二階段 社會主義改造時期。自此，每個農(nóng)民都獲得了一份具有所有權(quán)的土地，當然也擁有了一份宅基地。所以，宅基地使用權(quán)不僅僅是一項簡單意義的私權(quán)，而是一項帶有公法性質(zhì)的對集體土地利用的權(quán)利。在當前條件下，宅基地使用權(quán)具有福利性，擔負著社會保障的功能。然而，長期以來農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一項獨立的民事權(quán)利，并沒有在《民法通則》、《土地管理法》中得到確認。當前，在如火如荼的新農(nóng)村建設(shè)中，特別是《物權(quán)法》頒布后的今天，宅基地使用權(quán)是物權(quán)法律體系中直接涉及農(nóng)民權(quán)益的核心問題之一，宅基地問題越來越成為“三農(nóng)”之重。6．打擊宅基地使用中的違法行為在宅基地使用中存在占用耕地、未批或少批多占、一戶多宅、非法倒賣等行為。及時做好農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作，是加強農(nóng)村宅基地管理的一個重要手段。我們都知道農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民集體經(jīng)濟組織對其內(nèi)部成員建造住宅等無償劃撥的土地，在農(nóng)村宅基地申請報批程序方面一定要做到集體經(jīng)濟組織及其內(nèi)部成員有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對農(nóng)村村民需要申請宅基地的，一定要在其所在地的集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公示，讓群眾有發(fā)言權(quán)和決定權(quán)，對公示無異議的，由村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報縣級政府批準?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定農(nóng)民放棄已取得的宅基地，理應無條件退還本集體經(jīng)濟組織進行再分配或復墾耕種。農(nóng)民的房屋是農(nóng)民合法所有的私人財產(chǎn)，應當允許所有人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，在所有人死亡后也應當由其繼承人繼承房屋所有權(quán)。對于面積標準應當以現(xiàn)有宅基地上房屋的建筑容積率和人口的住房面積計算，在我國，因歷史沿革，大多數(shù)宅基地都早已形成院落，其面積也大小不等，有一些面積比較大的宅基地能容納三代同堂在一起居住，所以每戶宅基地的面積必須要規(guī)定一定的標準，對于面積超過規(guī)定標準的，其只能在原有宅基地上進行分戶，不能給予新批宅基地，面積不夠分戶標準的，不能容納居住人口的，可以以戶為單位申請新宅基地?！薄稗r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。本著節(jié)約集約用地的原則，加強農(nóng)村宅基地用地計劃控制。第二篇：如何加強農(nóng)村宅基地管理如何加強農(nóng)村宅基地管理【摘要】農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民在集體所有的土地上為了滿足本身基本的生活居住的需要所占有土地，實現(xiàn)耕者有其田，居者有其屋。二是積極推行土地置換政策。審批機關(guān)要切實轉(zhuǎn)變工作作風，不斷提高效率和辦事服務質(zhì)量。要進一步健全和嚴格執(zhí)行居民建房按規(guī)定辦理規(guī)劃、建設(shè)用地審批手續(xù)和臺帳制度，推行“四公開、三到場、一監(jiān)督”制度，即建房用地指標公開，建房用地審批程序公開，建房用地條件及申請名單公開，建房用地審批結(jié)果公開；選址到場，放線到場，砌基到場；接受群眾監(jiān)督。堅持統(tǒng)一安排，定點放樣，不得自行選址。加強農(nóng)村宅基地用地計劃管理，改革宅基地審批制度，進一步嚴格宅基地審批全程管理。宅基地整理可實行政府定額補貼，誰整理誰受益，城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地收益應拿出一定比例資金用于農(nóng)村土地綜合整治與新農(nóng)村建設(shè)，解決新農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)村建設(shè)用地整理的資金渠道，充分調(diào)動農(nóng)民對閑置宅基地整理的積極性，有效增加農(nóng)用地數(shù)量。立足內(nèi)涵挖潛,積極推進農(nóng)村宅基地整理,推進新農(nóng)村建設(shè)。有條件的市、縣,應對農(nóng)村宅基地進行一次普查,健全宅基地地籍檔案。由于房屋是附著在宅基地上的建筑物,房屋與宅基地的關(guān)系是從物與主物的關(guān)系,且國土資源地籍管理部門掌握豐富的地籍資料,地籍管理信息系統(tǒng)建設(shè)也日漸完善,為節(jié)約行政管理成本,不動產(chǎn)登記機關(guān)規(guī)定為國土資源行政主管部門為宜。規(guī)范并開征不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅,加大對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收監(jiān)管,促進宅基地在保護耕地的前提下,按規(guī)劃、有計劃合理流轉(zhuǎn)。這種限制應主要體現(xiàn)為,在堅持“一戶只能申請一處宅基地”的原則下,農(nóng)民轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)的,不得再申請新的宅基地。建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。對于二三產(chǎn)業(yè)發(fā)達的縣城控制區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)和控制區(qū)范圍內(nèi)的村莊和城中村，宜推行農(nóng)民公寓化，開發(fā)農(nóng)民住宅小區(qū)。加強宅基地規(guī)劃管理,有計劃有步驟有重點地逐步推進農(nóng)宅集居化建設(shè)。而現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得只是作了原則性規(guī)定，缺乏可操作的規(guī)范性審批辦法。同時,根據(jù)上級文件精神，為了減輕農(nóng)民負擔，超占的面積不得再處罰，必須按照法律規(guī)定拆除，而按照超多少拆多少，現(xiàn)實當中很難執(zhí)行，使執(zhí)法陷入兩難處境。加上建房時缺乏長遠眼光，住宅設(shè)計不合理，給采光、通風、排水等留下隱患，致使房屋更新?lián)Q代速度快。首先是鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級規(guī)劃的技術(shù)力量薄弱，不僅缺少技術(shù)人員，也缺少對規(guī)劃的技術(shù)資金的投入。改革開放20年來，農(nóng)村發(fā)生了翻天覆地的變化，農(nóng)民的生活水平提高很快，相應地對衣、食、住、行等生活需求也越來越高。加之富裕起來的農(nóng)民有求寬敞、講美觀、圖方便的思想，就舍棄老宅破屋，在村外或公路邊修建新房，以滿足自己擺闊氣、高人一籌或“想致富，臨公路”的狹隘心理。農(nóng)村居民的舊思想觀念作怪。(二)原因分析國家在立法層面上，忽視了對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)的保護。當前，隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進，部分地方未能正確理解建設(shè)社會主義新農(nóng)村的目的，一些地方存在將新農(nóng)村建設(shè)片面理解為推行新村建設(shè)等現(xiàn)象，出現(xiàn)大拆大建的苗頭，有的地方甚至存在盲目推行農(nóng)宅公寓化、建設(shè)農(nóng)村社區(qū)等現(xiàn)象。土地登記費的取消，使宅基地登記發(fā)證工作失去了經(jīng)費支持，登記發(fā)證工作進展緩慢,有的地方幾乎陷于停頓。據(jù)2004年《北京農(nóng)民宅基地與房產(chǎn)制度研究》課題組對北京市朝陽、昌平和懷柔三個區(qū)各選擇的１個～３個村的典型調(diào)查看，宅基地流轉(zhuǎn)已占宅基地總數(shù)的10％左右，有的甚至高達40％以上。未批先建、少批多建、超面積以及一戶多宅、房屋空置現(xiàn)象突出。農(nóng)民建新房“沿路爬”，公路、村內(nèi)道路通到哪里，新房就建到哪里，臨路、臨街亂搭亂建生產(chǎn)性、經(jīng)營性用房比較普遍，形成“馬路經(jīng)濟”。在陜西省2004年調(diào)查的宅基地中，%，%。隨著城市化進程加快，在目前相關(guān)配套改革滯后的情況下，農(nóng)村住宅空置現(xiàn)象將較為普遍。農(nóng)村住宅建設(shè)用地規(guī)模難以控制。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面缺少權(quán)威性的法律規(guī)范文件,已出臺的文件大多只對農(nóng)村宅基地管理作原則性規(guī)定,缺乏可操作性。關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。也不可以抵押。根據(jù)我國《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民申請宅基地只可向本集體經(jīng)濟組織提出，特定村民申請取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。第一篇：論新形勢下的農(nóng)村宅基地管理論新形勢下的農(nóng)村宅基地管理作者：胡能燦一、農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)行立法狀況及利弊分析（一）農(nóng)村宅基地法律基本特征一是集體所有。即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟組織特定的成員享有使用權(quán)。四是一戶一宅。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。二、我國農(nóng)村宅基地管理存在的主要問題及其原因分析(一)存在的主要問題農(nóng)村宅基地管理難度大。2004年11月國土資源部雖出臺了《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，但以部門意見的形式出臺，法律效力低。主要原因在于現(xiàn)行關(guān)于宅基地管理的法律法規(guī)不健全，有關(guān)宅基地流轉(zhuǎn)及登記發(fā)證方面的規(guī)定滯后，宅基地管理中的新情況、新問題較多，不僅土地主管部門管理難以到位，就連法院審理也感到無法可依。空置住宅不能得到及時處置。宅基地超標準占地現(xiàn)象較為普遍，村莊過度擴張。一是“線性”擴張。村莊擴張過度，造成了土地粗放利用，土地資源浪費嚴重，不僅給耕地保護工作帶來較大的壓力，而且影響到經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。全國許多城市郊區(qū)由于經(jīng)濟比較活躍，農(nóng)民宅基地和房屋流轉(zhuǎn)已大量出現(xiàn)，形成了自發(fā)的宅基地隱形市場。農(nóng)村宅基地發(fā)證工作進展緩慢，國家對農(nóng)村宅基的使用、流轉(zhuǎn)的情況缺乏有效的監(jiān)管手段。新農(nóng)村建設(shè)中，有盲目推行農(nóng)宅公寓化的趨勢。同時，一些地方以新村建設(shè)名義，通過村莊整治和舊村改造，一方面將騰退宅基地作為建設(shè)用地指標，規(guī)避了建設(shè)用地指標的審批和管理；另一方面，因未理順土地騰退后產(chǎn)權(quán)歸屬及收益分配關(guān)系，在宅基地騰退中農(nóng)民也未充分享受到騰退土地收益。損害了農(nóng)民的利益，加大了農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民的收入差距，這種狀況不利于農(nóng)村社會和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，更不利于和諧社會的構(gòu)建。同時,許多農(nóng)民相信“出門沖墻，心灰意涼”、“茅房對廚房，倒霉不吉祥”等封建信條，或聽信風水先生“宅大招財，路寬出官”的胡言