【正文】 No Yes 總經(jīng)理辦公會(huì)審批 總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)指引 總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書/招標(biāo)文件 總經(jīng)理辦公會(huì)審批 通過(guò)招標(biāo)選擇委托設(shè)計(jì)單位 設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì) /調(diào)整 /提交規(guī)劃方案 總工辦接收方案 ,申請(qǐng)方案評(píng) 審 召開方案評(píng)審會(huì) 計(jì)劃配套部進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批 通過(guò) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 在景觀環(huán)境概念方案或深入方案確定后，由于特殊原因需進(jìn)行的局部設(shè)計(jì)調(diào)整或更改，統(tǒng)一由總工辦組織提出設(shè)計(jì)申請(qǐng)，并 注明修改原因及擬修改方向，一并報(bào)工程副總審批。 賣場(chǎng)（包括與所有銷售展示相關(guān)的建筑、景觀、裝修等）方案由市場(chǎng)部負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、修建性設(shè)計(jì)（總圖）、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等的圖紙資料及竣工圖（非景觀環(huán)境類），景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應(yīng)及時(shí)備案。 修建設(shè)計(jì)（總圖）、施工圖設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書由工程副總審批。 各階段方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位選擇須按照“招標(biāo)管理制度”進(jìn)行。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 建筑方案設(shè)計(jì)必須執(zhí)行《建筑方案設(shè)計(jì)》作業(yè)流程及《建筑方案評(píng)審指引》的規(guī)定，形成成果后報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。 設(shè)計(jì)過(guò)程跟進(jìn) 總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。 設(shè)計(jì)要求 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過(guò)程在受控 狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。 計(jì)劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評(píng)審結(jié)論，形成公司決策會(huì)議紀(jì)要，報(bào)投資決策委員會(huì)簽發(fā)。與會(huì)人員必須提前審查《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》及相關(guān)資料。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 5）投資收益是否滿足要求。 投資決策委員會(huì)做出項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審的最終決定。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 5 投資利潤(rùn)率 33 6 投資凈利率 34 附表 3 開發(fā)各期利潤(rùn)預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年 年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤(rùn)（元 /m2） 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 20 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 資金投入計(jì)劃、資金回款計(jì)劃、融資方案、啟動(dòng)資金 及現(xiàn)金流量分析。 經(jīng)濟(jì)效益分析 1）項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 區(qū)市場(chǎng)的占有率。 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。 4 市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35 年）、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 特殊背景等。 1）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制。 3 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 土地使用權(quán)歸屬、土地的他項(xiàng)權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件。 土地價(jià)格 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險(xiǎn)源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 內(nèi)部因素 1）項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般 3 至 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； 2）公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 3）從項(xiàng)目投資回報(bào)率、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義。 6 主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)分析 開發(fā)建設(shè)期間計(jì)劃分析；購(gòu)置土地的資金來(lái)源計(jì)劃分析；營(yíng)銷計(jì)劃分析；成本、費(fèi)用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 規(guī)劃控制要點(diǎn) 總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第三章 項(xiàng)目建議書編制指引 1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡(jiǎn)述 2 項(xiàng)目決策背景及摘要 外部環(huán)境 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。 投資項(xiàng)目變更時(shí)，由計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)，總經(jīng)理辦公會(huì)經(jīng)研究分析后編制項(xiàng)目變動(dòng)報(bào)告上報(bào)投資決策委員會(huì)審批。項(xiàng)目運(yùn)作策劃方案由投資決策委員會(huì)審議批準(zhǔn)。 投資決策委員會(huì)同意立項(xiàng)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊(cè)“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。 總經(jīng)理辦公會(huì)收到計(jì)劃配套部提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，由總經(jīng)理確定召開評(píng)審會(huì)議。 項(xiàng)目論證形成的可行性研究報(bào)告必須符合《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指引》的規(guī)定要求，計(jì)劃配套部在完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告后，報(bào)公司總經(jīng)理辦公會(huì)審查。 項(xiàng)目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，計(jì)劃配套部負(fù)責(zé)組織實(shí)施項(xiàng)目論證工作。 公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的選擇決策應(yīng)基于 市場(chǎng)需求 、國(guó)家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評(píng)價(jià)和判斷，投資項(xiàng)目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向， 在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上， 以實(shí)現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃表 137 材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收 單 138 甲供材料設(shè)備臺(tái)帳 139 第六章 工程造價(jià)管理 140 成本管理制度 140 工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定 143 現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)定 147 項(xiàng)目成本核算與分析指引 149 工程結(jié)算控制指引 151 工程造價(jià)管理獎(jiǎng)罰制度 154 附： 設(shè)計(jì)變更審批表 155 設(shè)計(jì)變更通知單 156 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證通知單 157 現(xiàn)場(chǎng)變更簽證費(fèi)用審核單 158 成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)控制表 159 現(xiàn)場(chǎng)簽證統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 161 設(shè)計(jì)變更統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 162 合同統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳 163 第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164 安全文明生產(chǎn)管理制度 164 施工現(xiàn)場(chǎng)安全風(fēng)險(xiǎn)與環(huán)境因素識(shí)別指引 168 施工現(xiàn)場(chǎng)安全檢查指引 170 施工現(xiàn)場(chǎng)文明生產(chǎn)管理要點(diǎn) 172 工程事故處理指引 173 第四部分 營(yíng)銷管理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 材料設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃表 89 零星（緊急）采購(gòu)審批單 90 限價(jià)（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91 乙供材料設(shè)備審定表 92 第四章 工程進(jìn)度管理 93 工程進(jìn)度管理規(guī)定 93 施工進(jìn)度控制流程 95 施工進(jìn)度控制指引 97 進(jìn)度計(jì)劃內(nèi)容編制要點(diǎn) 99 第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100 項(xiàng)目施工管理規(guī)定 100 施工組織設(shè)計(jì)制度 104 技術(shù)交底及施工圖會(huì)審制度 108 樣板指路制度 110 工程質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)檢查內(nèi)容與要求 113 材料