3關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法-全文預(yù)覽
【正文】 條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。因此，《辦法》規(guī)定申請(qǐng)按照規(guī)劃用途繼續(xù)開發(fā)建設(shè)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，原土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)為商品性質(zhì)（第 5 條）。 6 針對(duì)上述問題，首先， 588 號(hào)文針對(duì)的用地多為早年協(xié)議出讓用地，地價(jià)較低且多享受政府減免優(yōu)惠政策。 （四）優(yōu)化地價(jià)計(jì)收方式 588號(hào)文規(guī)定，土地使用權(quán)人按變更后用途繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的，以繼續(xù)開發(fā)建設(shè)部分市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與原土地使用權(quán)出讓合同約定土地用途剩余年期價(jià)值的差值補(bǔ)繳地價(jià)。 5 （三）優(yōu)化土地使用年期的計(jì)算時(shí)點(diǎn) 第 6 頁 共 10 頁 588 號(hào)文對(duì)土地用途變更后土地使用期限的計(jì)算，按照變更前后不同用途對(duì)應(yīng)的最高年期較長者確定。同時(shí)，考慮到城市更新項(xiàng)目針對(duì)的是已建成區(qū)，項(xiàng)目實(shí)施存在拆除成本，而《辦法》針對(duì)的是空地，從利益平衡角度出發(fā)，此次修訂適度調(diào)整了貢獻(xiàn)比例。 實(shí)踐中，很多用地在規(guī)劃調(diào)整時(shí)已增加了基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，且比例達(dá)到原宗地面積 15%及以上。 （二）調(diào)整規(guī)劃提高容積率的貢獻(xiàn)方式，盤活存量用地 588號(hào)文規(guī)定，已出讓未建用地用途不變但經(jīng)規(guī)劃調(diào)整容積率的，土地使用權(quán)人應(yīng)交回部分土地使用權(quán)或提供部分物業(yè)。已出讓未建用地經(jīng)規(guī)劃變更用途后，生效圖則規(guī)定的容積率可能低于原土地出讓合同約定的容積率，如果按照等建筑面積的原則進(jìn)行核算，用地面積就會(huì)超出原土地使用權(quán)出讓合同約定的用地規(guī)模，同時(shí)也超出生效法定圖確定的變更用途后的總建筑面積。 《辦法》根據(jù)《深標(biāo)》中關(guān)于公共設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，參照城市更新相關(guān)政策，區(qū)分土地用途、用地面積對(duì)規(guī)劃變更土地用途后剩余用地設(shè)定了分類處置的措施。 細(xì)分剩余用地的處置。但原土地使用權(quán)出讓合同未約定建筑面積的，工業(yè)、物流倉儲(chǔ)、居住以外的其他用途用地按照 容積率 核定建筑面積。 二、以共享發(fā)展為原則，適度提高土 地使用權(quán)人積極性，促進(jìn)低效用地盤活。按照我市規(guī)范性文件管理的相關(guān)要求，我委對(duì) 588 號(hào)文的實(shí)施情況組織開展了調(diào)研評(píng)估，總結(jié)分析政策實(shí)施中的問題及成因，在此基礎(chǔ)上對(duì)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行修訂，形成了《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦 法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）。 2024 年 10 月 9 日， 588 號(hào)文有效期屆滿。本次修訂繼續(xù)采取封閉運(yùn)行模式，將其適用范圍限定在 2024年 10月 9日前因批準(zhǔn)的土地用途與現(xiàn)行城市規(guī)劃不 第 2 頁 共 10 頁 符而無法建設(shè)的協(xié)議出讓未建 1 用地（第 2 條）。588 號(hào)文規(guī)定，已出讓未建用地經(jīng)生效
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