【正文】 0米左右的街道上，聚集了數(shù)十家“出租房”，可見獅嶺的租賃市場(chǎng)非 常活躍，而且需求量非常大，同時(shí)亦體現(xiàn)外來人口的數(shù)量之大。,我們對(duì)本案地段價(jià)值的提煉——,毗鄰獅嶺商圈，奢享都市便利配套,建筑風(fēng)格現(xiàn)代俊朗，外立面品質(zhì)感強(qiáng)，三期規(guī)劃，逾千戶大社區(qū)，獅嶺區(qū)域?qū)崒偕贁?shù),規(guī)劃特色,產(chǎn)品特色,A、B戶型,入戶花園寬敞舒適，面積達(dá)13㎡,戶型方正大氣，內(nèi)部結(jié)構(gòu)用途多變，實(shí)用率高,陽臺(tái)采光好，尺度舒適，,超大入戶花園，面積達(dá)20㎡；,客廳空間方正、寬敞、明快；,主人房氣派舒適,C、D戶型,規(guī)劃特色：外立面品質(zhì)感強(qiáng)，三期規(guī)劃，逾千戶大社區(qū)，當(dāng)?shù)貙?shí)屬少數(shù),地段優(yōu)勢(shì)：路網(wǎng)暢通，5分鐘盡享成熟配套,產(chǎn)品特點(diǎn)：戶型創(chuàng)新，方正實(shí)用，贈(zèng)送面積大，性價(jià)比高,本案價(jià)值挖掘小結(jié),我們擁有的，別人有嗎？ 別人有的，我們比他更好嗎？ 市場(chǎng)的機(jī)會(huì)在哪？我們?cè)撊绾伟盐眨?。,位置：花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)金獅大道西7號(hào) 占地面積：2.1萬平米 建筑面積： 7.5萬平米 總戶數(shù)：688戶 容積率：2.9 綠化率：30% 建筑類別：小高層洋房,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,百合雅居,戶型方正、簡(jiǎn)單、實(shí)用，但缺乏亮點(diǎn),項(xiàng)目屬大規(guī)模社區(qū)，1669多戶，整體品質(zhì)感較高，已經(jīng)開發(fā)二期產(chǎn)品，但入時(shí)間仍未能確定,位置：花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)雄師大道中 占地面積：23萬平米 建筑面積： 70萬平米 總戶數(shù)：1669戶 容積率：3.1 綠化率：34% 建筑類別：高層洋房,獅城國(guó)際,戶型面積較大，入戶花園及大陽臺(tái)屬其亮點(diǎn),獅嶺下半年市場(chǎng)的推貨貨雖然不大，但我們的竟?fàn)幰廊淮嬖凇?但隨著近期量?jī)r(jià)齊升的情況越發(fā)嚴(yán)重，此“報(bào)復(fù)性”的市場(chǎng)反彈背后亦將可能 隱藏著“危險(xiǎn)信號(hào)”。,調(diào)控關(guān)鍵詞“民生”,整體大勢(shì)分析,6,政策分析：本輪調(diào)控的主因 是房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，與07年的 經(jīng)濟(jì)影響的市場(chǎng)調(diào)整截然不 同，促使本輪房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng) 的四大成因如右圖所見,7,政策趨勢(shì)——如果此次信貸政策效果不明顯，預(yù)計(jì)未來還有政策手段推出,8,政策周期——根據(jù)“量在價(jià)先”的市場(chǎng)規(guī)律，未來3~6個(gè)月市場(chǎng)走向預(yù)判,9,樓 市,開 發(fā) 商,政 府,政策結(jié)論—— 從中長(zhǎng)期來看，在新政實(shí)施之后市場(chǎng)主體間的博弈決定了房?jī)r(jià)在未來不可能大幅下降。,政府僅針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，目標(biāo)十分明顯，旨在“部分城市”的“過快增長(zhǎng)”，重點(diǎn)是解決“民生問題”，是為了緩解一黨專制社會(huì)主義制度下的生計(jì)問題。,政府采取密集嚴(yán)厲的金融調(diào)控政策，打擊整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的過熱，不僅重創(chuàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，更導(dǎo)致的股市的大跌，徹底拉緊了熱錢刺激下的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭。,我們有什么？本案的優(yōu)勢(shì)與價(jià)值點(diǎn)深入挖掘,我們賣什么？本項(xiàng)目的市場(chǎng)占位與形象樹立,我們的機(jī)會(huì)在哪里？市場(chǎng)的大勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn),我們?cè)趺促u？營(yíng)銷策略思考,我們面對(duì)什么？市場(chǎng)分析,帶出以下思考：,本案分析——概況、價(jià)值挖掘、SWOT分析,推售計(jì)劃——釋放信息、媒體計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算,策略定位——市場(chǎng)定位、形象定位、目標(biāo)客戶定位,服務(wù)事宜——服務(wù)取費(fèi),市場(chǎng)分析——整體大勢(shì)分析、區(qū)域樓市分析,大綱,政策解讀：本次調(diào)控背景與08年調(diào)控有本質(zhì)不同,經(jīng)濟(jì)實(shí)體,調(diào)控政策,供求關(guān)系,資金壓力,經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，通脹較為猛烈，政府著力于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的籌備，各項(xiàng)政策劍指經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)著陸。,國(guó)際金融危機(jī)大背景，雖中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面數(shù)據(jù)向好，但政府仍心存顧忌。,20072008,20092010,市場(chǎng)研究,政策分析,20072008年經(jīng)濟(jì)過熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)“水漲船高”,調(diào)控關(guān)鍵詞“經(jīng)濟(jì)過熱”,2009年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)“報(bào)復(fù)性反彈”，穩(wěn)定房?jī)r(jià)成為政 府保障民生的重要工作。,2010年第35周廣州一手房成交走勢(shì),房地產(chǎn)政策分析總結(jié),廣州受“4.15新政”影響明顯，市場(chǎng)整體成交量快速下滑其中新政月滿周成交 量已下降50%；但是，市場(chǎng)銷售價(jià)格依然堅(jiān)挺； 新政后，新開樓盤開盤銷售率下降，市場(chǎng)觀望情緒出現(xiàn)，但7月份后銷售有所 恢復(fù)；價(jià)格沒有出現(xiàn)明顯下跌； 另外，市場(chǎng)上部分具有優(yōu)質(zhì)質(zhì)素的樓盤依然表現(xiàn)較好，在銷售價(jià)格維持不變 的情況下，保持了其較快的銷售率。項(xiàng)目屬中等規(guī)模，但品質(zhì)感的展示上做得比較到位。,本案分析——概況、價(jià)值挖掘、SWOT分析,推售計(jì)劃——釋放信息、媒體計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算,策略定位——市場(chǎng)定位、形象定位、目標(biāo)客戶定位,服務(wù)事宜——服務(wù)取費(fèi)、團(tuán)隊(duì)介紹,市場(chǎng)分析——整體大勢(shì)分析、區(qū)域樓市分析,大綱,總占地面積： 54780m2 總建筑面積： 14萬㎡ 容 積 率：2.56 綠 化 率：30％ 停車位：700個(gè) 銷售進(jìn)度：一期已入伙，二期為 尾盤階段，三期待售 三期戶型套數(shù)：522套 戶型面積：東北角A戶型131㎡ 西南角B戶型128㎡ 西北角C戶型138㎡ 東北角D戶型151㎡,本案概況,5分鐘交通 5分鐘購物 5分鐘餐飲 5分鐘教育 5分鐘運(yùn)動(dòng) 5分鐘醫(yī)療 5分鐘休閑 5分鐘娛樂 ……,地段優(yōu)勢(shì),位處獅嶺鎮(zhèn)南航大道與金獅大道交匯處，新規(guī)劃的市政配套緊鄰而建，距鎮(zhèn)中心僅5分鐘的路程，路網(wǎng)通達(dá)，生活工作極其便利。,近在咫尺的機(jī)會(huì),而， 居住“農(nóng)民房” = 低月租 ≠ 舒適、安全 缺乏品質(zhì)感和安全感的“廉租房”生活已不能滿足中小 私企業(yè)主對(duì)生活的要求，畢竟他們不是沒錢。,目標(biāo)客戶思考 本案價(jià)值運(yùn)用 推售策略鋪排,運(yùn)用策略，實(shí)現(xiàn)目標(biāo),WHO？我們的目標(biāo)客戶是誰？ WHAT？目標(biāo)客戶的特征是什么？ WHERE？目標(biāo)在哪里？,目標(biāo)客戶思考,WHO？我們的目標(biāo)客戶是誰？,客戶群體：從產(chǎn)品角度分析，首改和首置、再改1客戶是本項(xiàng)目的重要客戶群體,項(xiàng)目三期的產(chǎn)品以高附加值，大面積居家戶型為主,WHAT？目標(biāo)客戶的特征是什么？,高先生 28歲 未婚（準(zhǔn)備結(jié)婚） 職業(yè)：皮革市場(chǎng)小經(jīng)營(yíng)者 家庭結(jié)構(gòu)：目前單身，女朋友在廣州上班，目前考慮結(jié)婚，在尋求合適的項(xiàng)目出手； 看房經(jīng)