物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理-全文預(yù)覽
【正文】 發(fā)生的頻率和降低風(fēng)險(xiǎn)損害程度。凡是風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失不能由該項(xiàng)目可能獲得的利潤(rùn)予以抵消時(shí)，企業(yè)采用回避、退出、不參與、不介入的對(duì)策，避免風(fēng)險(xiǎn)是最可行的辦法。它與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)控制一起，共同構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程。它是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)。明確責(zé)任體系，做好職責(zé)分。要與政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主大會(huì)、新聞媒體等相關(guān)部門建立良好的溝通與協(xié)調(diào)機(jī)制。 ? ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定與相關(guān)市政事業(yè)單位分清責(zé)任，各司其職。在參與投標(biāo)、接管項(xiàng)目、提供服務(wù)等各 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范 ? 環(huán)節(jié)執(zhí)行、并充分運(yùn)用法律法規(guī)保護(hù)自身的合法權(quán)益，切實(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)防范的法律、合同、公約、服務(wù)意識(shí)。（ 3）風(fēng)險(xiǎn)管理方式選擇；（ 4）實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理決策；（ 5）風(fēng)險(xiǎn)管理效果評(píng)價(jià)。風(fēng)險(xiǎn)管理作為一門新興學(xué)科，具有管理學(xué)的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、指揮、控制等職能 ，同時(shí)又具有自身的獨(dú)特功能。 ? （ 5）公共媒體在宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)。在專業(yè)公司履約的過(guò)程中，專業(yè)服務(wù)行為不符合物業(yè)管理服務(wù)要求，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過(guò)要求整改予以解決，但其 風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) ? 后果往往是業(yè)主、物業(yè)使用人仍將責(zé)任歸咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) ? ? （ 1）管理理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)。 ? （ 2）物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然這種合同訂立行為是法規(guī)規(guī)制的結(jié)果，但在業(yè)主入住和合同執(zhí)行過(guò)程中，由于缺乏相應(yīng)法規(guī)知識(shí)或其它原因，可能會(huì)發(fā)生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立方式、合同部分條款和內(nèi)容不認(rèn)同、不執(zhí)行，從而引發(fā)糾紛。而且物業(yè)相關(guān)資料的移交，物業(yè)管理用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的移交，空置房管理費(fèi)繳納等， 風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) ? 均需要物業(yè)建設(shè)單位的支持與配合。 ”因此，前期物業(yè)服務(wù)合同的期限具有不確定性，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括三個(gè)方面： ? ? 根據(jù)合同法第四十五條規(guī)定， “當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。 風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) ? ? 早期介入涉及面廣、時(shí)間長(zhǎng)、技術(shù)性強(qiáng)、難度高，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備足夠的專業(yè)技術(shù)能力和物業(yè)管理操作經(jīng)驗(yàn)的人員全過(guò)程參與時(shí)，就難以發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工等方面存在的隱患和問(wèn)題，其提供的專業(yè)咨詢意見(jiàn)和建議也可能出現(xiàn)不足和偏差。這就是風(fēng)險(xiǎn)要素之間的辯證關(guān)系。只有具有不利影響事件的發(fā)生，將會(huì)對(duì)企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造帶來(lái)?yè)p害的，才是企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)必要條件，但不是充分條件。而風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生可能導(dǎo)致?lián)p失的出現(xiàn)。但因?yàn)榉N種因素，最終未被建設(shè)單位選聘，物業(yè)服務(wù)不僅蒙受人、財(cái)、物的損失，還將損害企業(yè)的品牌形象。 風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) ? （二）前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn) ? 前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)有許多方面，但最主要的是合同風(fēng)險(xiǎn)。 ”前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同，物業(yè)管理?xiàng)l例 26條規(guī)定， “期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) ? 合同終止。 ? ? 在前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立中，物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)方面。 風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn) ? ? 前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。業(yè)主、物業(yè)使用人違規(guī)裝飾裝修，不僅會(huì)造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱患、鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運(yùn)行、維修、維護(hù)成本，還會(huì)使物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任。在公共安全、人身財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)、保管方面，業(yè)主、物業(yè)使用人往往對(duì)物業(yè)管理安全防范主體的責(zé)任認(rèn)識(shí)不清，誤將本應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或業(yè)主自身承擔(dān)的安全防范責(zé)任強(qiáng)加給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人糾紛增加，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承擔(dān)額外責(zé)任。 ? (3)管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)。由于員工違規(guī)操作引發(fā)的
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