第五章 房地產(chǎn)價格與稅收-全文預覽
【正文】 對象，稅率為 5 ％。 ? 營業(yè)稅的征收對象在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務中包括： ? ① 房地產(chǎn)銷售收人額。 ? 為了適應經(jīng)濟發(fā)展的要求，改變稅制過于簡單的狀況，國務院于 1984 年 9 月 18 日頒布了 《 營業(yè)稅條例（草案） 》 ，于當年 10 月 1 日起試行，將商業(yè)和服務業(yè)等行業(yè)單獨征收營業(yè)稅。所得稅率分為兩部分：企業(yè)所得稅率為 30% ，地方所得稅率為 3％。 ? 所得稅稅率為 33 % ，對年應納稅所得額在 3 萬元（含 3 萬元）和 10 萬元（含 10 萬元）以下至 3 萬元的企業(yè)，規(guī)定了兩檔照顧性稅率，即暫減按 18 ％和 27 ％的稅率征收所得稅。 ? 就房地產(chǎn)開發(fā)活動而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商）。 ? 6．開發(fā)間接費用 ? 指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等?！捌咄ㄒ黄健笔侵嘎吠ā⑸纤?、下水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和土地平整。 ? 序號 項 目 金額（元） 百分比 ? 1 征地費、拆遷安置補償費 1,925 35 ? 2 建安工程費 1,705 31 ? 3 室外工程費 275 5 ? 4 行政管理、文教衛(wèi)生、商業(yè)服務配套 275 5 ? 5 鍋爐房、變電室、調(diào)壓站等附屬工程 ? 及大市政工程費 550 10 ? 6 稅 費 ? 7 管理費 121 ? 8 利 潤 ? 合計 5,500 100 13 五、國家關于開發(fā)成本的有關規(guī)定 ? 中國人民建設銀行總行商財政部修訂和解釋、1993年 7月 1日起施行的《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》第五十一條明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用。 1．房地產(chǎn)租賃成本 ? 包括房屋價值補償費、維修費、管理費、土地使用稅等。 ? 1．房地產(chǎn)開發(fā)成本 ? 指從事房地產(chǎn)開發(fā)活動而投入的成本。 ? 3．稅費及利潤稅費 ? 指從事土地開發(fā)建設及經(jīng)營活動應繳納的，而且可攤入土地轉讓價格中的各種稅費，如投資方向調(diào)節(jié)稅、教育附加費、城市維護建設稅、所得稅及增值稅等。 8 三、房地產(chǎn)價格的特點 （一）價格實體基礎構成的雙重性 （二）房地產(chǎn)價格是關于房地產(chǎn)權利的價格 （三）房地產(chǎn)價格表現(xiàn)形式復雜多樣 （四）房地產(chǎn)價格具有擴散效應 （五）房地產(chǎn)價格從長期看具有不斷增值的趨勢 （六）房地產(chǎn)價格由個別交易單個形成 9 四、房地產(chǎn)價格的構成 （一）城市地產(chǎn)價格的構成 城市土地價格由土地開發(fā)成本、土地經(jīng)營成本及稅費、利潤三大項構成。 ? 其中的風險報酬是指預期的銷售風險預期損益值。是在基準地價的基礎之上，按土地使用年期、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場行情等條件，修正評估出的具體地塊的價格。 ? 例： 1000 m2的土地 300萬元，則單位地價：3000元 / m2，單位樓面地價（容積率 =10）：300元 / m2。一般不能用總價格說明房地產(chǎn)價格的高低。 4 （四）按房地產(chǎn)交易方式不同劃分 ? 拍賣價格：指采用拍賣方式交易房地產(chǎn)的成交價格?？紤]到貸款的安全性，比市價低。 ? 成本價：完全產(chǎn)權 ? 標準價：部分產(chǎn)權，即占有權、使用權、有限的收益權和處置權 。在現(xiàn)實生活中，不同的房地產(chǎn)價格指所以有高低差別，同一房地產(chǎn)的價格之所以有變化，也是由這三者的程度不同及其變化引起的。 二、房地產(chǎn)價格形成的基礎 ? ：指房地產(chǎn)能滿足人們的某種需要或欲望?？捎秘泿胖Ц?，也可用實物償還。 ? 價格是由三者相結合來產(chǎn)生的。 ? 使用權價格：指交易房地產(chǎn)使用權的價格。 ? 抵押價格：是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。 例： 若項目的土地費 5萬元，建房 20萬元，抵押價： 21萬元，課稅價： 13萬元，買賣價： 30萬元，征用價： 。（ 165元 / m2） 5 （五）按房地產(chǎn)計價范圍不同劃分 ? 總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。 ? 樓面地價：指單位建筑面積的土地價格。 ? 標定地價 ：指在一定條件下，能代表不同區(qū)委，不同用途地價水平的標志性宗地的價格。期貨價與現(xiàn)貨價的關系由下式確定： ? 期貨價＝現(xiàn)貨價－投資利息－風險報酬。工程造價加上小區(qū)配套、拆遷安置等費用便構成了綜合造價。 ? 2．土地經(jīng)營成本 ? 指土地（使用權）進人流通領域而發(fā)生的各種費用，如管理費、維護費及各種推銷活動費等。 ? 由上所述，城市土地轉讓價格由下式計算： ? 土地轉讓價格＝土地開發(fā)成本＋土地經(jīng)營成本十
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