第五章 房地產(chǎn)價(jià)格與稅收-全文預(yù)覽
【正文】 對(duì)象，稅率為 5 ％。 ? 營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)象在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中包括： ? ① 房地產(chǎn)銷售收人額。 ? 為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，改變稅制過(guò)于簡(jiǎn)單的狀況，國(guó)務(wù)院于 1984 年 9 月 18 日頒布了 《 營(yíng)業(yè)稅條例（草案） 》 ，于當(dāng)年 10 月 1 日起試行，將商業(yè)和服務(wù)業(yè)等行業(yè)單獨(dú)征收營(yíng)業(yè)稅。所得稅率分為兩部分：企業(yè)所得稅率為 30% ，地方所得稅率為 3％。 ? 所得稅稅率為 33 % ，對(duì)年應(yīng)納稅所得額在 3 萬(wàn)元（含 3 萬(wàn)元）和 10 萬(wàn)元（含 10 萬(wàn)元）以下至 3 萬(wàn)元的企業(yè)，規(guī)定了兩檔照顧性稅率，即暫減按 18 ％和 27 ％的稅率征收所得稅。 ? 就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為開(kāi)發(fā)企業(yè)（開(kāi)發(fā)商）。 ? 6．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ? 指企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！捌咄ㄒ黄健笔侵嘎吠ā⑸纤?、下水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通和土地平整。 ? 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（元） 百分比 ? 1 征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 1,925 35 ? 2 建安工程費(fèi) 1,705 31 ? 3 室外工程費(fèi) 275 5 ? 4 行政管理、文教衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)配套 275 5 ? 5 鍋爐房、變電室、調(diào)壓站等附屬工程 ? 及大市政工程費(fèi) 550 10 ? 6 稅 費(fèi) ? 7 管理費(fèi) 121 ? 8 利 潤(rùn) ? 合計(jì) 5,500 100 13 五、國(guó)家關(guān)于開(kāi)發(fā)成本的有關(guān)規(guī)定 ? 中國(guó)人民建設(shè)銀行總行商財(cái)政部修訂和解釋、1993年 7月 1日起施行的《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》第五十一條明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 1．房地產(chǎn)租賃成本 ? 包括房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、土地使用稅等。 ? 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 ? 指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)而投入的成本。 ? 3．稅費(fèi)及利潤(rùn)稅費(fèi) ? 指從事土地開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)繳納的，而且可攤?cè)胪恋剞D(zhuǎn)讓價(jià)格中的各種稅費(fèi)，如投資方向調(diào)節(jié)稅、教育附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅及增值稅等。 8 三、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn) （一）價(jià)格實(shí)體基礎(chǔ)構(gòu)成的雙重性 （二）房地產(chǎn)價(jià)格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格 （三）房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)形式復(fù)雜多樣 （四）房地產(chǎn)價(jià)格具有擴(kuò)散效應(yīng) （五）房地產(chǎn)價(jià)格從長(zhǎng)期看具有不斷增值的趨勢(shì) （六）房地產(chǎn)價(jià)格由個(gè)別交易單個(gè)形成 9 四、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 （一）城市地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 城市土地價(jià)格由土地開(kāi)發(fā)成本、土地經(jīng)營(yíng)成本及稅費(fèi)、利潤(rùn)三大項(xiàng)構(gòu)成。 ? 其中的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬是指預(yù)期的銷售風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期損益值。是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)之上，按土地使用年期、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場(chǎng)行情等條件，修正評(píng)估出的具體地塊的價(jià)格。 ? 例： 1000 m2的土地 300萬(wàn)元，則單位地價(jià)：3000元 / m2，單位樓面地價(jià)（容積率 =10）：300元 / m2。一般不能用總價(jià)格說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格的高低。 4 （四）按房地產(chǎn)交易方式不同劃分 ? 拍賣價(jià)格：指采用拍賣方式交易房地產(chǎn)的成交價(jià)格?？紤]到貸款的安全性，比市價(jià)低。 ? 成本價(jià)：完全產(chǎn)權(quán) ? 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處置權(quán) 。在現(xiàn)實(shí)生活中，不同的房地產(chǎn)價(jià)格指所以有高低差別，同一房地產(chǎn)的價(jià)格之所以有變化，也是由這三者的程度不同及其變化引起的。 二、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基礎(chǔ) ? ：指房地產(chǎn)能滿足人們的某種需要或欲望?？捎秘泿胖Ц叮部捎脤?shí)物償還。 ? 價(jià)格是由三者相結(jié)合來(lái)產(chǎn)生的。 ? 使用權(quán)價(jià)格：指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。 ? 抵押價(jià)格：是為抵押貸款而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格。 例： 若項(xiàng)目的土地費(fèi) 5萬(wàn)元，建房 20萬(wàn)元，抵押價(jià)： 21萬(wàn)元，課稅價(jià)： 13萬(wàn)元，買賣價(jià)： 30萬(wàn)元，征用價(jià)： 。（ 165元 / m2） 5 （五）按房地產(chǎn)計(jì)價(jià)范圍不同劃分 ? 總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。 ? 樓面地價(jià)：指單位建筑面積的土地價(jià)格。 ? 標(biāo)定地價(jià) ：指在一定條件下，能代表不同區(qū)委，不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。期貨價(jià)與現(xiàn)貨價(jià)的關(guān)系由下式確定： ? 期貨價(jià)＝現(xiàn)貨價(jià)－投資利息－風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。工程造價(jià)加上小區(qū)配套、拆遷安置等費(fèi)用便構(gòu)成了綜合造價(jià)。 ? 2．土地經(jīng)營(yíng)成本 ? 指土地（使用權(quán)）進(jìn)人流通領(lǐng)域而發(fā)生的各種費(fèi)用，如管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)及各種推銷活動(dòng)費(fèi)等。 ? 由上所述，城市土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格由下式計(jì)算： ? 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格＝土地開(kāi)發(fā)成本＋土地經(jīng)營(yíng)成本十
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